junkyard schreef op 1 maart 2023 00:18:
Tja, die verdere rente stijging raakt de aantrekkelijkheid van het vastgoed (en de NSI projecten) behoorlijk.
Verkoopopbrengst van 10mio+ voor Donauweg lijkt nu niet zo goed haalbaar, ivm leegstand pand en niet op eigen grond gelegen (met doorlopende erfpacht lasten wat het rendement aanvreet en nu bij leegstand blijft doortikken).
HNK Ede en HNK Den Bosch (alletwee energielabel A) zijn in totaal ruim 17.000m2 (op eigen grond + grotendeels verhuurd voor ca. 120 per m2), en zijn verkocht voor € 23,2 miljoen. HNK Hoofddorp en het pand in Den Haag (Bezuidenhoutseweg 2) waren ca. 5000m2 (op eigen grond) en werden voor € 8,2 miljoen verkocht.
Dit is niet zo goed vergelijkbaar (qua lokatie - hoewel leegstand pand met gemengd gebruik op erfpacht grond in Sloterdijk geen topper is), maar dit geeft aan dat het 'non-core' vastgoed dat NSI afgelopen jaren heeft verkocht vaak voor € 1300 per m2 weggaat. Ik denk dat NSI bij Donauweg mikt op € 8 miljoen. Afgelopen jaren zat het niet mee, ondanks de capex in 2020 blijft het pand leegstaan (met erfpacht lasten) en ook de juridische kosten die NSI maakt zijn weggegooid geld. Mbt capex Donauweg meldde NSI eerder (nadat Donauweg eind 2019 nog in de 'pijplijn' zat):
The renovation of Donauweg in Amsterdam was completed in Q4 2020 at a total cost of € 3.4 million. Dit zijn dus geen losse stuivers geweest, en heeft niet geleid tot het gewenste resultaat (verhuring). Hopelijk gaan de volgende projecten in Amsterdam beter, hoewel deze melding er niet op lijkt te duiden dat de Amsterdamse capex tot meerwaarde aandeelhouders leiden (melding ter verantwoording van € 11,5 miljoen negatieve herwaardering/afboeking van 'investment property under construction'):
The negative revaluation in 2022 is mainly related to a decline in the valuation of Vitrum, due to yield expansion and a higher capex
adjustment reflecting increased building costs assumed by the appraiser.Voordat het project is begonnen is er dus al ca. € 10 afgeboekt op Vitrum, het zal de business case (bij lagere waardering) wellicht beter haalbaar maken maar biedt flinterdun perspectief dat NSI iets aan waarde toevoegt vanuit projectontwikkeling in Amsterdam. Het lijkt aannemelijk dat kosten nog verder oplopen, de Well House ontwikkeling toonde dat het ervaren NSI ontwikkelteam begin 2022 50% lagere kosten had ingeschat dan de quote die in Q3 2022 van de aannemer werd ontvangen. Dit kan niet alleen inflatie zijn.
Er zal iets met Vitrum moeten gebeuren, ook hier tikken de leegstand (o.a. erfpacht / kapitaal) lasten door. Voordat NSI werkelijk start met dit project zou voorverhuring en gefixeerde bouwkosten en tijdlijnen (met >=5% netto rendement op kosten) zeer wenselijk (of vereist) zijn, ter zekerstelling dat hier niet meer geld verloren gaat.