Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

3.912 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 ... 192 193 194 195 196 » | Laatste

Omlaag ↓

HCohen 26 oktober 2022 20:22

quote:
dvl-2 schreef op 26 oktober 2022 20:01:
[...]

Dat is inderdaad apart. Ze melden in de h2 inderdaad 22,1 miljard excl. de hybrid bond maar nu geven ze aan dat de schuld gezakt is van 24,1 naar 23,3. Zou het kunnen dat ze de hybrid bond vanaf q3 volledig meetellen in de schuldpositie?

Nee, maar het betreft de 'net debt proportionate basis' en niet de IFRS debt uit de Quote die Ortega aanhaalde;
Uit H1
The Group’s net debt50 both on an IFRS basis (€22,125 Mn) and on a proportionate basis51 (€24,054 Mn)

In Q3 halen ze alleen de (hogere) net debt on a proportionate basis aan en niet die op IFRS basis

Uit Q3
As at September 30, 2022, the Group’s net financial debt12 decreased to €23.3 Bn (from €24.1 Bn as at June 30, 2022) and
the cash on hand13 increased to €3.0 Bn (from €2.4 Bn as at June 30, 2022), supported by the disposals achieved in Q3-2022.
12 On a proportionate basis. After impact of derivative instruments on debt raised in foreign currencies. Excluding Hybrid securities which are accounted for as equity.

Calendar 26 oktober 2022 20:52

Blijft bij mij nog wel de vraag: Waarom is er zo'n groot verschil tussen IFRS en proportionate.

HCohen 26 oktober 2022 21:05

quote:
Calendar schreef op 26 oktober 2022 20:52:
Blijft bij mij nog wel de vraag: Waarom is er zo'n groot verschil tussen IFRS en proportionate.

Zoals ik het begrijp zit het verschil in 'hoe de schuld van JV's wordt meegenomen(IFRS of proportionate)'.

Uit H1;
on a proportionate basis51
51 The sum of: (i) IFRS debt, and (ii) the Group’s share of debt at joint ventures in joint control accounted for using the equity method under IFRS, most of which is secured by assets held in joint ventures.

Overigens houdt URW wel rekening met de hybrid debt in de LTV berekeningen en rapporeteert transparant
(doelstelling verlagen LTV en beoogde verkopen/ deleveraging)

Calendar 26 oktober 2022 21:22

quote:
HCohen schreef op 26 oktober 2022 21:05:
[...]

Zoals ik het begrijp zit het verschil in 'hoe de schuld van JV's wordt meegenomen(IFRS of proportionate)'.

Uit H1;
on a proportionate basis51
51 The sum of: (i) IFRS debt, and (ii) the Group’s share of debt at joint ventures in joint control accounted for using the equity method under IFRS, most of which is secured by assets held in joint ventures.

Overigens houdt URW wel rekening met de hybrid debt in de LTV berekeningen en rapporeteert transparant
(doelstelling verlagen LTV en beoogde verkopen/ deleveraging)

Dank je. Ik geloof dat ik het begrijp. Als je niet hoeft te consolideren, neem je onder IFRS de waarde van het aandelenbelang in de deelneming op in je cijfers (en dus niet jouw aandeel in de schuld van die deelneming).

Lamsrust 26 oktober 2022 22:41

Main take aways Q3 cijfers URW:

OPERATIONEEL

Continentaal Europa
MGR ytd +9.0% vs +8.6% H1, 2022
Vacancy 4.3% vs. 4.0% on 30.6.2022

Conclusie: min of meer stabiel, leegstand aandachtspunt.

UK
MGR ytd -3.3% vs -3.6% H1, 2022
Vacancy 9.5% vs. 9.7% on 30.6.2022

Conclusie: min of meer stabiel, geen huurgroei en leegstand daalt niet. Oplossing: conversie retail in mixed use in m.n. Westfield London.

US

MGR ytd 4.0% vs -3.4% H1, 2022, waarbij US flagships in H1, 2022 +8.3% bedroeg en Regionals + CBD centra -36.7% negatief
Vacancy 9.8% vs. 10.4% on 30.6.2022

Vacancy US Flagships 7.6% vs. 8.3% on 30.6.2022
Vacancy US regionals 10.9% vs. 11.9% on 30.6.2022
Vacancy CBD centra 23.7% vs. 22.1% on 30.6.2022

Conclusie: forse huurgroei (zeker i.c.m. extra SBR) welke vooral lijkt plaats te vinden bij de flagships en vanaf Q3 wellicht ook bij de regionals (uitsplitsing ontbreekt). Nieuwe probleem assets zijn de twee CBD, NY WTC en met name San Francisco centre conform persbericht: "broader issues for downtown San Francisco". Uit de media begrijp ik dat daar veel criminaliteit is en een daklozenprobleem. Dat kan URW niet oplossen en speelt al veel langer. Ik ben benieuwd of URW hier haar verlies gaat nemen en de mall tegen een grote discount gaat afstoten.

