Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 28 juni 2020 23:49

Ik was trouwens vanmiddag in de binnenstad van Eindhoven en het was echt absurd druk. Mijn suggestie dat juli/augustus nog wel eens betere omzetten Kunnen gaan opleveren voor retailers dan diezelfde maanden in 2019 zou best nog eens bewaarheid kunnen worden (voor Nederland dan iig)

NLvalue 29 juni 2020 08:22

quote:
Branco P schreef op 28 juni 2020 23:46:
Je kunt niet “ineens“ je huur meer omzetafhankelijk maken dus dat is bij ECP zeker niet gebeurd. Verhuurders willen altijd een zo groot mogelijke stabiele basishuur, dus ze gaan dan zeker geen contracten openbreken om al dan niet een betere occupancy te veinzen. Dat is echt heer ver van de realiteit wat je daar bedacht hebt! :-) Ik heb zelf meerdere objecten van ECP in Frankrijk en ook Woluwe daadwerkelijk bezocht en de plattegronden op de websites kwamen precies overeen met de realiteit en dat houdt in dat er niet of nauwelijks leegstand is. Veel winkelcentra zijn écht voor 100% volverhuurd, ik kan het helaas ook niet anders maken. Ik heb al wel heel vaak op dit forum geschreven waardoor dat komt, lees mijn posts er gerust eens rustig op na. En nogmaals: de jaarlijkse huurstroom is veel te constant (door de jaren heen) terwijl er soms vrij grote variatie in de omzetten is geweest, dus de omzetgerelateerde component is gering. Niet dat dat overigens op de langere termijn zo veel uitmaakt als je uitgaan van volledig omzetherstel (alleen 2020 zou dan een issuejaar kunnen zijn)

We gaan t zien Branco. Alles wat ik schrijf over omzetafh huur komt uit het jaarverslag - er wordt niks bedacht door mij.

Als belegger zal je eerst naar het risico moeten kijken, voordat je je druk maakt over rendement.

ECP wegzetten als ‘grotendeels immuun ‘, in de grootste economische recessie die wij in ons leven gaan meemaken, is een bocht die ik niet zo kort ga afsnijden.

Branco P 29 juni 2020 09:00

quote:
NLvalue schreef op 29 juni 2020 08:22:
[...]

We gaan t zien Branco. Alles wat ik schrijf over omzetafh huur komt uit het jaarverslag - er wordt niks bedacht door mij.

Als belegger zal je eerst naar het risico moeten kijken, voordat je je druk maakt over rendement.

ECP wegzetten als ‘grotendeels immuun ‘, in de grootste economische recessie die wij in ons leven gaan meemaken, is een bocht die ik niet zo kort ga afsnijden.

je suggereert dat ECP normale huurcontracten actief zou hebben omgezet in omzetgerelateerde huurcontracten. Waar in het jaarverslag kan ik dat dan lezen? Dat is jouw eigen visie en ik reageer daar vervolgens op. Vervolgens kom je met de opmerking "Alles wat ik schrijf over omzetafh huur komt uit het jaarverslag - er wordt niks bedacht door mij.`

Vertel mij maar waar ik dat kan vinden :)

De koers van ECP is meer dan gehalveerd sinds de uitbraak van de crisis, mocht je dat zijn ontgaan, en de discussie die nu daarom interessant is, is de vraag hoe de bezoekersaantallen en de omzetten van de retailers gaan herstellen in de loop van dit jaar en komend jaar.

Ik gaf al eerder aan dat we bij een 90% omzetherstel nog steeds grotendeels OCR's hebben in de ECP centra van 9%-11%. Alleen Woluwe en Passage du Havre wijken daar vanaf. En ik heb ook al vaak uitgelegd waarom ECP meer immuun is dan een KLEP of URW en dat is vanwege de grote supermarkten in de projecten die steeds voor een continue passantenstroom zorgen en dat nu ook nog steeds doen. Dat bevordert het omzetherstel van de overige winkels en horeca. Daarnaast kunnen de winkels in de winkelcentra die pre corona het beste draaiden (met de laagste OCR's en geen of nauwelijks leegstand) het grootste stootje hebben. Dus die combinatie van relatief lage huisvestingslasten en de aanwezigheid van een uitzonderlijke publiekstrekker maakt het dat de ECP centra in mijn ogen het meest ongeschonden door de strijd zullen komen. Dus ik onderbouw met stellingen ook met argumenten. Bij mijn visie hoort uiteindelijk een aandelenkoers die ergens boven de 20 euro thuishoort.

Waar we naar op zoek zijn, dat zijn argumenten. Je mag best het "grootste economische recessie ooit" argument erin gooien, maar dan is het wel zo handig als je aangeeft hoe precies dat de omzetten van de huurders in de ECP centra zal gaan raken en waarom dat zou leiden tot een aandelenkoers die dan naar jouw idee wellicht nog op een stuk lager niveau zou moeten liggen, en waar zou die dan liggen? Aan stemmingmakerij hebben we niet zo veel, dat doet de media al genoeg voor ons ;-)

Happy One 29 juni 2020 09:29

Naar aanleiding van de AVA van Vastned en het artikel hierover in het FD vraag ik mij af wat de rol van van Herk wordt bij ECP.
Bij Vastned wil hij dat het complete bestuur en RVC opstapt. Ook zegt hij in het FD dat hij eerder en tevergeefs een fusie heeft voorgesteld tussen ECP Wereldhave en Vastned, puur om kosten te besparen.
Over zijn belang in Vastned zegt hij: ik ben flink geraakt in mijn aandelen en ben niet het type dat graag verlies neemt.
Als dat al voor Vastned geldt geldt dat zeker voor zijn grootste investering, namelijk ECP.
Al met al levert het een mogelijk interessante dynamiek op.

[verwijderd] 29 juni 2020 10:11

quote:
Happy One schreef op 29 juni 2020 09:29:
Naar aanleiding van de AVA van Vastned en het artikel hierover in het FD vraag ik mij af wat de rol van van Herk wordt bij ECP.
Bij Vastned wil hij dat het complete bestuur en RVC opstapt. Ook zegt hij in het FD dat hij eerder en tevergeefs een fusie heeft voorgesteld tussen ECP Wereldhave en Vastned, puur om kosten te besparen.
Over zijn belang in Vastned zegt hij: ik ben flink geraakt in mijn aandelen en ben niet het type dat graag verlies neemt.
Als dat al voor Vastned geldt geldt dat zeker voor zijn grootste investering, namelijk ECP.
Al met al levert het een mogelijk interessante dynamiek op.

Ik zie straks 3 CEO wissels én nu ook eens op papier dat hij de richting van een fusie uit denkt.
Ik ben erg benieuwd naar synergievoordelen (die zullen aanzienlijk zijn gezien de kosten structuur), maar dan ook vooral naar de vernieuwde financieringsmogelijkheden. Dan nog de vraag: is de koers Vastned niet veel en veel te hoog in verhouding met ECP?

Branco P 29 juni 2020 12:02

Op zich is het naar voor schuiven van de bestaande CFO als nieuwe CEO een teken van consolidatie en zou een overname of fusie een achterliggende motivatie kunnen zijn.

De hoge koers van Vastned in vergelijking met de collegae is inderdaad opmerkelijk. Vastned is echter niet door UBS, GS, en consorten naar beneden gehaald met waanzinnig lage koersadviezen. Misschien dat ze geluk hebben gehad omdat het bedrijf te klein is om door deze partijen beoordeeld te worden.

GJF1959 29 juni 2020 12:05

Bij een fusie kijkt men vaak ALLEEN naar de financiële voordelen. Uit eigen ervaring weet ik dat dat te kortzichtig is. Of er tijdelijk minder huur wordt ontvangen en de reden daarvan vind ik niet zo belangrijk. Iets minder huur ook niet . Ook dan zal het dividend voor mij nog voldoende zijn. Laat ECP maar lekker ECP blijven. Lekker behapbaar, nog goed controleerbaar (ook door beleggers), goed management die vanwege de omvang van de portefeuille nog redelijk eenvoudig kunnen bijsturen bij gewijzigde marktomstandigheden. Raar dat de koers niet hoger staat maar dat is dan maar zo. Scheelt vermogensrendementsheffing zullen we maar zeggen.

Branco P 29 juni 2020 12:16

ik ben ook geen voorstander van een fusie, laat dat duidelijk zijn. Maar als de bedrijven 1 voor 1 van de beurs gehaald worden met een mooi/redelijk bod, laten we zeggen bij ECP voor minimaal 20 euro per aandeel, dan zou dat nog steeds een koopje zijn. Van Herk kan dan wel zeveren dat hij de 6% overdrachtsbelasting niet in zijn eentje wil betalen, maar op het grotere geheel is 6% dan verwaarloosbaar m.i.

Happy One 29 juni 2020 13:03

Hij kan om te beginnen zijn belang verder uitbreiden. Tot iets onder de 30% mag toch nog zonder een bod uit te brengen? Dan hoeft hij geen OVB te betalen en kan hij profiteren van de lage beurskoersen.
Dat fusievoorstel is waarschijnlijk gedaan in een tijd dat WH, ECP en Vastned nog redelijk gelijkwaardig waren. Persoonlijk vind ik dat nu niet meer opportuun en ook ik begrijp het koersverschil tussen ECP en Vastned niet.

NLvalue 29 juni 2020 14:31

quote:
Branco P schreef op 29 juni 2020 09:00:
[...]

je suggereert dat ECP normale huurcontracten actief zou hebben omgezet in omzetgerelateerde huurcontracten. Waar in het jaarverslag kan ik dat dan lezen? Dat is jouw eigen visie en ik reageer daar vervolgens op. Vervolgens kom je met de opmerking "Alles wat ik schrijf over omzetafh huur komt uit het jaarverslag - er wordt niks bedacht door mij.`

Vertel mij maar waar ik dat kan vinden :)

De koers van ECP is meer dan gehalveerd sinds de uitbraak van de crisis, mocht je dat zijn ontgaan, en de discussie die nu daarom interessant is, is de vraag hoe de bezoekersaantallen en de omzetten van de retailers gaan herstellen in de loop van dit jaar en komend jaar.

Ik gaf al eerder aan dat we bij een 90% omzetherstel nog steeds grotendeels OCR's hebben in de ECP centra van 9%-11%. Alleen Woluwe en Passage du Havre wijken daar vanaf. En ik heb ook al vaak uitgelegd waarom ECP meer immuun is dan een KLEP of URW en dat is vanwege de grote supermarkten in de projecten die steeds voor een continue passantenstroom zorgen en dat nu ook nog steeds doen. Dat bevordert het omzetherstel van de overige winkels en horeca. Daarnaast kunnen de winkels in de winkelcentra die pre corona het beste draaiden (met de laagste OCR's en geen of nauwelijks leegstand) het grootste stootje hebben. Dus die combinatie van relatief lage huisvestingslasten en de aanwezigheid van een uitzonderlijke publiekstrekker maakt het dat de ECP centra in mijn ogen het meest ongeschonden door de strijd zullen komen. Dus ik onderbouw met stellingen ook met argumenten. Bij mijn visie hoort uiteindelijk een aandelenkoers die ergens boven de 20 euro thuishoort.

Waar we naar op zoek zijn, dat zijn argumenten. Je mag best het "grootste economische recessie ooit" argument erin gooien, maar dan is het wel zo handig als je aangeeft hoe precies dat de omzetten van de huurders in de ECP centra zal gaan raken en waarom dat zou leiden tot een aandelenkoers die dan naar jouw idee wellicht nog op een stuk lager niveau zou moeten liggen, en waar zou die dan liggen? Aan stemmingmakerij hebben we niet zo veel, dat doet de media al genoeg voor ons ;-)

feiten vind je in het jaarverslag p 84 notes to the financial statements pt 4. Staat alles in waar je naar zou moeten kijken bij de hj cijfers. En op moet dubbelclicken dit jaar

Niet met een lens om "weg te verklaren" - maar om de risico's in kaart te brengen - MGR, renewals, duration etc.

Risico's zijn er. Of jij ze nou wil zien/naar waarde wil schatten of niet.

Jouw hypermarket logica om te concluderen dat t wel mee zal vallen kun je naadloos op WHA toepassen (..)

Als aandeelhouder van beide help ik t je hopen, maar lijkt me dat niet genoeg. Dus is het niet waar ik mn beleggingsbeslissingen op neem.

StefanCa 29 juni 2020 15:22

NLvalue which figures do you talk about on p84? before buying ECP in March, I also considered turnover-based rent to a a significant potential risk for real estate. But the risk is low at ECP. Only 1.63% of rental income was turnover-based rent in 2018/2019. And the figure was ~2% the year before.

Branco P 29 juni 2020 16:39

quote:
StefanCa schreef op 29 juni 2020 15:22:
NLvalue which figures do you talk about on p84? before buying ECP in March, I also considered turnover-based rent to a a significant potential risk for real estate. But the risk is low at ECP. Only 1.63% of rental income was turnover-based rent in 2018/2019. And the figure was ~2% the year before.

where (on which page) did you read that "only 1.63% of rental income was turnover-based rent in 2018/2019. And the figure was ~2% the year before"

Branco P 29 juni 2020 16:56

quote:
NLvalue schreef op 29 juni 2020 14:31:
[...]
Jouw hypermarket logica om te concluderen dat t wel mee zal vallen kun je naadloos op WHA toepassen (..)

Ja, in zoverre is de aanwezigheid van supermarkten in de WHA objecten zeker een voordeel voor WHA dus dat heeft in de HWA centra ook voor doorlopende klantenstroom gezorgd, maar je moet wel begrijpen dat de grote Hypermarkten in Zweden, Frankrijk en Italië in de centra van ECP een mix zijn van een AH XL mét een Kruidvat en een Hema en een Action. Geen 8 a 10 kassa's maar wel 30 kassa's en extreem druk. Dus dat is een groot verschil.

Een tweede verschil is dat in de WHA objecten de supermarkt meestal een ondergeschikte locatie heeft en de ECP centra zijn juist volledig rondom deze Hypermarkten gebouwd, dus ze zijn veel bepalender voor het succes van de centra.

Daarnaast liggen de WHA centra vaak in binnensteden van nèt niet steden zoals Roosendaal en Etten Leur (kleine verzorgingsgebieden) en kun je meestal niet parkeren voor de deur, maar moet je parkeren op het dak of in een kelder. De ECP centra liggen grotendeels in/bij grote steden en je parkeert er direct (en gratis) voor de deur.

Maar dat er dus veelal supermarkten in de WHA aanwezig zijn is dus beter dan helemaal geen supermarkten. Ik zit zoals je zult vermoeden niet in WHA, maar wel LT in ECP en in Klepierre. Daarnaast heb ik laatst als gokje een Call optie URW genomen toen de koers op 60 Euro stond, dus dat is tot nu toe geen succes.

Branco P 29 juni 2020 16:59

quote:
Happy One schreef op 29 juni 2020 13:03:
Hij kan om te beginnen zijn belang verder uitbreiden. Tot iets onder de 30% mag toch nog zonder een bod uit te brengen? Dan hoeft hij geen OVB te betalen en kan hij profiteren van de lage beurskoersen.
Dat fusievoorstel is waarschijnlijk gedaan in een tijd dat WH, ECP en Vastned nog redelijk gelijkwaardig waren. Persoonlijk vind ik dat nu niet meer opportuun en ook ik begrijp het koersverschil tussen ECP en Vastned niet.

als van Herk >25% verwerft vervalt de FBI status (zo heb ik begrepen), daarom zit Aat met 24,98% in Vastned volgens mij

Branco P 29 juni 2020 17:05

quote:
Branco P schreef op 29 juni 2020 16:39:
[...]

where (on which page) did you read that "only 1.63% of rental income was turnover-based rent in 2018/2019. And the figure was ~2% the year before"

Found it!

2017/2018: 1,96%

2018/2019: 1,63%

Turn over based rent. So that's negligible i.m.h.o.

StefanCa 29 juni 2020 17:07

quote:
Branco P schreef op 29 juni 2020 16:39:
[...]

where (on which page) did you read that "only 1.63% of rental income was turnover-based rent in 2018/2019. And the figure was ~2% the year before"

Latest annual report, p84 section 4.

Approximately 1.63% of the rental income for the year ended 30 June 2019 is turnover rent (2017/2018: 1.96%)

L.E.: You were a few seconds faster than me :)

Branco P 29 juni 2020 17:18

quote:
NLvalue schreef op 29 juni 2020 14:31:
[...]
feiten vind je in het jaarverslag p 84 notes to the financial statements pt 4. Staat alles in waar je naar zou moeten kijken bij de hj cijfers. En op moet dubbelclicken dit jaar

Niet met een lens om "weg te verklaren" - maar om de risico's in kaart te brengen - MGR, renewals, duration etc.

Risico's zijn er. Of jij ze nou wil zien/naar waarde wil schatten of niet.

Het omzetgerelateerde deel van de huur in 2018/2019 was 1,63% van de huur NL Value. En dat was lager dan het jaar ervoor. Dus waarop baseerde jij dan jouw idee op dat er op grote schaal omzetgerelateerde huur zou zijn afgesproken?

Ik zeg ook niet dat er geen risico's zijn, maar we staan nu op 12 euro, dat is de helft van de situatie pre Corona. Waar het uiteindelijk allemaal om draait, en daar zul je het met mij eens zijn, is de vraag of de omzetten die de retailers realiseren op het oude niveau komen of een nieuw structureel lager niveau zullen gaan opzoeken. Daarbij heb ik al voorgerekend dat een omzetherstel tot 90% leidt tot OCR's van 9%-11% (m.u.v. van Woluwe en PDH). Dan blijft over dat in een dergelijke situatie de onderhandelingssituatie van de huurders wat verbeterd zal zijn en moet je wat meer incentives weggegeven. Maar de winkels opgeven, dat zullen de retailers niet willen doen, omdat het winstgevende winkels zijn in een goedlopend winkelcentrum. Zou je in de richting gaan denken van een omzetherstel dat ergens tussen 95% en 100% ligt, dan wordt het plaatje dus nagenoeg gelijk aan pre-Corona en zitten we met een koers die 50% doet van de pre-Corona situatie dus behoorlijk aan de lage kant.

Mijn positiviteit is dus een resultaat van zowel 1) de kwaliteit van de winkelcentra en 2) mijn verwachtingen over het omzetherstel (zeker vanaf het moment dat er een Vaccin is) in combinatie met 3) de koers die nu op 50% van het pre Corona niveau staat.

NLvalue 29 juni 2020 18:41

JY and I are both smiling at the moment - he called me silly for investing in WHA with it's crappy assets. Vastned had superior real estate and strategy in his opinion. I called him silly for only looking at real estate and never at the financial statements. If WHA was the "melting icecube" - Vastned was the glacier on a sunny vacation trip, given the speed their cashflows were disappearing...

We now know you have to do both..

With that said- great to see you guys are digging into the financials. My big picture question mark on ECP is this : their occupancy rate of 99+% is the key to their financial model (of being able to demand indexation, uplift on renewals etc) -

So how do they keep it at 99% ..? my hypothesis is they use low base rents + high turnover based % to do so for the least attractive 10% of their sqM2 to get them in. And keep them in by raising rent and lower % turnover based.

The 2% turnover based rent is 'low' on average. Yet we know the hypermarkets/H&M/Ikea etc would not accept turnover based rent. So if you start excluding those from the rentroll - the % turnover based rent will be a much larger component - thats what i'm poking at.

No conclusions on that yet - if the vacancy rates stay very low - i will analyse differently than if the MGR amounts (same section) will look anemic and occupancy starts declining. We will see at the semester numbers.

PS - verder ben ik het met je eens Branco - ben iets meer in de wait & see modus over dat omzetherstel.

Chessplayer1992 29 juni 2020 18:59

Al is het omzet gerelateerd: helemaal prima. Dan is de basishuur goed, en geeft de omzetgerelateerde huur de ondernemer iets meer lucht. Maar wat ook eerder is gezegd, voor de huurder zit dit in de details. 100% huur is 100% van de omzet van de verhuurder, maar een veel kleiner deel van de kosten van de huurder. Dus als die 100% huur ineens 90% huur wordt, dan heeft het maar heel beperkt impact op de kosten van de huurder. En dus gaat de huurder zich eerder op andere dingen focussen om op te besparen. Vraag is gewoon onder aan de streep of de omzet van de huurders herstelt, of dat er een verschuiving plaatsvindt omdat er andere industrieën meer omzet uit de vierkante meters kunnen halen. Ik vergeet bijna een optie: dat er uberhaupt geen bezoekers meer komen en dat niemand omzet uit de vierkante meters kan halen ... Overigens deelt SPG wel gedeeltelijk de mening van Branco denk ik: SPG wil afzien (of de prijs verlagen) van de overname van Taubman, omdat die met name luxe centra hebben en sterk afhankelijk zijn van toeristen. In ieder geval op dit moment zijn die minder aantrekkelijk. Daar tegenover staan centra die er zijn voor de lokale bewoners (toch met supermarkt, omdat er heel weinig boodschappen online worden gedaan). Dus is de strategie van ECP in ieder geval op dit moment superieur om uit deze crisis te komen ... Een beetje versimpeld natuurlijk, maar ik geloof er wel in ... Overigens maakt SPG weer een flinke klim omhoog. Soms is dat een goede voorspeller voor het beursgenoteerd vastgoed in Europa ...

Marco1962 29 juni 2020 19:30

Ik denk dat we van alles naar voren kunnen halen waarom de koers zo laag is. Maar het blijft het spel van vraag en aanbod van beleggers die de koers van het aandeel bepaald.
Je hoeft dus alleen maar de vraag te beantwoorden, waarom is er op het moment zo weinig interesse in het ecp aandeel. En dan daarna maar hopen dat het sentiment verandert.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	10 mei 2024 13:30
Koers	22,400
Verschil	+0,650 (+2,99%)
Hoog	22,450
Laag	21,600
Volume	29.044
Volume gemiddeld	44.192
Volume gisteren	28.366

Eurocommercial Properties nieuws meer

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1