The Third Way... schreef op 4 april 2023 11:28:
[...]
In de bovenstaande post werden berekeningen uit het boek aangehaald. Daar was in 2021 voorgerekend dat het nieuwe Wereldhave management in 18 maanden bijna driekwart v/d NAV buiten Belgie had vernietigd, de toekomstige volledige verkoop van Frankrijk meerekenend. Daardoor zou WH Belgie, waar de NAV nauwelijks veranderde, van een nobody zomaar 25% groter worden dan Nederland en Frankrijk samen.
Tijd voor een update, de NAV berekeningen zijn geactualiseerd nav. de FY 2022 cijfers. Dat was wederom schrikken:
1. Op basis van de FY 2022 verslaggeving blijkt dat de NAV van WH Belgie nu maar liefst de helft groter is dan Nederland en Frankrijk samen. Dus zelfs voor de verkoop van de laatste twee centra van Frankrijk!
2. Wordt het net opgewaardeerde Frankrijk zoals door Storm beloofd met maximaal een 20% discount verkocht (na opmerkelijk weer een zogenaamde opwaarderingswinst in de laatste P&L!), dan wordt Belgie zelfs 60% groter dan Nederland.
3. Met een LTV die de 60% snel nadert is WH HQ gedwongen om weer een Nederlands centrum te verkopen. Indien het management opnieuw probeert om City Plaza te Nieuwegein te verkopen, dan wordt de legitimiteit van het leiderschap richting Belgie een farce. Immers, de laatste bekende taxatie van City Plaza voor de afwaarderingen van het nieuwe management was EUR 222 mln, dat er daarna begin 2020 een 167 mln van maakte, en weer meteen daarna de aandeelhouders het inzicht in de individuele centra ontnam.
Een farce dus omdat na de verkoop van Frankrijk de Nederlandse centra al geslonken zijn tot een taxatiewaarde van EUR 876 mln, en na de verkoop van City Plaza nog maar een schim zijn van de groep die buiten Belgie voor de komst van het nieuwe management op EUR 2.3 miljard getaxeerd werd. Om nog maar te zwijgen over de NAV.
4. En ondertussen wordt richting de overgebleven groep aandeelhouders bestaande uit nagenoeg alleen nog particuliere beleggers een rooskleurig verhaal van groei gepresenteerd, waarvoor nieuw geld middels een aandelen emissie van hen nodig zou zijn. De harde cijfers laten echter in scherp contrast zien dat het geld vooral richting de kredietverstrekkers / banken stroomt die zich in rap tempo laten terugbetalen. Was die schuld begin 2020 nog zo'n EUR 1.1 miljard buiten Belgie, na de verkoop van Frankrijk is er bijna 60% af.
De banken zullen gelukkig zijn, maar met een historie van verkoopprijzen die dicht bij hun schuldgraad liggen, in contrast met de marktprijzen cq. taxatiewaarden, zullen zij het in navolging van voorheen Moody's nog steeds een sportief krediet vinden. Nogal logisch dat zij de mislukte dure initiatieven van het management om Nederland met Belgie te laten samensmelten toejuichen. Immers, zo zouden zij wel grip krijgen op die wel presterende Belgische winkelcentra - die nu in een afzonderlijk beursfonds zitten.
5. En nu dus wederom aangekondigde terugbetalingen van de banken middels de nieuwe verkoop in Nederland en het taboe: een aandelen emissie. Het boek noemde dat laatste lastig qua ethiek, de banken terugbetalen met geld van particulieren.
En op de keper beschouwd is het leiderschap verhaal simpel: de verantwoordelijken voor een dramatische neergang van de groep denken de legitimiteit te bezitten om het management van het wel presterende Belgische beursfonds de wil op te leggen met herhaaldelijk hetzelfde ultieme instrument: ontslag op ontslag op nu recent in meervoud ontslagen.
Dat Belgische beursfonds heeft ook juridisch beschermde minderheidsaandeelhouders die zich kunnen gaan mengen in de strijd. Benieuwd wie de vrijgekomen rollen van CEO en COO Belgie gaan aanvaarden, steeds meer precaire posities...