NSI heeft in het tweede kwartaal goed gepresteerd. De leegstand LFL is afgenomen van 5,2% eind Q1 naar 4,9% eind Q2. Daarbij is het fijn dat de panden in Amsterdam hiervoor verantwoordelijk zijn.
De LTV nam wel iets toe: van 30,9% naar 32,9%, maar blijft comfortabel laag.
Daarbij staan de objecten thans op de balans tegen een gross yield van 8%, ofwel: 12,5x de huur en dat vind ik voor deze kwalitatief hoogwaardige kantorenportefeuille al aan de lage kant.
Aandachtspunt wel nog steeds de hoge personele lasten. Die verklaart een deel van de discount in het aandeel. Ik neem aan dat er ook in de operationele kosten winst te behalen is. Gelukkig is de cost ratio (ex. vacancy) wel al wat afgenomen van 30,3% eind Q1 naar 28,8% eind Q2
EPS Q1 0,35 en EPS Q2 0,56. Je zou zeggen dat H2 dan 1,00 moet kunnen doen en dan kom ik uit op EPS 2,01. Dat moet bij een efficiëntere organisatie minimaal tot 2,25 op te tillen zijn, zou ik denken althans.
Rentekosten 3,1%. Dat valt mij mee. Volledig ongezekerd nu en NSI zegt zelf dat ze nu alle flexibiliteit hebben om alternatief te financieren. Ik zou zelf denken: ook de flexibiliteit om de hele portfolio ineens te verkopen voor een mooie prijs.
19,55 mio uitstaande aandelen tegen 19,74 euro maakt 386mio. Tel daar de openstaande schuld van 332mio eens bij op (718 mio) en deel dat door het aantal vierkante meter (352.000 m2) en je zit op 2.040 euro per vierkante meter oppervlak. Voor een mooie portefeuille die overwegend in Amsterdam gesitueerd is. Ja, dan zou het omzetten van kantoormeters in woonmeters inderdaad iets op moeten leveren, maar ik ben er niet van overtuigd dat dit een primaire strategie zou moeten zijn. Staat een kantoor ergens in Amsterdam al geruime tijd (bijna) leeg en leent het zich ook nog eens voor een transformatie, ja dan kun je daar naar kijken.
Kortom, ik zie hier op langere termijn een EPS van structureel boven 2 euro per aandeel en een dividend van structureel boven 1,50 euro per aandeel, mits het management bereid is om extra goed op de kosten te letten en geen geld meer verbrandt aan projecten waar ze niet goed in is gebleken.
Dividendrendement van 7,5% (en winst per aandeel 10%) is in mij ogen zeer fraai. Aangezien de panden nog maar voor 12,5x de huur op de balans staan zou je je er ook geen buil aan moeten kunnen vallen.