DeBeurs.nl

83M 21 oktober 2022 16:10

0

De Groof gaf nog een koopadvies van €50 geloof ik net toen de coronacrisis uitbrak. We weten allemaal wat erna met de koers gebeurde..

junkyard 21 oktober 2022 16:14

2

Analisten zullen het koersdoel vooral neerwaarts bijstellen vanwege de stijgende rente en de hogere vereiste kapitaalkosten, wat ook voor het eigen vermogen (beurskoers) geldt. Waar beleggers een jaar geleden 5% dividend prachtig vonden gaat dit nu richting 10%, wat beurskoersen omlaag duwt (en boekwaarde waarschijnlijk ook > hogere NIY's).

Dit is voor mij niet begrijpelijk:
Degroof Petercam verlaagde nu de taxaties voor de winst per aandeel voor 2023 met 6 procent.... de bank baseert zich daarbij op het risico van een volledige afschaffing van het FBI-regime .... en verder op oplopende kosten voor leningen en indexaties.

Ik verwacht dat onder 'winst per aandeel' het direct resultaat per aandeel wordt beschouwd, zonder herwaarderingseffecten (indirect resultaat).

Het FBI regime zal pas vanaf 1-1-2024 worden gewijzigd, oplopende kosten voor leningen zullen in de loop van 2023 gelden (niet over geheel 2023) waarbij de kosten voor nieuwe leningen t.b.v. projectontwikkeling (als NSI dit doorzet) geen onderdeel van zijn het direct resultaat (i.v.m. activering kosten bij project). Indexaties in 2023 zullen tot huurstijging leiden.

Net debt is €375 miljoen, indien in 2023 gemiddeld genomen 0,5% meer rente wordt betaald op leningen vanwege de herfinancieringen in de loop van 2023 dan zouden de financieringslasten met (bijna) € 2 miljoen toenemen.
Momenteel zit NSI op jaarlijkse 'net rental income' van ca. € 60 miljoen (NIY 4,5% bij portefeuille € 1,34 miljard). Bij (bijvoorbeeld) 5% indexatie zouden huren in 2023 stijgen met € 3 miljoen.

Alleen als de bezettingsgraad daalt in 2023 of wanneer nieuwe verhuringen tegen lagere huren plaatsvindt (indexatie binnen contracten gaat door), dan neemt het resultaat af in 2023. Indien ING per eind januari 2023 uit Laanderpoort vertrekt (en NSI het project niet langer kan uitstellen - nu niet mijn gewenst scenario) dan zal dit tot verlaagde huurinkomsten leiden. Ik vermoed dat ING nu ongeveer € 2 miljoen per jaar aan huur betaalt, wat jarenlang wegvalt zodra NSI hier met de herontwikkeling start.

Wellicht dat Degroof Petercam in 2023 rekening houdt met een verlaagde bezetting (of matige nieuwe huren) van de NSI kantoren, vanwege verlaagde economische vooruitzichten. Maar dit is nu gissen.

Vanaf 2024 duidelijk dat de aanpassingen van het FBI regime doorwerken, en dit tot een verlaagd resultaat kan leiden (afhankelijk van exacte invulling).

junkyard 25 oktober 2022 14:35

1

vastgoedjournaal.nl/news/57379/nsi-ve...
vastgoedjournaal.nl/news/57311/dyade-...

Wanneer een huurder vertrekt volgt geen nieuwsbericht en deze berichten zijn geen indicatie dat bezetting oploopt, maar in ieder geval goed te lezen dat HNK Den Haag voorlopig volledig verhuurd blijft. De NSI leegstand zit momenteel vooral in Amsterdam, in Sloterdijk (Donauweg, Q-Port) en Zuidoost (Centerpoint, HNK):

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
(Q-Port 16,2% leegstand, mogelijk stijgend naar 28,3% per 1-4-2023)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
(100% leegstand - de afgelopen 2 jaar nadat NSI dit pand in 2020 heeft herontwikkeld...)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
(HNK Amsterdam Zuid Oost 43,2% leegstand - herontwikkeling Q1 2022 waarna meters opnieuw moeten worden verhuurd)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
(Centerpoint I 13,5% leegstand, mogelijk stijgend naar 56,8% per 1-2-2023)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
(Centerpoint II 40,0% leegstand)

Als NSI het hoofdkantoor niet had verplaatst naar Centerpoint, dan was de leegstand hoger. NSI ziet nu in ieder geval het werk liggen, bij entree kantoor.

