In het interview werd vermeld dat de jaarhuur van het leegstande pand Rue de Rivoli 118-120 zo'n 4 miljoen is, ofwel 0,23 euro per aandeel/jaar. Dit zal de dip in directe resultaat (outlook) over 2019 geheel verklaren. Ik ben benieuw hoeveel maanden leegstand is meegenomen in de outlook 2019, hier wilde de CEO in de investor call na de jaarcijfers geen uitspraken over doen. Momenteel is er dus grote afhankelijkheid van de verhuur van dit pand, voor het 2019 resultaat / dividend.
Wat de CEO stelt klinkt aardig, het accepteren van leegstand in afwachting van een betere huurder, alleen is het afwachten of die betere huurder uiteindelijk langskomt, wat voor een groot deel van geluk afhangt. En waarom kan die goede huurder niet direct worden gevonden, gegeven de hoge kwaliteit van het vastgoed? Er wordt mogelijk gewacht op iets dat niet komt. De leegstand aan Rue de Rivoli was al een halfjaar geleden bekend, dat nu nog geen huurder is gevonden is teleurstellend. In Madrid (Calle Serrano, jaarhuur 1,0 miljoen) duurde het ook al lange tijd voor een huurder werd gevonden, het lijkt erop dat de organisatie toch niet erg proactief handelt bij panden waarop het huurcontract afloopt. Maar ok, de CEO is hier fulltime mee bezig, en de landenmanager Frankrijk zegt dat het goedkomt...
CEO de Groot is mij iets te pretentieus, zo ook de creatieve jaarverslagen met uitspraken als:
'Wij geloven in kwaliteit en niet per se in groei. Wij rijgen parels met het doel lange termijn waardecreatie'
'Ooit zei een Engelsman tegen mij, spend your money wisely'
Even nagezocht tegen welke prijs per m2 Vastned de december 2018 aankopen in het door de CEO geliefde Le Marais plaatsvonden. Dit komt uit op 95.000 euro per m2, 28,0 miljoen voor in totaal 295m2. Het huurrendement van deze aankoop is ongeveer 3%. Ik vraag mij af, hoe Vastned hier de komende jaren waarde denkt toe te voegen. Zullen de huren stijgen en/of zal het gewenste huurrendement hier nog verder dalen? Duidelijk is dat een huurrendement van 3% bij een financieringslast van 2,73% (obligatielening januari 2019) na aftrek van hoge operationele lasten in Frankrijk een rendement van aandeelhouders genereert van < 3%, wat veel te weinig is. Door aandeelhouders gewenste dividend rendement op huidige beurskoers is bijna 6%.
De winkelcentra in Limoges (bijna 10.000 m2) is in 2018 verkocht voor 1,9 miljoen euro, bijna 200 euro per m2. De aankopen in Le Marais hebben dus plaatsgevonden tegen bijna 500x de m2 prijs van het verkochte winkelcentra. De winkelcentra in Limoges moeten van zeer dramatische kwaliteit geweest zijn, het ritje hierop was zelfs vele malen slechter dan Walburg.
Qua organisatie opvallend dat het aantal FTE in Frankrijk is gestegen van 11 naar 12, terwijl het verhuuroppervlak is gedaald van 36.000m2 (93 huurders) naar 21.000m2 (72 huurders). In Belgie wordt 92.000m2 (132 huurders) beheerd door 7 FTE. Operatie in Frankrijk lijkt daarmee inefficiënt, zeker omdat de CEO aangeeft dat verhuren in Le Marais eenvoudig is (vanwege wachtlijst), en verhuur veelal plaatsvindt via verhuurmakelaars. In Frankrijk is het ontslaan van personeel lastig, misschien dat hier een aantal duimendraaiers op kantoor hangen waar geen afscheid van genomen kan worden, moeilijk in te schatten.
In het jaarverslag lees ik dat Vastned nog steeds een cluster wil opbouwen in Barcelona. Groei in onbekende markten (met transactiekosten en verkoper die de markt kent) lijkt mij geen goed plan, zeker gezien de huidige beursnotering (discount). Focus moet nu puur intern liggen, handen vuil maken om non-core panden in portefeuille te verbeteren en te verkopen, en opbrengsten in te zetten voor aandeleninkoop of buitenkansjes (naastgelegen panden). Uitbreiding van de cluster in Madrid is al op het randje aangezien Vastned Spanje op 1 FTE draait (op 9 huurders in Spanje), wat een operationeel risico met zich meebrengt. Verkoop van alle panden buiten Madrid lijkt mij een slimmere zet, om de portefeuille meer te centreren en beter beheersbaar te maken.
Het jaar 2019 kan goed een bodemjaar worden, wat de CEO stelt. Als Rue de Rivoli snel wordt verhuurd tegen goede voorwaarden, dan is het dividend van 2,05 euro over 2019 zeker gesteld. Herfinanciering van de convertible (begin april 2019) moet door verbeterde marktomstandigheden met scherp gedaalde lange rente tegen gunstige pricing mogelijk zijn (beter dan in januari 2019).
Wat het resultaat vanaf 2020 zal verhogen, is de einddatum van 62,1 miljoen aan financiering waarop momenteel een rente van 5,41% wordt betaald (blz. 96 jaarverslag). Herfinanciering moet bij huidige omstandigheden eenvoudig lukken tegen minder dan de helft, wat op jaarbasis zo'n 1,7 miljoen aan lagere lasten betekent (= 0,10 per aandeel).
Echte (huur)groei vanuit de vastgoedportefeuille lijkt ver weg, stabiele huren lijkt het hoogst haalbare ondanks de hoge kwaliteit.