Paar opmerkingen over de update:
- Plus 8,5% extra huur zegt niet zoveel aangezien er een aankoop is geweest. LFL net rental income growth van 1,4% is de relevante huurparameter en die valt iets tegen
- Pagina 6: EPRA cost ratio van 30% naar 24,2% is mooi, maar ik heb zo snel niet precies kunnen achterhalen waar dat nu in zit. Uiteraard enerzijds de huurstijging. Vermoedelijk de indirecte general costs. Die zouden dan vanaf nu structureel lager zijn? Weet iemand nog waardoor dat kwam? Bij H2 2024 update even goed naar kijken. Rentekosten zijn echter méér toegenomen dan dat "voordeeltje" dus je hebt er niet direct wat aan.
- Verhuringen Frankrijk is een drama. MGR Uplift -72,3% (ja, het staat er echt) en LFL NRI groei -16,6%. Maar goed, het zijn slechts 8 huurcontracten dus dat kan wat vertekenen. De rental income 4,81 mio (H1 2023) naar 4,14 mio (H1 2024). Daar zal hopelijk een huurvrije periode voor Carrefour in zitten o.i.d. want anders gaat het wel erg hard. Dit soort excessen even toelichten lijkt mij geen overbodige luxe. Misschien was het aan de orde in de Webcast? En dan 5% hogere bezoekersaantallen melden in Frankrijk als iets positiefs terwijl sinds H1 2023 een volledig nieuwe foodcourt in Bordeaux is geopend en in Parijs de reeds halflege Casino Hypermarkt sindsdien is vervangen door een nieuwe Carrefour. Dan lijkt +5% aan de magere kant. Mocht er iemand van jullie naar de Olympische Spelen gaan, dan zou ik zeggen, ga dan eens heel even langs dat winkelcentrum. Volgens mij zitten beide winkelcentra in een ingrijpende transformatie en hopelijk gaan ze daarna verkoopbaar zijn.
- Pagina 7: vergelijking tussen de diverse type winkelcentra:
* lagere Footfall bij de "normale" Shopping Center is vermoedelijk grotendeels te verklaren door het vertrek van Albert Heijn in de Roselaar (die zat er precies tot in juli 2023). Dat was uiteraard een grote publiekstrekker. Ik denk dat dit ook de tenant sales van flink wat huurders in de Roselaar onder druk zet. Deze parameters kunnen dus vertekend zijn.
* Negatieve MGR Uplift bij de "normale" Shopping Center zou verklaard kunnen worden door de deals met Normal (package deal) en de deal met Mediamarkt en New Yorker. Heerhugowaard/Nieuwegeijn/Kronenburg, dat waren in H1 (groten)deels nog "normale" Shopping Center gok ik. Dan zijn dat eigenlijk deals die gemaakt worden in het kader van de transformatie en/of deze lagere huren gaan gepaard met zeer lange nieuwe looptijden en dan is het ook niet zuiver vergelijken. Ik vermoed dat deze parameter dus ook vertekent aangezien de Valuation Result bij de "normale" Shopping Center wel gewoon +4,2% is.
Direct Result, Valuation Result en Total Return zijn wat mij betreft de minst subjectieve variabelen en daar zie je geen schokkende verbetering. Dus ja, ik zie het nog niet. Ik blijf bij mijn assumptie dat het "FSC" label niets anders is dan een alibi voor onvermijdelijke dure transformaties naar centra met gebruikers die lagere huren betalen dan de vroegere gebruikers. Niks doen zou evenwel nog slechter uitpakken.
- De strategie om nu wederom 2 Nederlandse winkelcentra te verkopen lijkt mij een herhaling van zetten. Steeds opnieuw een paar van je beste winkelcentra verkopen tegen relatief lage prijzen om de LTV onder controle te krijgen, wat dan steeds niet lijkt te lukken... en dan vervolgens maar weer opnieuw een paar van de beste winkelcentra verkopen. Daarmee steeds de winkelcentra verkopen die voor de meeste groei zouden gaan zorgen. Precies het tegenovergestelde als wat URW heeft gedaan dus. Als ik aandeelhouder was van WHA zou ik WHA opbellen en zeggen: nu géén goede winkelcentra meer verkopen! Als je even wat geld tekort komt dan gewoon even géén cashdividend uitkeren!