Henk Jagersma zei het in 2016 als directeur van Syntrus Achmea REF al: “De Nederlandse bedrijven hebben tijdens de crisis hun capaciteit ingekrompen en kunnen de grote vraag niet aan. Ze zeggen: we zitten vol.” Nederland heeft buitenlandse woningbouwers nodig. Jagersma wilde de grenzen wel openen. “Ik vind het wel een gezonde ontwikkeling. Als er wat meer concurrentie komt, dan moet men elkaar wat meer elkaar gaan uitdagen over hoe je je keten in elkaar zet. Daarin is nog veel te winnen.”
Maar het blijft angstvallig stil bij de grens. Het Duitse bedrijf Züblin heeft zich in Nederland gevestigd, maar draaide de afgelopen jaren mega-verliezen. “Het is niet heel eenvoudig om in de Nederlandse cultuur te werken”, gaf de Züblin-directeur toe na problemen het geëscaleerde Y-Towers-project in Amsterdam. Dus blijft de markt gesloten. Uitzondering zijn de eerder genoemde buitenlandse bouwers van fabriekshuizen, zoals Skilpod en Nordic Houses. Wat als Ollongren een Europees reisje zou maken om buitenlandse bouwers te interesseren om naar Nederland te komen, zoals Michèle Blom, directeur-generaal Rijkswaterstaat ook tijdens de crisis deed voor infraprojecten? Een beetje meer concurrentie zou gezond zijn.
4. Zoek niet naar de geijkte bouwvakker
De bouw heeft 94.000 vaklieden nodig. Waar halen we die in hemelsnaam vandaan? Die vraag stelden we deze week naar aanleiding van nieuwe cijfers over de personeelstekorten in de bouw. De krapte op de arbeidsmarkt wordt de komende twee jaar nijpender. De bouw moet verder zoeken dan ze gewend is. Statushouders, jongens uit Amsterdam-West, misschien wel meer buitenlandse vakkrachten. Veel ideeën werden geopperd op een congres over de bouwarbeidsmarkt vorige week. Ook meer zendingswerk op school en wat sluikreclame met een “bonk van een bouwvakker” met een rol in GTST. Vrouwen zijn ook een vergeten groep. Waarom kom je in het buitenland veel meer vrouwen tegen op bouwplaatsen? Zwaar werk waar veel spierkracht voor nodig is – niks voor vrouwen, murmelt menige Nederlandse bouwdirecteur. Een ouderwetse gedachte natuurlijk. Sterke vrouwen zijn er genoeg. En als de bouw slimmer werkt, is er sowieso minder spierkracht nodig. Bovendien als de bouw meer fabriekshuizen zou maken en meer robots zou gaan gebruiken, is er misschien zelfs ook weer plaats voor de oudjes die in de crisis afgedankt werden. Minister Ollongren en de bouw moeten dus ruimte maken voor de niet-geijkte bouwvakker: de statushouders, de Amsterdamse jongens, 50-plussers en de vrouwen.
5. Middenhuur ook door corporaties laten bouwen
Beleggers kunnen het probleem met middeldure huurwoningen niet alleen oplossen. Ze willen wel bouwen, maar meestal alleen als de huren niet begrensd worden. De oplossing is om in de Randstad-corporaties woningen tot 1.000 te laten bouwen en verhuren, opperde Leon Bobbe, directeur van de Amsterdamse corporatie De Key onlangs.
Dan hebben we het nog niet eens gehad over de financiële situatie waarin veel Randstad-corporaties verkeren. De sociale huisvesters met de grootste bouwopgave hebben de minste financiële armslag, en andersom. Ollongren moet dus een slimmere manier vinden om de opbrengsten uit de verhuurdersheffing te verdelen over corporaties. Ook moeten de corporaties genoeg geld overhouden voor de grote verduurzamingsopgave.
6. Bestuurlijke moed
Provincies en gemeenten moeten moeilijke besluiten durven nemen. Dat is lastig in een tijd van NIMBY (Not In My Backyard). Taco van Hoek van het EIB waarschuwde een paar jaar geleden als dat partijen “geharnast” in de discussie zitten over waar te bouwen: in het weiland of binnenstedelijk? Gevolg: een beleid dat zich richt op het begrenzen en beperken. Er bestaat volgens Van Hoek weinig besluitvaardigheid over ontwikkelingslocaties. Robert Kohsiek, directeur van de kleine ontwikkelaar Wonam, zei iets vergelijkbaars deze maand in Cobouw. “Soms is er ook een beetje bestuurlijke moed nodig om te zeggen: ‘Nou jongens, hup! We moeten een beetje gas geven in dit gebied. Kom op!’ Begrijp me niet verkeerd, we leven hier niet in een dictatuur. Maar soms moet je een beetje durven. Het is voor een goede zaak: dat we meer woningen met zijn allen bouwen.”
7. Bouw in weiland
Er zijn nu onderzoeken genoeg geweest die bewijzen: Nederland kan de huishoudensgroei niet volledig kan accommoderen in de steden. De houding van verboden-te-bouwen-in-het-weiland heeft duidelijke nadelen, waarschuwde Taco van Hoek eerder. “Je krijgt schaarste, oplopende woningprijzen en mensen die moeten inleveren op woonkwaliteit. Ze moeten bijvoorbeeld klein gaan wonen, terwijl ze dat liever niet willen. De rekening komt zo bij de woonconsument te liggen.” Bouwen in het weiland moet dus ook. Er zijn genoeg verrommelde stukjes Nederland die zich lenen voor mooie woningbouw.
8. Bundelen woningvraag
De bouwkosten zijn de laatste jaren gierend uit de hand gelopen. Door de eis gasloos te bouwen zal de kostprijs van nieuwbouwwoningen hier en daar nog wel hoger komen te liggen. Door industrialisatie, zoals het bouwen van fabriekswoningen, kun je de kosten omlaag krijgen. Het bundelen van de vraag naar woningen, zou ook een oplossing zijn. BAM-topman Rob van Wingerden opperde dat al eerder dit jaar. Bouwers hebben zekerheid nodig om te kunnen innoveren en lagere prijzen af te geven. In het zuiden van het land is een groep corporaties al aan het onderzoeken of ze gezamenlijk woningconcepten kunnen inkopen.
9. Meer zelfbouw
De Almere-methode. Tijdens de crisis bleef particulier opdrachtgeverschap overeind. Sterker nog: het aantal bouwprojecten met particuliere opdrachtgevers groeide. Hoe kleiner de projecten, hoe wendbaarder. Almere heeft de afgelopen jaren laten zien dat er veel behoefte is aan bottom-up ontwikkeling. Oosterwold is daar een recent voorbeeld van. Waren er maar meer Adri Duivesteijns in Nederland.
10. Niets doen
Niet in paniek raken. De “groeistuipen” waar de bouw volgens VolkerWessels-topman Jan de Ruiter momenteel te maken mee heeft, zijn tijdelijk van aard. Uiteindelijk doet de markt zijn werk en is het personeelstekort weggewerkt en het woningtekort ook. Kan zo zijn, maar in de tussentijd ziet het beeld er nog niet goed uit. Zoals De Ruiter bij zijn bedrijf en zijn collega’s constateert: “dat de tijd tussen het verkrijgen van de opdracht en de start bouw langer wordt”. Voor bouwbedrijven misschien niet erg, maar voor de Nederlanders die ergens leuk willen wonen voor een prijs die ze kunnen betalen geen fijn vooruitzicht. Niets doen is dus geen serieuze optie.
Eerste publicatie door Marc Doodeman op 28 nov 2018