SALES

Geen voortgang. Europese verkopen worden doorgeschoven naar 2023. Voor US regionals lopen er gesprekken, maar met de huidige hypotheek tarieven in de US wordt het zeer lastig dit type assets te verkopen nu institutioneel geld - die veelal alleen eigen vermogen inleggen - hierin niet erg geïnteresseerd is. Opportunity funds wel, maar die zullen te lage prijzen bieden. US flagships staan nog niet in de verkoop.

FINANCIERING

URW heeft een 5 jaars lening van EUR 550 miljoen (netto EUR 400 miljoen na refinance lening van EUR 150 miljoen) aangetrokken om de liquiditeit extra te verhogen naar EUR 3.4 mrd, waartegenover staat een aflossingsverplichting van EUR 3.2 mrd in 2023 en 2024 plus EUR 1.25 mrd hybrid in 2023. M.a.w. URW hoeft t/m eind 2024 geen beroep op de bond markt te doen nu de EUR 1 mrd resterende capex uit de ingehouden winsten kan worden voldaan.

De IFRS Net Debt/EBITDA TTM ratio bedraagt 10.4, waar het streven is < 9.0. Nu de EBITDA TTM zal verbeteren - omdat Q4 EBITDA 2022 hoger zal zijn dan Q4 2021 EBITDA - en de Net debt daalt door winstinhouding, zal plm. EUR 2.5 mrd extra schuldaflossing nodig zijn om op een ratio van 9.0x uit te komen. Dat is twee jaar extra winstinhouding.

CONCLUSIE

Afgezien van US CBD en UK is de operationele performance goed, i.e. huurgroei en afname leegstand, doch schuldafbouw loopt vertraging op nu zowel EU als US regional verkopen stokken. URW heeft extra buffer van EUR 400 miljoen ingebouwd via extra banklening om beroep op bondmarkt te vermijden nu de gevraagde interestvergoeding daar 5% bedraagt. Strategie van wachten met verkopen op betere tijden onderschrijf ik. Via winstinhouding kan URW ook op gezonde schuldenniveau's komen, zeker indien de volledige winst naar schuldaflossing kan indien de committed capex van EUR 1 mrd is afgerond. Waarde gaat er wel uitkomen, alleen het gaat langer duren. Ondertussen optimaliseert URW wel de performance van haar bezit mede via Westfield Rise.

!@#$!@! 26 oktober 2022 23:49

quote:
dvl-2 schreef op 26 oktober 2022 19:02:
Op tradegate is de laatste koers 48.20. Als we dat als waarheid mogen aannemen word het morgen een stevige groene dag.

635 stuks is helaas echt te weinig om er enige waarde aan te hechten.

!@#$!@! 26 oktober 2022 23:51

Als ik het goed interpreteer is er dus een kans dat de VS niet verkocht gaat worden ?

Dat zou wat zijn. Dan ga ik misschien ook wel interesse krijgen, want daar hoort een veel hoger dividend en koers bij. (ook al zou je die dan nog de komende 2 jaar extra moeten inhouden)

PhilipBe2 27 oktober 2022 00:09

quote:
!@#$!@! schreef op 26 oktober 2022 23:51:
Als ik het goed interpreteer is er dus een kans dat de VS niet verkocht gaat worden ?

Dat zou wat zijn. Dan ga ik misschien ook wel interesse krijgen, want daar hoort een veel hoger dividend en koers bij. (ook al zou je die dan nog de komende 2 jaar extra moeten inhouden)

Uiteraard niet, als ik me goed herinner was een dikke 60% voor het plan van Cuvillier,.... Te weinig om het uit te voeren maar ook zeker genoeg om Mr. Bessler tegen te houden....

Hoort inderdaad een hoger dividend bij.

Echter geen hogere koers want zonder het plan van de ene of de andere blijf je aanmodderen met een veel te hoge LTV......

Eind volgend jaar is Mr. Bessler weg, kan iemand anders met een nieuw plan komen.... Om de put van drie miljard die teveel betaald is voor Westfield op te vullen.....

PS. Dividend inhouden werkt ook niet want je blijft zitten met de wettelijke Franse uitkeringsverplichting.... Je zit nu al met een achterstallig dividend van iets boven het miljard, komt voor het boekjaar 2022 dus nog eens een ongeveer 800-900 miljoen bij....

!@#$!@! 27 oktober 2022 00:23

Dat kan opgelost worden door stockdividend met korting aan te bieden. Dan kiest 80% meestal voor stock. Dan hou je ipv 2, nog 3 jaar dividend in.

In de huidige berekening hou je een verw div. van €4.85 over, met 10% div. rend. geëist kom je op €48.50
Maar met de VS erbij zal het verw. div. opeens €6.80 , dan kom je op een koers van €68 al kan je lager redeneren vanwege een risico opslag. Maar dat is een 40% hogere koers.
Plus een verw. div rend over 3 jaar van minimaal 15% op de huidige koers.

Alhoewel het feit dat bij URW de leegstand niet is afgenomen waarschijnlijk wel een risico opslag zal eisen tov de andere reits.
De LTV zie ik echt niet als een probleem. Zo hoog is die helemaal niet vind ik. (onder de 45% geloof ik ?)

konijnenmelkertbaan 27 oktober 2022 01:29

Ik verbaas me erover dat de geinde huur 96% is.
Op een totale huur van 1,7 miljard is dat toch een wanbetaling van 68 miljoen.

PhilipBe2 27 oktober 2022 02:10

quote:
!@#$!@! schreef op 27 oktober 2022 00:23:
Dat kan opgelost worden door stockdividend met korting aan te bieden. Dan kiest 80% meestal voor stock. Dan hou je ipv 2, nog 3 jaar dividend in.

....

De LTV zie ik echt niet als een probleem. Zo hoog is die helemaal niet vind ik. (onder de 45% geloof ik ?)

@!@#$!@!
Stockdividend (zie mijn post van 10 oktober)

De Canadezen gaan niet én een management fee betalen én duurdere leningen omdat je je boekhouding niet in orde krijgt en met een heel hoge LTV blijft zitten....

Tijdens de samenwerking met Westfield was de range 30-40%, na de overname heeft URW daar altijd boven gezeten....

Drie jaar na de overname hebben de Canadezen waarschijnlijk een evaluatie gemaakt en Cuvillier/Tonckers/Tritant met een slecht rapport naar huis gestuurd.....
Cuvilliers plan zou het terug onder de 35% gebracht hebben...

ebace 27 oktober 2022 06:27

My 2 cents op de achterkant van een bierviltje, want het zijn Q3 cijfers. Ik verwacht dat we de flagships in de US en airports gaan aanhouden in verband met Westfield Rise. De cijfers zijn ok. ik verwacht wel dat de grondstoffenprijzen van eerder dit jaar nog niet geheel ingeprijst zitten bij maak bedrijven die wat langere doorlooptijden hebben. Gaan we zien bij FY 2022. Macro economisch omstandigheden (grondstoffenprijzen/consumentenvertrouwen) zouden op korte termijn de waarderingen nog negatief kunnen beinvloeden, maar kunnen binnen een half jaar weer draaien. Corona lijkt voor nu geen invloed meer te hebben / krijgen op de waardering. 10 jaars rentes blijven (voor nu) binnen mijn eerder verwachte 2-3%.
Dividend over 2023 ga ik uit van 4-5 euro, waarbij ik op dit moment 45 euro per aandeel een goede prijs vind. Ik sta neutraal op dit aandeel bij de huidige waardering (in vergelijking tot de sector). Waarschijnlijk ga ik uitbreiden binnen nu en een half jaar.

lordbatman 27 oktober 2022 07:16

koers is 5x de jaar winst, haha, vergelijk dat met de andere vastgoed fondsen , bv het 'zwarte schaap' , altijd verguisde Wereldhave, dan verwacht ik een koers van 60 euro binnenkort.

ebace 27 oktober 2022 07:33

Dan moet je kopen, zou ik zeggen. Ik prijs een korting in. Doe ik altijd, want er zijn meer bedrijven die lonken. Vastgoed is nu niet bepaald mijn favoriete sector voor investering. Laatste investering (vorige week) is naar HAL gegaan welke ik liever in porto heb.

HCohen 27 oktober 2022 07:36

1ste reacties Q3, Telegraaf en FD

Telegraaf;
Vastgoedreus Unibail opgewekt over verkopen in winkelcentra
fd.nl/bedrijfsleven/1456060/unibail-r...
Gisteren, 22:33
in FINANCIEEL

AMSTERDAM - Er lijkt zwaar weer aan te komen voor de winkelsector, maar daar merkt vastgoedreus Unibail-Rodamco-Westfield voorlopig nog weinig of niets van. De verkopen in zijn ruim 80 winkelcentra liggen hoger dan vóór corona. Het bezoek valt wel tegen, ook in de Nederlandse vestigingen.

? ANP HH
Unibail kwam woensdagavond met een opgewekt verslag over de eerste negen maanden van dit jaar. Weliswaar had het de eerste maanden nog enige last van de coronacrisis, maar stukken minder dan in de twee voorgaande jaren. Het van oorsprong Frans-Nederlandse concern meldde 18% hogere huurinkomsten van winkeliers dan in de eerste negen maanden van 2021. In totaal stroomde €1,5 miljard binnen.

Meer huur
In Nederland werd 24% meer huur afgedragen. Unibail heeft hier het mega-winkelcentrum Westfield Mall of The Netherlands in Leidschendam, en ook winkelcentra in Amstelveen en Zoetermeer. Het winkelcentrum in Almere werd afgelopen juni voor €155 miljoen afgestoten aan een groep investeerders.

Publiek in winkelcentra van Unibail laat geld meer rollen
De winkeliers in de Unibail-winkelcentra deden ook prima zaken, al zal in de verkoopcijfers ook de inflatie een rol spelen. Hun verkopen lagen 3% hoger dan in 2019. In Europa deden vooral sportartikelen (+14%), schoonheidsproducten (+13%) en juwelen (+10%) het goed.

Daartegen blijft het bezoek achter bij de verwachtingen. Er komen minder consumenten die dus meer kopen. Op het Europese vasteland lag het aantal bezoekers op maar 87% van vóór corona. In Nederland is dat zelfs 80%. Vanwege de positieve gang van zaken verhoogde Unibail zijn winstprognose voor dit jaar.
--------------------------------------------------------------

FD
Unibail-Rodamco-Westfield stelt verkoop Europese winkelcentra uit
fd.nl/bedrijfsleven/1456060/unibail-r...

Vastgoedbelegger Unibail-Rodamco-Westfield neemt meer tijd voor het verkopen van verschillende Europese winkelcentra. De uitbater van shoppingmalls verwacht pas volgend jaar klaar te zijn met het verkopen van €4 mrd aan vastgoed. Wel gaat de winstverwachting iets omhoog.

Dat maakte het vastgoedfonds, in Nederland bekend van de Mall of the Netherlands in Leidschendam, woensdagavond nabeurs bekend bij de presentatie van de kwartaalcijfers. Unibail wijt het uitstel aan 'de huidige marktomstandigheden', zonder die specifiek te benoemen.

Op de vastgoedmarkt zijn op dit moment weinig aan- en verkopen vanwege de snel gestegen rente. Kopers lenen nu tegen slechtere voorwaarden, terwijl vastgoedprijzen de afgelopen jaren torenhoog waren.

Schulden afbouwen
Unibail moet nog voor €800 mln aan winkelcentra slijten voor het beoogde doel van €4 mrd. Het verkopen van de Europese winkelcentra, waaronder in Almere, is onderdeel van een groter pakket aan maatregelen waarmee het bedrijf zijn nettoschuld van $23,3 mrd drastisch wil verlagen. Zo wil Unibail van vrijwel al zijn vastgoed in de Verenigde Staten af, maar tot nu toe bleven veel grote verkopen in dat land uit.

Wel verhoogt Unibail de winstverwachting iets, van minimaal €8,90 per aandeel naar minstens €9,10. Dat kan omdat de verkopen weer op het niveau van voor de coronapandemie liggen. De leegstand van winkels was aan het einde van het kwartaal 6,9%, een kleine verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal.

De bezoekersaantallen zijn nog wel altijd lager dan voor de pandemie. Zo bezochten in het derde kwartaal 19% minder mensen Nederlandse winkelcentra dan in dezelfde periode in 2019.

De onderneming kwam in de problemen tijdens de coronacrisis toen gedwongen sluitingen van winkels de huurinkomsten onder druk zetten. De beurskoers implodeerde en staat nog altijd ruim 60% onder de stand vlak voor die periode.

!@#$!@! 27 oktober 2022 07:59

Zo 19% minder mensen nog steeds.
Bijzonder hoe de lockdowns dan toch het gedrag van mensen structureel lijkt te hebben beïnvloed.
Dan vallen de omzetten beste mee moet ik zeggen.

Denk alleen dat de risico opslag in de koers hierdoor niet snel zal verdwijnen.

HCohen 27 oktober 2022 08:08

quote:
!@#$!@! schreef op 27 oktober 2022 07:59:
Zo 19% minder mensen nog steeds.
Bijzonder hoe de lockdowns dan toch het gedrag van mensen structureel lijkt te hebben beïnvloed.
Dan vallen de omzetten beste mee moet ik zeggen.