Branco P 31 oktober 2022 17:15

0

NSI weet vandaag tegen de stroom in de weg naar beneden te vinden. Misschien een analistenadvies-wijziging?

83M 1 november 2022 16:10

0

En vandaag weer hersteld, speelbal van de beurs..

junkyard 7 november 2022 10:28

2

fd.nl/bedrijfsleven/1456886/vastgoedm...

Artikel gaat vooral in op NL kantoren. Op zich geen nieuws, door de forse rente stijging en onzekerheden wordt er vanaf Q3 weinig verkocht en zijn grote transacties (Tripolis - Blackstone, Diana & Vesta - PGIM) geannuleerd. Wat wel wordt verkocht gaat vaak tegen >10% lagere prijs. Daarnaast stoten grote kantoorgebruikers ruimte af vanwege toename thuiswerken, wat de vraag naar kantoren (en prijzen) verder reduceert.

Op korte termijn (t/m Q1 2024) lijkt geen verbetering te verwachten, grote (transactiegedreven) commerciële makelaars zoals CBRE en JLL saneren om hun kosten te drukken.

junkyard 10 november 2022 15:34

0

quote:
Branco P schreef op 13 oktober 2022 08:47:
Door de hoge huurstijging dit jaar en volgend jaar kan de waardering tegen steeds hogere NIY plaatsvinden zonder dat er sprake is van waardedaling. Nu reeds is de NIY al toegenomen van 4,1% naar 4,5%. Daarmee wordt het herwaarderingsrisico ook in rap tempo gemitigeerd.

Hier nog wat verder naar gekeken, want deze NIY stijging binnen Q3 (zonder herwaarderingen en bij dalende bezetting) is toch wat vreemd te noemen.

De NIY stijging is bijna geheel verklaarbaar door Amsterdam, hier is de NIY gestegen van 3,8% naar 4,4% binnen Q3 door een hogere contracthuur. Ik verwacht dat dit wordt veroorzaakt door aangepaste afspraken die NSI heeft gemaakt met ING in het kader van de latere aanvang van Laanderpoort ontwikkeling. ING betaalde t/m eerste halfjaar 2022 ongeveer de helft van de huur, maar dit is voor de periode van juli 2022 t/m januari 2023 omgezet naar een volledige huur als onderdeel van aangepaste afspraken.

A new date has been agreed with ING for the delivery of Laanderpoort at their request. The new delivery date will be Q2 2026. Revised terms include a higher cap on rents, a lease extension of the existing Laanderpoort buildings (until end of January 2023), as well as a new agreement on rent for 2022.

Deze NIY stijging is dus (nog) bijna niet beïnvloed door indexeringen, maar indien NSI de leegstand weet te beperken en verdere indexeringen kan toepassen dan zal dit de NIY op termijn moeten verhogen. Op zich is de reversionary yield (op basis van een volledige bezetting tegen ERV) van 6,9% best netjes te noemen, dat lijkt niet te laag bij huidige kapitaalmarktrente. Het is jammer dat NSI weinig meldt over verhuur activiteit, en tegen welke huren (t.o.v. ERV) dit plaatsvindt, dit kan (naast ontwikkeling in bezetting) het verhuurrendement wat beter duiden. Afgelopen maanden lijkt de ERV in Amsterdam niet te stijgen en leegstand (marktbreed en bij NSI) wat stijgende, dit helpt de Well House business case niet maar NSI zal stellen dat dit bijzonder hoogwaardige/duurzame kantoorruimte is waarvoor de vraag/ERV juist wel aantrekt. Well House ontwikkeling kan daarbij een (+ of -?) waarde impact hebben op het naastgelegen NSI (Vivaldi) bezit, zo trekt NSI Spaces uit Vivaldi naar Well House (-) maar kan de aanwezigheid van een beter kantoor ook een aantrekkende werking hebben (+). Tijdens de bouw is er wel veel overlast voor kantoorgebruikers, en het uitzicht kan wat worden ontnomen (-).

