Gert van der Have • Ondernemen
Wereldhave krijgt zijn winkels in Frankrijk maar niet rendabel
Frankrijk is de molensteen om de nek van vastgoedbelegger Wereldhave. De huren waren er een aantal jaren geleden te hoog, en om leegstand te voorkomen moet Wereldhave de huren daar nu verlagen. Met alle gevolgen voor winst en dividend vandien.
Dit stelt analist Herman van der Loos van de Belgische beleggingsadviseur Degroof Petercam. Hij komt met zijn analyse op dezelfde dag dat Wereldhave aankondigt het contract met zijn cfo niet te verlengen en drie dagen na de aankondiging van het bedrijf dat het zijn dividend structureel zal verlagen.
De huurinkomsten van Wereldhave gingen in Frankrijk in 2017 met 11% omlaag naar € 41 mln. Van der Loos: 'Die winkelcentra moeten het vooral van de lokale of regionale bezoekers hebben en de regio heeft het in Frankrijk nog steeds moeilijk.' Vervanging van het management vorig jaar heeft nog niet tot merkbare resultaten geleid.
Concurrentie doet het wel goed
De concurrentie doet het in Frankrijk wel goed. Unibail-Rodamco en Klépierre, het moederbedrijf van het Nederlandse Corio, rapporteren hogere huurinkomsten. Deze partijen zitten wel in de duurdere centra bij de grote steden, waar de consument makkelijker en meer geld uitgeeft.
Docks Vauban in le Havre
Docks Vauban in le HavreFoto: Wereldhave
Wereldhave kocht zich in het najaar van 2014 in in Frankrijk. Het kocht zes middelgrote winkelcentra met winkels voor de dagelijkse boodschappen voor € 850 mln in onder meer Rouen, Straatsburg en Bordeaux over van de Frans-Nederlandse concurrent Unibail-Rodamco.
Op moment van aankoop was 91% van de winkelruimte verhuurd. Dat was lager dan de bezettingsraad van 98% bij de rest van winkels van Wereldhave in Nederland, België en Finland. Het fonds beloofde echter de bezettingsgraad in Frankrijk - een kwart van het bezit van Wereldhave - op te voeren naar 96% tot 97% in 2016. Dat is niet gelukt. Op het eind van vorig jaar lag die nog maar op 93% ondanks een lichte verbetering in het laatste kwartaal.
Beleggers zijn koersdalingen beu
Wereldhave meldde vrijdag dat het zijn dividend structureel gaat verlagen. De uitkering is niet langer 85% tot 95% van het zogenoemde directe resultaat (de huurwinsten), maar slechts 75% tot 85%.
De dividendverlaging is nodig om meer geld te hebben om te investeren in de bestaande winkelcentra. Maar, zegt analist Van Loos: 'Die dividendverlaging heeft de beleggers boos gemaakt die de achterblijvende koersontwikkeling in pakweg zes jaar van WHA€32,49+0,37% Wereldhave beu zijn.' In die periode is het aandeel Wereldhave met ruim 20% gezakt, terwijl Unibail-Rodamco er 4% bij kreeg.
Cfo vertrekt
Maandagochtend maakte Wereldhave bekend dat het het contract met zijn financiële topman Robert Bolier (56) niet verlengt. De cfo vertrekt bij de op de Amsterdamse beurs genoteerde onderneming.
Volgens het bedrijf 'heeft het vertrek van Bolier niets te maken met de verlaging van het dividend'. 'Om redenen waar ik hier niet op wil ingaan, hebben de cfo en de raad van commissarissen besloten uit elkaar te gaan', aldus een woordvoerder.
De in Amsterdam als bedrijfseconoom opgeleide Bolier (spreek uit op zijn Nederlands: bolier) begon in april 2014 als vervanger van Pieter Roozenboom wiens contract bij Wereldhave al na een jaar werd ontbonden. Bolier, afkomstig van vastgoedbedrijf Atrium European Real Estate, kreeg daarna een contract van vier jaar. Dat contract loopt over twee maanden af.
Op 20 april stemmen de aandeelhouders over de benoeming van Boliers opvolger Dennis de Vreede (48).
Nederland gaat wel goed
In Nederland lijkt Wereldhave de opgaande lijn wel te pakken te hebben na magere jaren met het bankroet van V&D, Macintosh (schoenenketens Dolcis en Manfield) en elektronicaketen Dixons, en de problemen bij Blokker. Bijna een vijfde van de huurders van Wereldhave is in de afgelopen vijf jaar failliet gegaan. Inmiddels dicteren de huurders de prijzen.