Denk alleen dat de risico opslag in de koers hierdoor niet snel zal verdwijnen.

19% betreft slechts NL, waar maar een klein deel van de totale inkomsten wordt gegenereerd
NB MotN was nog in 2019, dus die 19% slaat slechts op de overige(regionale) centra

Ter vergelijking: WHA doet het iets beter in NL(Footfall) nl Q3;
Visitor numbers are increasing and close to the pre-Covid level of 2019,

Over de brede linie is het positiever qua Footfall, nl;
Q3-2022 footfall reached 91% of 2019 levels, slightly up in Europe from 85% in H1-2022 to 91% in Q3-2022, stable in the US
at 92% and increasing in the UK from 86% in H1-2022 to 91% in Q3-2022.

!@#$!@! 27 oktober 2022 08:15

Oke 91% is idd een stuk beter. Sales van 103% loopt toch zo'n 7% achter bij de inflatie.
Dus minder mensen vertaalt zich dus een uit in ook relatief minder omzet.
Ben benieuwd of dit in Q4 nog wat zal verbeteren in de traditionele maand. Vanwege de kerst sfeer enzo.
Denk dat dat definitief een goede graad meter zal zijn.

Wel apart zulke slechte cijfers in Nederland. Want PNL heeft ook geen enkele groei laten zien.
Dus de energie en huizen kosten drukken toch flink op de consumenten bestedingen zoals verwacht.

Dat bied op zich wel weer ruimte voor verbetering als de incompetente politici hier verbetering in weten aan te brengen. Verwacht hier op korte termijn (1-2 jaar) nog niet veel van in Europa.

Branco P 27 oktober 2022 08:26

91% is natuurlijk prima, als de sales al wel boven 2019 niveau liggen.
Bovendien is het toersime, volgens mij, nog niet terug op het niveau van (pre) 2019. Daar zit dus m.i. nog verder herstel vanaf volgend jaar. 2022 was nog een jaar met minder toerisme a.g.v. Corona.
Er zit dus duidelijk nog meer in het vat.

Maar de update valt mij niet tegen. Enige wat nog wat beter had gemogen is de leegstandsontwikkeling in Europa. Die wijkt ook wat af van wat de concurrenten-winkelvastgoedbedrijven hebben laten zien. Verder mooie resultaten.

Lamsrust 27 oktober 2022 10:47

Nog even inzake de verhoging van de outlook 2022 van E 8.90 naar E 9.10. Bedacht dient te worden dat in de vorige outlook als uitgangspunt was genomen dat het E 800 miljoen Europese verkoopprogramma in 2022 voltooid zou worden alsmede de verkoop van enige US regionals in 2022. Dat wordt nu doorgeschoven naar 2023 waardoor de outlook automatisch hoger wordt, omdat de NRI uit deze panden URW blijft toekomen.

Overigens vind ik dat door de niet voortgang van m.n. de US regionals afbouw er wel wat kleine barstjes in de management strategie komen, i.e. per saldo heeft management sinds aantreden eind 2020 (dus nu 2 jaar in charge) in de US pas 1 winkelcentrum verkocht, nl. Westfield Santa Anita. De rest van de afbouw was de verkoop van een dead mall, woningen alsmede 5 sleuteloverdrachten. Uiteraard worden de US regionals meer waard indien ze beter verhuurd zijn en de football/tenant sales goed zijn, maar het zou het management sieren dit dan ook expliciet uit te spreken. Nu wordt telkens herhaald dat management in "active discussions" is, terwijl er geen deals worden gedaan.

Op een gegeven moment nemen analisten/investeerders hier geen genoegen meer mee en wordt voor de US sales een nog hogere risicopremie ingecalculeerd. Het zou dan ook mijn voorkeur hebben om uiterlijk bij de presentatie van de 2022 jaarcijfers wat verkopen van US regionals te melden, ook al is het tegen lagere prijzen opdat er vertrouwen blijft in de voortgang van dit traject.

3.912 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 ... 192 193 194 195 196 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	24 apr 2024 17:35
Koers	76,900
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	77,100
Laag	76,240
Volume	330.946
Volume gemiddeld	376.358
Volume gisteren	330.946

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws meer

12 okt	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
04 sep	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
27 jul	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
21 jul	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...
27 jun	Unibail-Rodamco-Westfield voltooit ru...
12 jun	Beursblik: Goldman Sachs zet Unibail-...
25 mei	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt va...
apr '23	Unibail-Rodamco-Westfield profiteert ...	1