Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

402 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 » | Laatste
The Third Way...
0
quote:

The Third Way... schreef op 4 mei 2022 09:24:

[...]
Nühn heeft besloten geen nieuwe termijn te ambiëren als commissaris van Just Eat Takeaway. Dit betekent dat hij aan het einde van de jaarvergadering geen commissaris meer zal zijn. Vice-voorzitter Corinne Vigreux zal de taken van de voorzitter overnemen. Een vervanger voor Nühn zal worden gezocht. Verschillende aandeelhouders gaven al aan tegen de herbenoeming van Nühn te zullen stemmen vanmiddag.

www.iex.nl/Nieuws/746057/Just-Eat-Tak...

Adrianus Nuehn is ook de President-Commissaris van Wereldhave en Hunter Douglas waar hij ook zwaar onder vuur ligt met formele acties richting de AFM ondernomen door de VEB...
Adrianus Nuehn heeft afstand gedaan van zijn rol als President-Commissaris, niet onverwacht na alles wat er is gebeurd onder zijn toezicht bij Hunter Douglas, Just Eat Takeaway en Wereldhave. Officieel om persoonlijke redenen.

Hieronder het persbericht, zijn aftreden werd "gecombineerd" met positief nieuws omtrent een herfinanciering:

www.wereldhave.com/siteassets/coporat...
The Third Way...
2
Even snel over de net gepresenteerde Q3 update:

Opvallend is hoe er vooral in Frankrijk vooruitgang wordt geboekt: de bezettingsgraad staat op een record met 97.2% (begin dit jaar 94.7%) en de negatieve ERV groei is daarbij gestopt (was -13.2%). De lopende ombouw drukt deze cijfers, derhalve zit verdere verbetering in het vat. Het outsourcen van het management werpt duidelijk zijn vruchten af.

In Belgie valt vooral op dat de slechte bezettingsgraad van de kantoren fors is verbeterd naar (een nog steeds lage) 82%. De centra staan op weer op een goede 97.2% bezettingsgraad. Het indirecte resultaat (herwaarderingen) is licht positief maar volgens de toelichting (van de Belgische dochter) volledig toe te schrijven aan investeringen. Opvallend positief in die toelichting is de uitgebreide aandacht voor energieverbruik. Een drie graden hoger is ingevoerd, benieuwd hoe dit kostentechnisch in de winter gaat uitpakken. De outlook werd licht aangescherpt, wat doorwerkt op groepsniveau.

In Nederland wordt nog veel omgebouwd derhalve is het moeilijk om de resultaten goed in te schatten na eerdere redelijk forse herwaarderingen (zie vooral Hoofddorp), daarom geen oordeel over de wat mindere resultaten hier. Vanaf Q1 volgend jaar zou het plaatje duidelijker moeten worden wanneer in Q4 meerdere centra naar verwachting zijn opgeleverd, voorspeld zonder kostenoverschrijdingen.

De EPRA NTA verbeterde tov. H1 tot 21.59 euro, de EPRA Net Yield ging van 6.2% naar 6.3%. Op groepsniveau is ook positief dat de financieringen zijn verlengd tot 3.5 jaar, ongedekt.

De nog steeds wat hoge LTV op 42.4% op groepsniveau verbloemt dat buiten Belgie de schuldgraad nog steeds zeer zorgelijk is. De absolute schuld steeg opnieuw licht in het afgelopen kwartaal. Daarom valt het ook des te meer op dat er weer niets wordt gezegd over renterisico’s, ondanks aandrang van ook de VEB. Van de veel uitgebreidener toelichting van het Belgische management kunnen we wel leren dat daar de rentevoeten aan het stijgen zijn, zoals te verwachten is. Dit zal een reden zijn voor de zeer licht dalende taxaties tov. H1 op groepsniveau.

Volgens de LifeCentral strategie zouden lagere huren maar hoogwaardiger vastgoed tot een hoger totaal resultaat (huur + herwaarderingen) moeten leiden. De hoge inflatie aan de ene kant en de hogere rentelasten en de recessie aan de andere kant zijn de belangrijke (oncontroleerbare) variabelen die een grote invloed hebben. De door de nieuwe strategie verlaagde huren zijn rentegevoeliger dan voordien, daar kunnen zelfs de volledig doorberekende hoge indexaties hoogstwaarschijnlijk niet tegenop boksen.

Nu is dat totaal resultaat en indirect de LTV pas te meten volgend kwartaal na een nieuwe taxatieronde. Vol verwachting klopt ons hart, maar het blijft zo wel ondoorzichtig en icm. de zeer hoge dividenduitkering eufemistisch “sportief”...
The Third Way...
6
Over de net gerapporteerde cijfers over boekjaar 2022:

Winstgevendheid
Wereldhave heeft over boekjaar 2022 haar bezettingsgraad zoals verwacht mooi verbeterd en haar verhoogde ‘outlook’ gehaald met een directe EPS (netto huurinkomsten) van 1.63 euro. De door management gerapporteerde belangrijkste maatstaf, de total return (inclusief vastgoed waarderingen) is echter verwarrend: volgens de presentatie ligt die 12% lager op 1.43 euro. Maar dit is niet correct vanuit het perspectief van de WH aandeelhouder aangezien de winst van de Belgische minderheidsaandeelhouders zo aan hen werd toegerekend. De echte totale EPS ligt op maar 1.29 euro, 21% lager en dicht bij het dividend van 1.16 euro. Dit verklaart WH ergens anders ook zelf "met kleine lettertjes". Zo wordt maar liefst 90% van de winst uitbetaald.

Ook op de kwaliteit van de winst valt heel wat af te dingen. Zo valt in de P&L bijvoorbeeld op dat de ‘property expenses’ wel zeer fors zijn gedaald. Volgens WH omdat daar ook lagere provisies voor COVID gerelateerde overeenkomsten en dubieuze debiteuren inzitten. Zouden de property expenses zaosl te verwachten evenveel als de property rent zijn gedaald, dan is genormaliseerd een acht miljoen totaal oftewel 0.20 euro EPS extra directe kosten betaald en zijn derhalve de directe EPS niet 1.63 maar 1.43 euro, en de total EPS 1.09 euro.

Ook opvallend is dat de ‘general costs’ maar marginaal afnemen ondanks dat er zoveel winkelcentra verkocht zijn. Natuurlijk is er de inflatiedruk maar tov. de huur is dit te hoog. Vorig jaar was de grootaandeelhouder al ontsteld over deze kosten, benieuwd hoe de sfeer nu is in Lugano. Overigens, het zij u vergeven indien u gaat berekenen hoeveel van die kosten de belongingspakketten van de CEO en CFO zijn...

In het boek werd aangegeven dat volgens de opkoper van de Franse centra er door WH niet vermelde afspraken waren gemaakt waarvan de gevolgen pas in 2022 in de boeken zouden verschijnen. WH geeft nu aan dat er inderdaad 'settlements related to the disposal of French centers’ waren, overigens nog steeds zonder exact bedrag.
Ook opvallend mbt. de strategische agenda is dat er kosten zijn gemaakt voor een ‘aborted M&A transaction’. Weet iemand welke dat was?

Outlook
Voor volgend jaar wordt een directe EPS groei van 4-6% aangegeven. Dat lijkt weinig ambitieus aangezien de inflatie hoger ligt, meer FSC zijn opgeleverd, en er geen last meer is van COVID lockdowns zoals begin 2022. Het is me niet duidelijk of deze outlook rekening houdt met de geplande verdere verkopen van winkelcentra, anders zal die weer verlaagd moeten worden.

Schuld
Ook opvallend is dat de schuld weer verder oploopt, zowel in absolute als relatieve zin met een LTV van nu 42.4% (na dividendbetaling 45.4%), boven de gewenste 35-40% band, terwijl Wereldhave nog maar 39% van zijn LifeCentral strategie heeft gespendeerd.

Een verder probleem is dat de rentelasten fors dreigen op te lopen: in een interview met “De Aandeelhouder” heeft Storm aangegeven dat de marginale kredietkosten nu al 4% zijn. Middels de geplande verhogingen door de ECB zullen die nog verder oplopen. Met een verminderende looptijd van de kredieten van 3.5 jaren en 82% hedges zit het voorlopig nog goed op 2.5%, maar het is duidelijk dat de nood hoog is, er actie vereist is.

Daarom wordt er ingegrepen:

- Er wordt weer een winkelcentrum verkocht;
- De verkopen van de twee laatste Franse winkelcentra zullen hoogstwaarschijnlijk eerder moeten plaatsvinden. Noteer hierbij dat de NIY hier maar 4.7% is, niet meer ver boven die marginale kredietkosten;
- Het dividend over 2022 lager zal liggen dan beloofd, namelijk 71% van de winst tegenover een belofte van minimaal 75-85%;
- De extensie van het kroonjuweel van de groep, Belle-Ile, wordt afgeblazen. Dit zou hoogstwaarschijnlijk het meest lucratieve onderdeel van de FSC strategie zijn, dat daarmee weer met een tegenslag te maken krijgt. Hiermee wordt 59 mln euro CAPEX vermeden;
- En onvermijdelijk, het taboe: op de komende AvA zal weer om een aandelenemissie gevraagd worden ondanks de afwijzing verleden jaar. Overigens ook bizar gezien het superhoge dividend, een jaartje bv. stockdividend had bijna evenveel opgeleverd.

Het is belangrijk dat de aandeelhouder dit goed begrijpt: nadat een derde van alle winkelcentra is verkocht en derhalve de aandeelhouder niet alleen de afgelopen jaren met dramatische verliezen is opgezadeld maar ook toekomstgericht de inkomsten doelbewust structureel meer dan gehalveerd zijn, zijn de problemen desondanks dus verder toegenomen.

En van de strategische investeringen kon maar 39% gedaan worden totdat de schuldgraad weer te hoog werd. De rentelasten worden een zichtbaar gevaar. Wat betekent het dat die 61% van die volgens management broodnodige investeringen uit- en afgesteld worden, daarom werden toch al die verliezen onder immense tijdsdruk geleden?
Het ijsblokje smelt nog steeds verder weg, zelfs nog sneller dan verwacht in het boek...

Taxaties
Ons favoriete onderwerp bij Wereldhave. Terwijl bij de presentatie van de halfjaarcijfers het vastgoed iets meer waard was geworden dankzij forse opwaarderingen van opvallend vooral ook winkelcentra midden in de verbouwing (zie Hoofddorp), zijn nu de taxaties iets gedaald onder druk van de stijgende rente. Ondanks 50% afwaarderingen eerder en die 138 mln euro oftewel 39% van de stategische FSC investeringen en meer.

Ook opvallend is dat juist de Franse centra werden... opgewaardeerd. De laatste centra van een porto waarvan het merendeel een jaar eerder voor minder dan de helft van de taxaties werd verkocht. Waarvan zelfs de RvC zei dat die prijzen “niet in het belang van de aandeelhouders” waren. Het kan verkeren...

Beurskoers
Het vastgoed van Wereldhave Nederland staat voor onvoorstelbaar lage waarderingen in de boeken zoals u weet. Dat zou de koers moeten ondersteunen omdat er zo voor een opkoper een call optie op bijvoorbeeld bestemmingsverandering inzit; zie de eerdere opkopers.

Na bekendmaking van de resultaten is de koers gestegen en de shorts zijn het afgelopen jaar gedaald. We weten echter dat bij er Wereldhave relatief nog maar zeer weinig professionele beleggers over zijn gebleven. Het hoge dividend is in die context een aandachtspunt...
The Third Way...
2
www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/werel...

"Ondanks de verbeterde resultaten moet Nicolas Beaussillon opkrassen als CEO van Wereldhave Belgium. Daarmee verdwijnt de tweede topman in dik twee jaar tijd"
The Third Way...
0
Wereldhave Belgium schuift tweede CEO in twee jaar opzij

Ondanks de verbeterde resultaten moet Nicolas Beaussillon opkrassen als CEO van Wereldhave Belgium. Daarmee verdwijnt de tweede topman in dik twee jaar tijd bij het beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijf.

Nicolas Beaussillon stopt als CEO van Wereldhave Belgium. Dat kondigde het beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijf dinsdag kort voor middernacht aan. Volgens een summier persbericht besloten de raad van bestuur en Beaussillon 'in onderling overleg' dat de CEO eind maart stopt. In de praktijk is de 43-jarige Beaussillon aan de deur gezet wegens een verschil in visie, vernam De Tijd.

Het ontslag komt voor de buitenwereld als een verrassing. Na enkele moeilijke jaren door de coronapandemie en de opmars van e-commerce kon Wereldhave Belgium vorig jaar degelijke resultaten voorleggen. De winkelpanden zijn voor bijna 98 procent verhuurd en de huurinkomsten stegen 12 procent, dankzij het wegvallen van de laatste coronabeperkingen en de indexatie van de huren.

De relaties tussen Wereldhave Belgium en zijn Nederlandse hoofdaandeelhouder Wereldhave zijn al sinds jaar en dag gespannen

Dankzij die verbetering was er voor het eerst in jaren ruimte voor expansie. Het Luikse winkelcentrum Belle-Île vertegenwoordigde per eind 2022 minder dan een vijfde van de portefeuille, waardoor de wettelijke handrem op de schuldgraad wegviel. De lage schuldgraad van 28,6 procent stelt Wereldhave Belgium in staat om 'verdere groei te overwegen en te financieren', schreef Beaussillon in het persbericht over de jongste jaarresultaten. Vermoedelijk wilde het management nieuwe winkelpanden aankopen om de afhankelijkheid van Belle-Île te reduceren.

Nederlands njet

Maar de Belgische investeringsdromen botsen steevast op een njet bij de eveneens beursgenoteerde hoofdaandeelhouder Wereldhave. De Nederlandse groep, die 66 procent van Wereldhave Belgium bezit, kent financieel de omgekeerde situatie van haar Belgische dochter.

Wereldhave zag zijn huurinkomsten vorig jaar dalen en zit op een schuldenberg van 842 miljoen euro. Nadat de verkoop van vier Franse winkelcentra de schulden in 2021 fors naar beneden had gehaald, steeg de schuldgraad vorig jaar opnieuw naar 42,2 procent. Het bedrijf mikt op een nettoschuldgraad van 35 à 40 procent. Hoewel de Belgische en de Nederlandse activiteiten elk goed zijn voor ongeveer de helft van de inkomsten, levert alleen de Belgische tak Wereldhave winst op. Wereldhave Belgium heeft een schuldgraad van 28,6 procent, veel lager dan die van hoofdaandeelhouder Wereldhave.

Die hachelijke financiële situatie in Nederland beperkt de beweegruimte van het Belgische management sterk, waardoor de relatie tussen beide sinds jaar en dag gespannen is. De laatste grote investering van Wereldhave Belgium dateert van 2018, toen het bedrijf twee retailparken in Brugge en Turnhout kocht. Sindsdien moet het Belgische bedrijf zich beperken tot het optimaliseren van zijn portefeuille, zoals de renovatie van het winkelcentrum Ring Kortrijk.

Tweede keer

Het verschil in visie tussen het Belgische management in Vilvoorde en de Nederlandse hoofdzetel op Schiphol kostte eerder Kasper Deforche de kop. Deforche, vandaag topman van de vastgoedmakelaar JLL in België, stapte eind 2020 eveneens 'in onderling overleg' op als CEO van Wereldhave Belgium. Hij werd begin 2021 vervangen door Beaussillon. Die kwam in 2016 als commercieel directeur aan boord bij de vastgoedgroep. Voordien werkte Beaussillon jarenlang als specialist in winkelcentra voor de makelaar Cushman & Wakefield.

Opmerkelijk is dat Beausillon niet het enige directielid is dat moet vertrekken bij Wereldhave Belgium. Ook Ine Beeterens, sinds begin 2021 actief als operationeel directeur, verlaat het bedrijf, meldde de vakwebsite Expertise dinsdag. Dat wijst op een Nederlandse machtsgreep, merken kenners van het bedrijf op. Mogelijk wil Wereldhave de Belgische activiteiten meer integreren in de Nederlandse. Dat kan een taak zijn voor de nieuwe CEO die Wereldhave Belgium zoekt.

Beaussillon en de woordvoerder van Wereldhave wilden niet reageren.
The Third Way...
1
quote:

The Third Way... schreef op 13 februari 2023 12:59:

Over de net gerapporteerde cijfers over boekjaar 2022:
...
Ook opvallend mbt. de strategische agenda is dat er kosten zijn gemaakt voor een ‘aborted M&A transaction’. Weet iemand welke dat was?
...
Dit staat er in het RvC rapport in het net verschenen jaarverslag:

1. 'In 2022, the Supervisory Board saw three key issues: the debt profile, the organization structure and cost cutting measures. These three topics were recurring throughout the year. Changes to the organizational structure were investigated in depth, with legal and fiscal advice in both the Netherlands and Belgium to investigate whether the dual listing structure in both countries could be combined. Unfortunately, also due to time pressure as a result from changes in legislation, the project was stalled.'

Onder 'other income and expenses' vinden we een bedrag van EUR -3.4 mln dat volgens de toelichting voornamelijk de 'aborted M&A transaction' vertegenwoordigt. We begrijpen de RvC kwalificatie als 'unfortunately', dat is een zeer forse kostenpost, scheelt bv. 9 eurocent op het dividend van 1.16 euro.

2. Wat niet het nieuws heeft gehaald is dat de verhuisplannen vanaf het exclusieve hoofdkantoor openbaar zijn gemaakt. Niet zoals gewenst in het boek naar een eigen FSC maar naar een voormalig theater in het centrum van Amsterdam:

'In 2023, Wereldhave will move its head office to a former theater in the center of Amsterdam, an open office with a more creative and inspiring environment, against lower general costs. The new head office will showcase a different office space post Covid, acting as a “clubhouse”.'

3. In het boek en op dit draadje is het functioneren van de RvC herhaaldelijk bekritiseerd. Inmiddels is de president Adrianus Nuehn ook bij Wereldhave afgetreden, mede na de uitgebreid in de pers besproken debacles bij ook Just Eat Takeaway en Hunter Douglas. Nog steeds is de RvC niet volledig bemand met maar 2 ipv. 3 leden. Dit stelt de RvC in het verslag nu zelf:

'In 2022, a questionnaire was answered by each member and the outcome was discussed in a Supervisory Board-only
meeting in November. Overall, the Supervisory Board feels that the limited size of the Supervisory Board is making it
increasingly difficult to maintain the required expertise and skillsets present within the Supervisory Board.'

Waarvan akte...
The Third Way...
1
quote:

The Third Way... schreef op 13 februari 2023 12:59:

Over de net gerapporteerde cijfers over boekjaar 2022:
...
Ook opvallend is dat de ‘general costs’ maar marginaal afnemen ondanks dat er zoveel winkelcentra verkocht zijn. Natuurlijk is er de inflatiedruk maar tov. de huur is dit te hoog. Vorig jaar was de grootaandeelhouder al ontsteld over deze kosten, benieuwd hoe de sfeer nu is in Lugano. Overigens, het zij u vergeven indien u gaat berekenen hoeveel van die kosten de beloningspakketten van de CEO en CFO zijn...
...
www.wereldhave.com/news/corporate-pre...

In dit gister verschenen persbericht staat:

'“In the new organizational structure, effective from 1 April 2023, we are integrating the management for Wereldhave Holding and Wereldhave Netherlands, creating a new Executive Team and Management Team. As a result, the separate Management Team for the Dutch market will be dissolved and related costs will be aligned with the size of our portfolio. Despite the high inflationary environment, Wereldhave targets a 5-10% reduction of general expenses in 2023,” said CEO Matthijs Storm.' Die 5-10% vermindering was al eerder aangekondigd bij de besproken FY 2022 presentatie, dus geen nieuws. Het nieuws zit 'm waarschijnlijk in de timing, net voor de AvA.

Zoals boven al aangehaald, op de vorige AvA gaf grootaandeelhouder vHerk al aan ontstemd te zijn over (het verzoek tot een claimemissie en) de te hoge overhead. Duidelijk dat er overleg is geweest tussen Storm en vHerk, benieuwd of er nu wel een compromis is gevonden. Want, met de verkoop van Frankrijk en zoals net aangekondigd nog een Nederlands winkelcentrum zal het nieuwe hoofdkantoor, dat theater, nog meer een waterhoofd dreigen te worden...
The Third Way...
2
quote:

The Third Way... schreef op 4 mei 2022 11:36:

Tja Branco, wat moeten we hiervan denken.

De analisten zijn ook ronduit shockerend, het verleden is vergeten. Je weet nog hoe het boek cijfermatig aantoonde dat de Franse centra voor afbraakprijzen werden verkocht door de cijfers van de opkoper uit te pluizen. Dat haalde de voorpagina's van de toonaangevende vastgoedmagazines.

Nu zijn we een rapportage verder en weer controleert geen enkele analist wat er met die verkochte centra gebeurt onder het nieuwe management. Die heeft niet alleen grootse operationele plannen, die is al begonnen met opwaarderingen.

Dat doet Lighthouse heel sluw. Om de gedane opwaarderingen goed te begrijpen moet je hogere wiskunde cum laude gehaald hebben, what you see is not what you get. Maar de intenties zijn duidelijk: Lighthouse geeft als guidance dat het nog lang opwaarderingen verwacht, waarmee het die op zijn eigen operationeel conto kan schrijven bij de komende moderniseringen.

Met de opgezette methodiek is daarmee een solide basis gelegd voor een boekhoudkundig spel. Dat is helaas duidelijk een mantra bij velen in deze sector...
De cijfers van opkoper Lighthouse over FY 2022 zijn gepubliceerd. Onze aandacht gaat uiteraard uit naar de ex-Wereldhave porto in Frankrijk. Deze blijken in lijn met zoals hierboven een jaar geleden gepost:

www.lighthouse.mt/wp-content/uploads/...

De bezettingsgraden zijn nog zoals onder Wereldhave management, maar zoals vorig jaar gepost was dit verwacht en is dit ondanks de verbouwingen. Verder in 2022 wederom lichte opwaarderingen van het vastgoed. Het meest interessante is de outlook. Nu dat de verbouwingen bijna afgerond zijn, laatste oplevering Primark in Q3, was er voor 2024 en 2025 een buitengewoon positieve guidance voor de groei. Zie pagina 32. Heel benieuwd...

In deze context is het commentaar v/d Wereldhave CEO weer opvallend. Ter herinnering, hij had deze porto verkocht met een 55% verlies maar noemde dat toch een goede prijs, de markt zat namelijk fout en zou zich moeten aanpassen aan de nieuwe realiteit zoals gezet door zijn prijs. Desondanks werd hij later door de RvC, helaas posthuum, publiekelijk hard op de vingers getikt.

Ter herinnering uit Vastgoedmarkt.nl destijds:

"Op basis van bekendmakingen van de koper meldt TTW ook de prijzen per winkelcentrum. Rivetoile in Straatsburg (28.700 m2) was getaxeerd op 192 miljoen euro en werd verkocht voor 84 miljoen euro. Saint Sever in Rouen (34.200 m2) had een taxatiewaarde van 169 miljoen euro en ging weg voor 88 miljoen euro. Docks 76 in Rouen was getaxeerd op 174 miljoen euro en bracht 77 miljoen euro op."

Recent echter stelde Storm doodleuk op onderstaande podcast dat het toch wel een goede verkoop was. Hij noemde achteloos hoe hij een 35% leegstand in het grootste centrum Saint-Sever zag staan, voorbeeld van de problematiek die hij had vermeden. Onder hem was het maar 8%. Luister vanaf minuut 11:

[Modbreak IEX: Gelieve geen reclame te maken door het plaatsen van deze link, bericht is bij dezen verwijderd. Waarschuwing.]

Zowel die 8% als 35% (!) leegstand zijn fout. Het was en is nog steeds 15% zolang de verbouwingen duren, zoals u boven in de presentatie zag. Mbt. de vooruitzichten, lees het commentaar van de opkoper, een beursgenoteerde onderneming, op 1 december jl.:

"At Saint Sever, Action, a national general merchandise retailer, has taken occupation of its 1.150m2 store and is anticipated to open before the current year-end. The construction work to accommodate Primark is progressing well with handover anticipated in Q1 2023 and the opening of the store in Q3 2023. The imminent opening of Primark has resulted in elevated demand from potential tenants, especially on the upper floor. In this regard, advanced negotiations are underway with international fashion brands to let the currently vacant space. To meet demand, it is envisaged that the food court will be redeveloped into retail space. This will require additional capital expenditure which will be dilutionary in the short term but income and covenant enhancing in the medium and long term. Vacancy levels at Saint Sever are projected to be below 5% by the end of 2023."

Storm voorziet dus een dramatische terugval, de opkoper omgekeerd een even dramatische vooruitgang. Voor 2024 en 2025 staat er een guidance voor de groei van 15-20% per jaar zoals u kon lezen.

Aangezien:
1. Wereldhave in tegenstelling tot Storm's eerdere opmerkingen en acties zelf de laatste Franse centra in de porto als enige niet heeft af- maar juist opgewaardeerd (ondanks dus eerdere verkopen aan -55%!),

2. die laatste twee Franse centra van Wereldhave onder nieuw (outsourced) management iets beter zijn gaan presteren, afgemeten aan bezettingsgraad,

3. de opkoper de centra aan afbraakprijzen heeft gekocht van Storm, met een NIY van bijna 10% op basis van pre-covid, en die rendementen nu gewoon verwacht weer te gaan halen,

lijkt het commentaar hierop te moeten zijn dat de opmerking van Wereldhave niet alleen niet chic was richting zijn opkoper, maar ook opnieuw wat onverstandig...
Ortega
1
Storm nu ook tastbaar ontmanteld als praatjesmaker met een heel slecht inzicht. of nog erger, hij speelde een vals spel.
Hoe triest ook dat een klantvanger als de Primark een hele etage doet opleven. En neem dat eens in verhouding met de LC onzin. Ik zoek nog een goed exitmoment. Dat was helaas 3 weken geleden had ik moeten inzien.
The Third Way...
1
De link naar de podcast is boven uit de post gehaald, ik neem aan dat een transcript geen probleem is. Hierbij wat de CEO van Wereldhave zei over de koper van zijn Franse winkelcentra:

"Dus ja op een zondagmiddag ben ik eens even door die prospectus gegaan toen zag ik dat San Sever in Rouen, het grootste centrum wat wij verkocht hebben, zou het nu 35% leeg staan.

Zo, serieus?

Ja, dus dat was denk ik 8%, dat gaat helemaal niet goed. De waardering is op dit moment zelfs iets hoger dan toen ze het aankochten van ons. Die aandelen zijn te koop en het is dat ik geen beleggingsadvies mag geven maar ik vond het wel apart om te zien."

Zelfs indien het wel correct geweest, nog steeds op zijn minst niet netjes...
Branco P
0
Suggereert Storm dat je dan je aandelen Lighthouse zou moeten verkopen? Ik heb net naar dat jaarverslag gekeken en Lighthouse is een interessante propositie en je kunt ze kopen, de aandelen. Alleen wel currencyrisico als ik het goed begrijp.

JUIST het winkelcentrum in de binnenstad van Rouen, waar nu Action en New Yorker al zitten en waar Primark binnenkort de deuren opent is een prachtproject en dat was het ook al bij de verkoop. Ook de plannen voor de andere winkelcentra lagen er al, het is voor Lighthouse alleen maar inkoppen nu!

TTW, weet jij wie de overige 40% van de Franse winkelcentra in eigendom heeft? Lighthouse heeft aandeel van 60%. Interessant is wie er achter die 40% zitten
The Third Way...
0
quote:

Branco P schreef op 29 maart 2023 11:28:

Suggereert Storm dat je dan je aandelen Lighthouse zou moeten verkopen? Ik heb net naar dat jaarverslag gekeken en Lighthouse is een interessante propositie en je kunt ze kopen, de aandelen. Alleen wel currencyrisico als ik het goed begrijp.

JUIST het winkelcentrum in de binnenstad van Rouen, waar nu Action en New Yorker al zitten en waar Primark binnenkort de deuren opent is een prachtproject en dat was het ook al bij de verkoop. Ook de plannen voor de andere winkelcentra lagen er al, het is voor Lighthouse alleen maar inkoppen nu!

TTW, weet jij wie de overige 40% van de Franse winkelcentra in eigendom heeft? Lighthouse heeft aandeel van 60%. Interessant is wie er achter die 40% zitten
Ja, dat winkelcentrum niet verder dan voor 85% kunnen vullen, daarna voor de helft van de taxatiewaarde verkopen, daarom door vriend en vijand ongenadig hard bekritiseerd worden, en dan de opkoper zwart maken. Heel bijzonder...

Zoals je zag, die vuurtoren gooit er een Action en Primark in en stelt dat er verdere ombouw nodig is omdat de vraag van potentiele huurders het bestaande aanbod overtreft. En dan 35% leegstand beweren en de opkoper zwart maken...

Die "overige" 40% zit bij de moeder van de vuurtoren, de beursgenoteerde Resilient groep. Hoofdpersoon is daar Desmond De Beers, ook commissaris bij Hammerson.
Branco P
0
De plannen voor de ombouw van het winkelcentrum met de komst van Primark lagen er al in de Wereldhave tijd. Wereldhave heeft dat contract met Primark nog getekend (en hoogstwaarschijnlijk die met Action ook, dat zou je na kunnen zoeken wellicht). Voor dit plan heeft Lighthouse niks extra's betaald. Ze hebben alleen de capex moeten investeren, maar de volledige waardevermeerdering mogen ze houden.

En nu willen er (uiteraard) nog veel meer fashion-retailers naar het object... en gaat Liqhthouse daarvoor kennelijk de foodcourt op de eerste etage opofferen. Daardoor gaan ze wel extra m2 creëren en fashion betaalt ook nog eens meer dan food. Ik heb het vermoeden dat er bij Lighthouse een paar echte handige harries zitten die wel weten hoe ze de plannen verder kunnen optimaliseren.

OK, dus toch die familie De Beers. Zouden Desmond en Aat elkaar kennen toevallig?
Branco P
0
Ik heb nog eens gekeken, maar volgens mij kan ik toch geen aandelen kopen in dat Lighthouse Properties Plc
The Third Way...
0
quote:

Branco P schreef op 29 maart 2023 13:52:

1. De plannen voor de ombouw van het winkelcentrum met de komst van Primark lagen er al in de Wereldhave tijd. Wereldhave heeft dat contract met Primark nog getekend (en hoogstwaarschijnlijk die met Action ook, dat zou je na kunnen zoeken wellicht). Voor dit plan heeft Lighthouse niks extra's betaald. Ze hebben alleen de capex moeten investeren, maar de volledige waardevermeerdering mogen ze houden.

2. En nu willen er (uiteraard) nog veel meer fashion-retailers naar het object... en gaat Liqhthouse daarvoor kennelijk de foodcourt op de eerste etage opofferen. Daardoor gaan ze wel extra m2 creëren en fashion betaalt ook nog eens meer dan food. Ik heb het vermoeden dat er bij Lighthouse een paar echte handige harries zitten die wel weten hoe ze de plannen verder kunnen optimaliseren.

OK, dus toch die familie De Beers. Zouden Desmond en Aat elkaar kennen toevallig?
1. Inderdaad. Zo ook bijvoorbeeld sinds 2015 de extensie van vlaggenschip Belle-Ile, nu net opnieuw afgeblazen.

2. Yep, food court eruit en fashion erin, precies het omgekeerde van wat de "nieuwe" WH strategie beoogt. Ik zet nieuwe tussen aanhalingstekens omdat het gewoon een voortzetting is van voorheen, zoals je weet, maar met een nieuw jasje. Zogenaamd nieuwerwets mixed-use met het "15 minutes" concept, maar dat was enerzijds al zo (vooruit, het was letterlijk 20 minuten) en anderzijds betwistbaar in Nederland aangezien de centra in B-steden staan.

Overigens, niet alleen jouw handige harries bij Lighthouse maar ook bij de club waaraan Wereldhave het beheer van de twee resterende centra heeft uitbesteed, daar gaat het ook beter. Daar zit het nu ook voller dan ooit onder Wereldhave. Gelukkig is de verantwoordelijke voor WH Frankrijk net beloond met een promotie tot de fors uitgebreide RvB...
Branco P
1
Ja nu is het wel even oppassen met het trekken van al te voortvarende conclusies. Dat de leegstand in Frankrijk omlaag gegaan is heeft heeft er ook mee te maken dat Corona voorbij is en we allemaal weer mogen winkelen en naar de horeca mogen gaan. Dat gegeven kun je niet op het conto van de nieuwe manager schrijven.

Maar het verhaal van de verkochte Franse centra is wel duidelijk: verkocht voor een knaak en een bounty én mét verbeterplannen inclusief getekende huurcontracten en (nagenoeg) verkregen bouwvergunningen. En dan mocht de gelukkige koper ook nog "nee" zeggen tegen twee objecten die hij niet zo zag zitten. Het blijft een bijzonder verhaal. Maar je ziet: het kan gewoon allemaal zonder gevolgen. De aandeelhouder betaalt.
The Third Way...
0
quote:

Branco P schreef op 29 maart 2023 16:19:

Ja nu is het wel even oppassen met het trekken van al te voortvarende conclusies. Dat de leegstand in Frankrijk omlaag gegaan heeft heeft er ook mee te maken dat Corona voorbij is en we allemaal weer mogen winkelen en naar de horeca mogen gaan. Dat kun je niet op het conto van de nieuwe manager schrijven.
...
Nope, er was al zoveel leegstand pre-corona. Dat was een structureel probleem sinds de aankoop waarbij Sever het grootste zorgenkindje was...
The Third Way...
0
quote:

voda schreef op 30 maart 2023 09:34:

VERWACHTINGEN VOOR DE KOERS VAN WERELDHAVE

De voorbije maanden gaven 6 analisten een advies voor het aandeel van Wereldhave. Hun gemiddelde verwachting is dat het aandeel de komende maanden een koers van 13,83 EUR zal bereiken. Dat zou een daling van -1,9% betekenen ten opzichte van de huidige koers.

Grafiek Wereldhave
Bekijk de evolutie van het koersdoel in de laatste 3 jaar

ADVIEZEN VOOR HET AANDEEL VAN WERELDHAVE
6 analisten gaven de voorbije maanden een advies voor het aandeel van Wereldhave. Hun gemiddelde advies is verkopen.

De meeste analisten hebben een negatief advies uitstaan voor Wereldhave. Het is zeer uitzonderlijk dat analisten zo negatief zijn over een aandeel. Het aandeel maakt dan ook een goede kans op een plekje op onze lijst met de minst aanbevolen aandelen.

Voor meer, zie link:

www.trivano.com/aandeel/wereldhave.50...
Maar ja, met weer een nieuwe en nog steeds onvolledige RvC zal het beleid de komende tijd niet veranderen...
The Third Way...
1
quote:

The Third Way... schreef op 7 mei 2022 10:52:

...

Nu nog even het effect van de dividenden. Belgie betaalt in totaal alle aandeelhouders 35.7 mln euro. WH zelf met 1.1 euro per aandeel 44.1 mln euro. Indien van dat laatste de 66% van Belgie aftrekken die WH mag vangen, komen we op 0.51 euro dat de eigen bijdrage is van WH aan dat groepsdividend. In vergelijking met Belgie lijkt dat laag, maar het is tegenovergesteld opvallend hoog, laat ik dat uitleggen.

Belgie betaalt traditiegetrouw haar dividend uit aan de moeder met aandelen, dus niet met cash. Dat betekent dat WH zonder Belgie met een schuldgraad van 52.1% de cash van het hele groepsdividend in haar eentje moet ophoesten. Dat betekent ceteris paribus dat de schuldgraad op zou lopen tot 56.4%.

Wereldhave Belgie heeft aangegeven dat nog niet bekend is in hoeverre de moeder dit jaar een deel van haar dividend gaat opeisen in cash. We mogen verwachten dat dit zo hoog mogelijk zal zijn, de schuldgraden van de twee groeien (anders) weer net zoals voorheen uit elkaar…
Boven mijn waarschuwing vorig jaar aangaande de dividenduitkeringen die ertoe leiden dat de schuldgraden van Wereldhave ex-Belgie en de Belgische 66% dochter weer uit elkaar lopen, waardoor de historische problematiek van een te lage schuldgraad in Belgie en een veel te hoge voor WH ex-B opnieuw meer en meer tot disruptief ingrijpen zal nijpen.

Vorig jaar had ik voorgerekend dat zonder ingrijpen de schuldgraad van 52.1% naar 56.4% kon stijgen. Uiteindelijk is het 55.4% geworden dankzij ook hoge cash-dividenden van de dochter naar de moeder. Dit jaar staat de LTV van WH ex-B eind 2022 weer iets hoger op 55.9%. Puur op basis van de dividenduitbetaling zal dit jaar de LTV kunnen oplopen tot maar liefst 60.3%.

Het zal hoogstwaarschijnlijk iets lager uitvallen net zoals vorig jaar, maar het is duidelijk dat Wereldhave opnieuw structureel behoorlijk in de shit zit met uiteenlopende schuldgraden, met een te lage schuld in Belgie en excessief hoog in WH ex-B.

En dan staat er nog de alweer fors gereduceerde EUR 153 mln aan CAPEX op de rol, dus voornamelijk weer schulden in Nederland. Dat is een additionele 15% LTV tov. de huidige taxaties. Dat kan dus never nooit. Er komen wel weer korte termijn "oplossingen" inclusief de aangekondigde versnelde en nieuwe verkopen van winkelcentra, en mogelijk een aandelenuitgifte indien goedgekeurd door de AvA. Maar dat lost de problematiek niet structureel op. En mochten er onverhoopt toch weer lagere taxaties komen gedreven door marktomstandigheden...

Er zit een nieuwe en niet complete RvC die zelf aangeeft het risico op onkunde te lopen. Ik hoop dat die zijn mannetje zal staan want zo kan het niet verder. Het aantal professionele aandeelhouders zit op een dieptepunt en de retail beleggers blijven komen alleen aan boord door het onhoudbaar hoge dividend. Wereldhave lijkt voor dat bizarre dividendbeleid te hebben gekozen om die retail belegger de beurskoers te laten ondersteunen.

Hoe lang nog?
The Third Way...
0
Het aantal institutionele beleggers 'the smart money' neemt dus nog steeds gestaag af. Op de vraag om meer inzicht het volgende:

2018:
Een wat uitgebreider (robo?) analyse:

'The general public holds a substantial 57.21% stake in WHA, making it a highly popular stock among retail investors. With this size of ownership, retail investors can collectively play a role in major company policies that affect shareholders returns, including executive remuneration and the appointment of directors. They can also exercise the power to decline an acquisition or merger that may not improve profitability.' Dat laatste bleek dus bij WH niet zo te zijn...

'WHA’s institutional ownership is 37.52%.'

www.yahoo.com/entertainment/breaking-...

2022:
'The company's largest shareholder is Van Herk Investments B.V., with ownership of 20%.'
'With 5.3% and 4.0% of the shares outstanding respectively, BlackRock, Inc. and The Vanguard Group, Inc. are the second and third largest shareholders.' Institutional ownership is nu nog maar 20.2%, waarbij afgaande op de samenstelling de vraag is in hoeverre dit ook gewone indexfondsen zijn (zie link hieronder: WSJ).
'The general public' zit nu op 59.5%, waarbij aangetekend dat vHerk's 20% hier niet bij zit, anders bijna 80%.

simplywall.st/stocks/nl/real-estate/a...
www.wsj.com/market-data/quotes/NL/WHA...

Conclusie:
Het percentage institutionele beleggers is in 4j gedaald van een al lage 37.5% naar 20.2%, waarbij bij dat laatste cijfer aangetekend moet worden dat er waarschijnlijk veel minder echte aandacht voor Wereldhave zelf zal zijn gezien het percentage indexfondsen. En indien u daarvan ook nog de professionele beleggers aftrekt die het aandeel shorten...

shortsell.nl/universes/Nederland
402 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 31 okt 2024 17:35
Koers 14,160
Verschil -0,240 (-1,67%)
Hoog 14,400
Laag 14,120
Volume 116.579
Volume gemiddeld 59.375
Volume gisteren 111.598

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront