Boekwaarde kan zeker afwijken van marktwaarde. De markt prijst nu (op basis van beurskoers) in dat het Vastned vastgoed ongeveer 75% waard is van boekwaarden eind 2018. Meest eenvoudige wijze om waarde te tonen en creëren, is door nu vastgoed in portefeuille te verkopen en opbrengsten in te zetten voor (60%) aandeleninkoop en (40%) schuldreductie (ivm behoud 40% LTV).
Indien verkoopopbrengsten voor 60% worden ingezet voor aandeleninkoop en 40% voor schuldreductie dan levert dit een gewogen gemiddelde bijdrage van 60%*2,05/27,70 + 40%*2,53% (gemiddelde financieringslast) = 5,45%, wanneer tegen boekwaarde wordt verkocht.
Indien het verkochte vastgoed tegen een lagere NIY dan 5,45% wordt verkocht, dan levert dit per direct een bijdrage aan het jaarlijkse resultaat per aandeel.
Ik denk vooral aan verkoop van de gehele Spaanse portefeuille, dit is te klein om efficiënt te beheren en staat tegen een NIY van slechts 3,3% in de boeken. Netto rendement na overhead lasten (zoals de 8,8 miljoen algemene kosten in 2018) is daarmee beneden de 3%. Deze 97 miljoen rond boekwaarde verkopen en zo'n 2,4% aan kosten besparen levert een extra jaarlijks rendement van € 2,3 miljoen (= € 0,15 per aandeel per jaar, na inkoop 2,15 miljoen aandelen)
Naar mijn idee zit de CEO met gouden handboeien vast in de ivoren toren, en wordt onvoldoende de handen uit de mouwen gestoken om waarde te tonen naar aandeelhouders, er wordt daadkracht gemist. Zie bijvoorbeeld (tekst jaarverslag 2018):
Voorts is in 2018 aan Taco de Groot een bedrag van € 79.616 uitbetaald inzake niet opgenomen vakantiedagen in vorige boekjaren
Voor mij erg vreemd dat een CEO aan dit soort praktijken doet. Het hoort bij de functie als CEO dat er soms meer uren worden gewerkt dan de gebruikelijke 40, extra uren bijhouden (zoals snoepreisjes naar Barcelona) en willen compenseren met vakantie uren vind ik niet gepast. Over boekjaar 2018 krijgt CEO Taco de Groot een totaalbeloning van € 911.860. Daarbij komt dat de CEO sinds 2018 Non-Executive Director bij Tritax EuroBox Plc is (logistiek vastgoed), wat kan betekenen dat er minder aandacht / uren worden besteed aan Vastned management.
Vastned meldt zelf bij de 2018 cijfers 'Portfolio transformation completed', hoe denkt de CEO nu nog waarde toe te voegen (en de beloning te verantwoorden), of is de insteek vanaf nu achterover leunen, verhuurmakelaars het werk laten doen, en passief het vorstelijke salaris opstrijken?