Ik ben benieuwd of ING eind januari 2023 zal vertrekken en of NSI deze ontwikkeling dan zal starten. Op korte termijn prettiger wanneer ING langere tijd tegen volle huur zou willen huren, komende maanden zijn te onzeker om grote projecten te starten aangezien vereiste yields en bouwkosten nog niet voldoende stabiel zijn en een business case wankel is. NSI zal zeer voorzichtig te werk moeten gaan, zo kunnen bouwkosten komende periode wel wat omlaag nu projecten stilvallen (en materialen weer iets goedkoper worden) en zal NSI bij voorkeur voor aanvang eerst moeten voorverhuren en de additionele kapitaalkosten vast moeten leggen (of een JV partner vinden).

voda 11 november 2022 10:03

0

APG kleiner in NSI

Kapitaalbelang teruggebracht tot onder meldingsgrens.

(ABM FN-Dow Jones) APG Asset Management heeft een kleiner belang in NSI gemeld. Dat bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 28 oktober 2022.

APG meldde een kapitaalbelang van 2,99 procent met eenzelfde stemrecht.

Op 8 augustus 2018 meldde APG nog een kapitaalbelang van 3,30 procent met een dito stemrecht.

Wet op het financieel toezicht

De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

junkyard 16 november 2022 15:53

0

www.jll.nl/nl/nieuws/-nsi-sluit-huuro...

Amsterdamcash 29 november 2022 12:04

1

NSI blijft innoveren, gaaf concept waarbij de huurder centraal staat!

vastgoedjournaal.nl/news/57811/space-...

junkyard 30 november 2022 11:46

0

NSI is afgelopen weken rustig weggezakt en noteert nu op € 23,65. Bij een EPRA NTA van € 47,72 per eind september 2022 is de discount t.o.v. boekwaarde nu meer dan 50% (!).

Bij een LTV van 27,7% (en schulden op 100% gewaardeerd - marktwaarde zal in werkelijkheid <100% zijn) betekent dit dat de markt het NSI vastgoed nu waardeert op 63,5% van boekwaarde. De EPRA NIY van 4,4% wordt door de markt gewaardeerd op 6,9%. Deze (netto) yield is ver verwijderd van de BAR (bruto yield) van 5% waarop de NSI projecten in Amsterdam ongeveer kosten neutraal zijn, en deze projecten zijn omgeven van onzekerheden (verhuurbaarheid, doorlooptijd, kosten, fbi impact).

Omdat NSI iets moet met Vitrum (ivm leegstand) en Laanderpoort (ivm ING huur tot eind januari 2023) kan dit leiden tot aanvang van projecten met te lage rendementen. Een leeg pand heeft namelijk een negatieve waarde. Projecten leiden tot hogere LTV (ivm extra benodigd kapitaal) en extra onzekerheid, wat op korte termijn niet positief is voor de beurskoers.

Ondertussen loopt de leegstand in de Amsterdamse NSI kantoren op in 2022 en staat het vorige NSI project in Amsterdam na oplevering 2 jaar geleden nog steeds stof te happen....

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Mayo 30 november 2022 12:31

0

quote:
junkyard schreef op 30 november 2022 11:46:
NSI is afgelopen weken rustig weggezakt en noteert nu op € 23,65. Bij een EPRA NTA van € 47,72 per eind september 2022 is de discount t.o.v. boekwaarde nu meer dan 50% (!).

Bij een LTV van 27,7% (en schulden op 100% gewaardeerd - marktwaarde zal in werkelijkheid <100% zijn) betekent dit dat de markt het NSI vastgoed nu waardeert op 63,5% van boekwaarde. De EPRA NIY van 4,4% wordt door de markt gewaardeerd op 6,9%. Deze (netto) yield is ver verwijderd van de BAR (bruto yield) van 5% waarop de NSI projecten in Amsterdam ongeveer kosten neutraal zijn, en deze projecten zijn omgeven van onzekerheden (verhuurbaarheid, doorlooptijd, kosten, fbi impact).

Omdat NSI iets moet met Vitrum (ivm leegstand) en Laanderpoort (ivm ING huur tot eind januari 2023) kan dit leiden tot aanvang van projecten met te lage rendementen. Een leeg pand heeft namelijk een negatieve waarde. Projecten leiden tot hogere LTV (ivm extra benodigd kapitaal) en extra onzekerheid, wat op korte termijn niet positief is voor de beurskoers.

Ondertussen loopt de leegstand in de Amsterdamse NSI kantoren op in 2022 en staat het vorige NSI project in Amsterdam na oplevering 2 jaar geleden nog steeds stof te happen....

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Mag ik aan jou vragen of jij nog in NSI zit. Wat zijn jouw koersdoelen voor koop en/of verkoop? Alvast bedankt.

junkyard 30 november 2022 14:02

2

Ja, ik zit in NSI met een ruime positie. In mei dit jaar had ik een groot deel van mijn positie verkocht (rond de € 37) omdat op dat moment de extra onzekerheden (mbt markt en NSI projecten) amper waren ingeprijsd, later heb ik bij lagere koersen (boven huidig niveau) een groot deel terug gekocht. Ik had niet verwacht dat NSI zo diep zou wegzakken, het FBI nieuws was onverwachts en heeft voor een diepere discount gezorgd (ca. 10% extra koersdaling) wat erg ongelukkig was.

Momenteel heb ik geen koersdoel of extra koop/verkoop plannen, mijn huidige positie houd ik vast. Ik vind NSI zeer laag gewaardeerd, alleen als NSI gekke dingen doet (vooral m.b.t. aanvang projecten) dan overweeg ik te verkopen en de opbrengst in een ander vastgoedfonds te stoppen. Bij hogere koersen zijn er vaak verbeterde omstandigheden, wat een reden is om juist niet te verkopen.

Happy 30 november 2022 15:32

0

Mijn enige aandeel in portefeuille momenteel. Te hard afgestraft. Sterk management dat de huidige probleempjes zeker gaat oplossen. Dividend verwacht ik niet onder de 2 euro. Wellicht handhaven ze de 2,16 van nu. 8 -9% rendement en een flinke discount op de intrinsieke waarde. Koopje!!

Neunelf4S 30 november 2022 16:51

0

Ruim 10x de WPA is een nette waardering. Boven de 30 is waanzin.

junkyard 30 november 2022 18:45

0

quote:
Neunelf4S schreef op 30 november 2022 16:51:
Ruim 10x de WPA is een nette waardering. Boven de 30 is waanzin.

Dit stelt dat huidige beurskoers te hoog is. Kun je deze stellingen onderbouwen, waarom is 10% (dividend)rendement nu een nette waardering?

Ok, de rente is dit jaar ongeveer 2% gestegen, maar is ver verwijderd van de 10% (met 10y NL op 2,2%).

voda 2 december 2022 09:37

0

Degroof Petercam iets kleiner in NSI
Kapitaalbelang teruggebracht tot onder meldingsgrens.

(ABM FN-Dow Jones) Degroof Petercam Asset Management heeft een kleiner belang in NSI gemeld. Dat bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 24 november 2022.

Degroof Petercam meldde een kapitaalbelang van 2,98 procent met eenzelfde stemrecht.

Op 21 januari 2021 meldde Degroof Petercam nog een kapitaalbelang van 3,00 procent met een dito stemrecht.

Wet op het financieel toezicht

De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

Branco P 7 december 2022 11:09

0

NSI is op dit moment zeer attractief gewaardeerd. Toch zijn een APG en Degroof kennelijk wat aan het afbouwen. Dat drukt m.i. nu de koers. Aan de rente kan het niet liggen, want de swaprentes zijn de afgelopen weken al weer 70 basispunten gedaald sinds de top. De koers van NSI mag daar kennelijk niet van meeprofiteren.

Het kan met dit bedrijf alleen maar mis gaan wanneer je de aanname doet dat het management willens en wetens risicovolle beslissingen zal gaan nemen. Tot nu toe heb ik daarvoor geen bewijzen gezien. Wel veel verdachtmakingen door Junkyard. ;-)

Die FBI regime issue is wel een tegenvaller, maar die is ook alweer ruimschoots in de koers verwerkt. En we weten daarbij nog niet eens of het nadeel nog mee zou kunnen gaan vallen als gevolg van flankerend beleid in 2023.

Wat ik graag zou zien is dat NSI vol inzet op voortijdig verlengen van relatief kortlopende huurcontracten. Als je dat eerst even doet, dan heb je daarna nog meer focus op verhuur van leegstand, zonder dat er ondertussen veel nieuwe leegstand bijkomt. Misschien zijn ze daar ook wel actief mee bezig, maar je hoort er vrij weinig over. Wat dat betreft heeft Junkyard gelijk dat de (mogelijke) ontwikkelprojecten wel erg op de voorgrond liggen. Op basis van de laatste update rondom Well-House trek ik de conclusie dat men die ontwikkeling niet koste wat kost aangaat. Voor Trivium en Laanderpoort zijn nu net pas de aanvragen voor de omgevingsvergunningen ingediend, dus daar is men nog niet zo ver.

junkyard 7 december 2022 23:11

0

De dalende rente (30y € swap @ 1,85% !) heeft afgelopen weken amper geleid tot hogere koersen, dit geldt niet alleen voor NSI maar ook voor andere vastgoedfondsen. Er lijkt vooral verkoopdruk, vastgoed wordt breder afgestoten door beleggers. Wellicht een vertraagde reactie op de eerdere rentestijging, nadat het besef is ingedaald dat vastgoed niet stabiel blijft liggen en waarderingstikken volgen.

NSI beurskoers is vanaf eind juni 2022 ruim 25% gedaald, terwijl sectorgenoot Gecina (beste NSI benchmark - ook een lage LTV en in kantoren) in deze periode met 5% is gestegen. Deze underperformance is grotendeels verklaarbaar door het nieuws rondom de FBI status, daarnaast toont Gecina een stijgende bezetting (+1,3% in 2022) terwijl de NSI bezettingsgraad in 2022 met 1,0% is gedaald. Eerder dit jaar mikte NSI nog op dalende leegstand in 2022, en werd benoemd (presentatie CMD):
Scope for a further vacancy reduction in 2022: achieving half the average take-up over the past three years for 2022 will result in a stable vacancy at year end

Blijkbaar ligt de take-up in 2022 op een veel lager niveau dan de vorige drie jaren, een signaal dat de markt afkoelt (of dat NSI het werk niet goed doet). Vooral in Amsterdam neemt de leegstand toe in NSI portefeuille (7,8% einde Q3 2022), net de stad waar NSI kantoren wil (her)ontwikkelen op erfpacht grond.

Huidige NSI beurskoers noteert op 50% discount t.o.v. boekwaarde en dobbert op het laagste niveau ooit, hierbij zijn groei ambities niet passend en is er vooral aandacht nodig voor het behalen van operationele resultaten (> verhuring leegstand) en het verlagen van de discount in beurskoers.

CEO Stahli is ex-analist en heeft tot nu toe verstandige keuzes gemaakt met hulp van zijn telraam, ik verwacht dat dit ook geldt voor de wijze waarop NSI met huidige omstandigheden omgaat in relatie tot de projecten, en NSI de strategie bij de jaarcijfers 2022 herformuleert met een verlaagde nadruk op kapitaalintensieve of risicovolle (niet-voorverhuurde) projecten met lage yields.

Branco P 10 december 2022 11:42

0

afschaffing FBI status wordt minimaal met een jaar uitgesteld.

Over de flankerende maatregel lijkt ook iets meer duidelijkheid: gedurende heel 2024 kunnen FBI's vastgoed overdragen naar (dochter)vennootschappen zonder dat daarbij overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Daar worden wel nog voorwaarden aan gekoppeld, maar daarover lees ik nog niks:

www.rijksoverheid.nl/ministeries/mini...

Hiermee wordt effectief herstructureren mogelijk voor beursgenoteerde FBI's en is het afschaffen van de FBI in materieel opzicht minder spannend geworden (vermoed ik dan toch althans, maar ik ben geen fiscalist). Dit nieuws schijnt vrijdagmiddag al bekend geweest te zijn, maar de koersen van vastgoedbedrijven hebben volgens mij niet echt bewogen op dit nieuws.

Vertraagd	25 apr 2024 10:01
Koers	17,120
Verschil	+0,020 (+0,12%)
Hoog	17,220
Laag	17,100
Volume	3.636
Volume gemiddeld	34.921
Volume gisteren	61.334

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2022

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer