Acht verklaringen voor spectaculaire afname winkelleegstand
De coronacrisis zou een bloedbad worden voor retailers. Twee jaar later blijkt de winkelleegstand fors gedaald. Gertjan Slob, directeur van retailonderzoeksbureau Locatus legt uit hoe dat kan.
NIEUWS
RETAILRETAILLEEGSTAND
Eerste publicatie 15:40Laatst gewijzigd 15:40
Molenstraat, Nijmegen
Niet of nauwelijks geld kunnen verdienen met fysieke winkels. Door de maandenlange lockdown van de vorige winter was dat de realiteit voor retailers in het segment non-food. Gevreesd werd voor een faillissementsgolf en een stijging van de leegstand. Maar twee jaar na de uitbraak van de coronacrisis blijkt de winkelleegstand juist gedaald.
Volgens retailonderzoeksbureau Locatus is die daling zelfs spectaculair. Gemeten in aantal panden daalde de leegstand van 7,5 procent aan het begin van 2021 naar 6,8 procent aan het eind van het jaar. Begin 2021 stonden nog 16.335 panden leeg, aan het eind van 2021 waren dat er nog 14.579, een afname van 1.756 panden. Hoe kan dat? Directeur Gertjan Slob van Locatus geeft uitleg.
Voorraad winkelpanden neemt af
Een winkelpand dat er niet meer is, kan ook niet meetellen in het leegstandscijfer. De afgelopen twaalf jaar nam de voorraad winkelpanden in Nederland met 6.000 af. In 2009 waren er nog 222.000, eind 2021 stond de teller op 216.000. Vooral de laatste paar jaar gaat het hard. In 2021 nam de voorraad winkelpanden zelfs met 2.000 af. ‘Een ongekend groot aantal’, zegt Slob.
Bron: Locatus
Kaf van koren gescheiden
‘Het hardst gaat die onttrekking van winkelpanden in steden met meer dan 100.000 inwoners en daar dan buiten de centra. Een kwart van de winkelpanden die hier aan het begin van 2021 leeg stonden heeft nu een andere functie dan retail of horeca. Ook in de centra van middelgrote steden kregen veel winkelpanden andere functies. Het laagst lag het aandeel omgebouwde winkelpanden in de centra van grote steden: 12 procent’, aldus Slob.
‘Klein maar fijn’ is geen wetmatigheid als het gaat om winkelbestemmingen. Eerder het tegenovergestelde. ‘De ligging van de minder grote kernen maakt natuurlijk wel uit’, zegt Slob. ‘De nabijheid van krachtige winkelsteden als Rotterdam, Den Bosch en Utrecht betekent een kwetsbaarheid voor bestemmingen als Schiedam, Gouda, Oss en Zeist. Het veel kleinere Winterswijk is minder kwetsbaar, want de reisafstand naar sterkere winkelsteden als Enschede en Arnhem is groot.’
Vastgoedeigenaren tellen hun knopen
Je winkelpand is leeg. Wat doe je dan? In de gouden tijden van de retail namen pandeigenaren vaker dan nu de gok van het wachten op een nieuwe huurder. Diende die zich eenmaal aan, dan was het kassa voor de pandeigenaar en was de financiële pijn van de leegstand zo vergeten. Anno 2022 spreekt dat niet meer vanzelf. ‘Eigenaren van leegstaande winkelpanden zijn gaan inzien dat het op bepaalde locaties niet meer zomaar goed komt. Het vooruitzicht dat ze waarschijnlijk geen retailer meer gaan vinden die het pand wil huren, betekent dat ze anders gaan aankijken tegen functieverandering’, zegt Slob.
Zie ook: wat een winkelpand in een stad onder de rook van Utrecht nu nog opbrengt. De tekst gaat verder na de video.
Woningen steeds meer waard
‘Het is in veel gevallen niet te achterhalen wat de nieuwe functie van een pand is, maar in de meeste gevallen zal dat een woning zijn. Dat lijkt dan ook de voornaamste verklaring voor de afnemende leegstand: de overspannen woningmarkt’, zegt Slob. ‘Door de stijging van de huizenprijzen met ongeveer 20 procent in 2021 is de ombouw van een leegstaand winkelpand naar een woning op veel plekken een interessante optie geworden. De verhuur als woning kan soms al meer opbrengen. Als het pand dan geschikt is voor bewoning en de regelgeving het toelaat wordt er meer en meer gekozen voor een ombouw’, zegt Slob.
Gemeenten klaar voor functieverandering panden
De meeste gemeenten zijn helemaal klaar om mee te werken aan de ombouw van winkelpanden. ‘In de periode 2013 tot en met 2020 heeft bijna iedere gemeente een detailhandelsvisie opgesteld. Het is duidelijk voor welke winkelstraten de lokale besturen toekomst zien en welke niet. Bestemmingen worden verruimd van winkel naar bijvoorbeeld winkel en woning. Kom je voor zo’n locatie met een plan dat tot onttrekking van retailvastgoed leidt, dan trakteert de gemeente bij wijze van spreken op gebak’, zegt Slob.
Institutionele beleggers trekken zich terug
Wendbaarheid is een voorwaarde voor grootschalige ombouw van winkelpanden. Wat dat betreft zijn de omstandigheden verbeterd. Buiten de toplocaties zijn steeds minder winkelpanden in het bezit van mammoettankers. ‘Institutionele beleggers hebben winkelpanden in middelgrote steden afgestoten. Hun aandeel in de winkelpanden in het stadscentrum daalde in een stad als Oss van 35 procent naar bijna nul. Vastgoedvermogensbeheerders als Syntrus Achmea Real Estate & Finance, ASR Real Estate, CBRE Global Investors en Altera Vastgoed richten zich op de beste locaties van de grootste binnensteden en / of op wijkwinkelcentra.’
Deze institutionele beleggers zijn niet de partijen bij uitstek om kleine panden een andere functie te geven. Ze werken met het geld van pensioenfondsen en verzekeraars, moeten daardoor veel verantwoording afleggen en aan regelgeving voldoen en dat maakt ze net wat minder flexibel. Hun terugtrekkende beweging uit middelgrote steden betekent dat een obstakel voor functieverandering wegvalt.
Winkelpanden in handen van kleinere partijen
Voor functieverandering zijn nu de juiste typen vastgoedpartijen aan zet. Panden die buiten de focus van vermogensbeheerders vallen, zijn in handen gekomen van kleine en middelgrote vastgoedbedrijven. In die categorie zitten meer partijen die brood zien in functieverandering. ‘Voor een vermogensbeheerder met een portefeuille ter waarde van miljarden euro’s is een transformatie van een pand met een oppervlakte van een paar honderd vierkante meters al gauw te arbeidsintensief. Dat ligt heel anders wanneer een zo’n pand in handen is van een vastgoedpartij met een balanstotaal van – laten we zeggen – 5 tot 10 miljoen euro’, zegt Slob.
Sanering detailhandel blijft uit
Terwijl de voorraad winkelpanden afnam, zat er weinig beweging in de aantallen verkooppunten van retailers. In december meldde Vastgoedmarkt al dat het aantal faillissementen in de detailhandel sinds het uitbreken van de coronacrisis is gedaald. Het lage aantal faillissementen in de retail kan niet los worden gezien van de coronasteun. ‘Ik zie weinig mutaties’, zei Gerard Zandbergen, ceo van Locatus, daarover. ‘De meeste ketens zijn bezig met andere dingen dan het openen of sluiten van vestigingen. Ze bekijken hun interne processen.’