Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Mr. Fleming schreef op 1 juni 2023 17:09:

[...]

Over 2023 is te laat. Zou betekenen dat we het eerste dividend pas netto in 2024 uitgekeerd krijgen(trouwens, dat is -27 % Franse dividendbelasting, nu ze alleen nog maar in France genoteerd zijn. Ik zit bij de Giro en die faciliteren dus helemaal niets qua formulieren om het gedeeltelijk terug te krijgen. Dus ben al bijna 30% kwijt dan.. en bedankt fijn management van URW. Voor opdoeken beursnotering Damrak. Nu moet ik mijn stukken gaan verhuizen naar een andere Broker, zoals Saxo, die wel teruggave form. kunnen toezenden..)

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 14:39:

Ik heb nog eens goed naar de interest exposure van URW gekeken.
Voor de jaren 2023 - 2025 is EUR 20 mrd van de IFRS schuld gehedged tegen interestverhogingen, dus nauwelijks impact op de AREPS in deze jaren.
In 2026 is EUR 15 mrd gehedged en in 2027 EUR 10 mrd.
De hybrids kennen een rente van plm. 4.5% na de reset in 2023 resp. 2026.
URW kan nu Europees 10 jaars geld aantrekken tegen plm. 4% en US 10 jaargeld tegen plm. 6.5%.
Eind 2024 bestaat de schuld globaal uit EUR 2 mrd hybrids, EUR 3 mrd aan US Bonds en EUR 15 mrd EURO Bonds. De rente hierop zou bij volledige refinance van de Bonds tegen huidige tarieven dan plm. EUR 900 mln bedragen, waar de interestlasten (incl. hybrids) nu EUR 525 mln bedragen. Globaal bezien dus EUR 3 per aandeel extra. Echter, eerst vanaf 2026 heeft URW hier last van, omdat dan - indien de schuld vanaf eind 2024 constant blijft - een klein deel van de uitstaande Bonds niet tegen intereststijgingen is gehedged. Echter, zelfs in 2027 is nog steeds meer dan 50% van de uitstaande Bonds tegen intereststijgingen beschermd, zodat indien de rente dan nog steeds op het huidige niveau staat, de AREPS impact beperkt blijft tot globaal de helft van EUR 3 per aandeel, is EUR 1.50 per aandeel.
Resteert in 2027 nog steeds EUR 8 AREPS per aandeel ervan uitgaande dat de AREPS niet groeit vanaf ultimo 2023.
Dus zelfs als de interest in Europa nog doorstijgt naar 5%, zit hier ook geen mega risico voor de AREPS van URW op langere termijn.

Bijzonder dat de markt zo bearish is over URW.

quote:

Branco P schreef op 1 juni 2023 17:48:

[...]

Volgens mij is een deel van de dividendbelasting sowieso te verrekenen in je aangifte IB. Dat geldt voor al mijn Franse aandelen (CAR, URW, MERC). Of URW wel of geen nevennotering in Amsterdam heeft, is daarvoor niet relevant.

Bij Saxo moet ik voor het andere deel nu opnieuw alle documenten laten tekenen door NL belastingdienst en dan opnieuw indienen. Ik heb Saxo meermaals geschreven dat zij mijn stukken reeds hebben aangezien ik die bij Binck heb ingediend en zij in alle rechten en plichten van Binck zijn getreden toen zij Binck overnamen. Maar ze reageren er niet op.

Ik vermoed dat Saxo het nu dus wel terugvraagt, maar het voordeel niet aan mij uitkeert. Beetje extra geld verdienen.

quote:

Thorgall schreef op 1 juni 2023 17:58:

[...]exact dat. Als je persoonlijk belegt, dus niet via een BV, dan wordt 15% automatisch verrekend met de belasting over het vermogen. In Nederland welteverstaan.

quote:

Kwast schreef op 1 juni 2023 17:55:

@Branco:
Branco, de betreffende documenten moet je elk jaar opnieuw door NL'se belastingdienst laten ondertekenen.

quote:

Branco P schreef op 1 juni 2023 19:09:

En wat nu als ik alleen inkomsten heb in Box 3?

Dan krijg je Div belasting over NL aandelen nog steeds terug in Box 1. Dus dat noem ik eigenlijk niet verrekenen.

Voor div belasting buitenlandse aandelen in Box 3 geldt wel dat er verrekend wordt dacht ik. Heb je dus heel weinig vermogen, dan is er in box 3 niks te betalen, en kun je dus niet verrekenen.

Kortom: alleen in buitenlandse div aandelen als je veel vermogen hebt

quote:

Branco P schreef op 1 juni 2023 20:18:

[...]

Zowel het Affidavit of Residence als de Volmacht aan Binck zijn onbeperkt. Die zien niet op een bepaald belastingjaar. Ik heb ze hier voor me liggen. Binck had het ook nooit over jaarlijks iets aanleveren.

Waar/hoe zie je dat het ieder jaar zou moeten?

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 1 juni 2023 20:26:

[...]

Even voor de zekerheid: ook als je geen inkomen hebt in box 1, maar alleen inkomen uit box 3 (dividenden), dan kan je de dividendbelasting over buitenlandse dividenden verrekenen met de totale vermogensrendementsheffing, toch?

If so:
Stel dat je gemiddeld dividendrendement 6% is (kan hoger maar ook een stuk lager, is even als rekenvoorbeeld), alles is buitenlands, en dus zou je 15%*6% = 0.9% dividendbelasting kunnen terugvragen.

Over 2023 wordt dacht ik een fictief rendement verondersteld van 6.17% en een heffingspercentage van 32%, dus in totaal ca 2.0% vermogensrendementsheffing over aandelenbezit. Per saldo kan ik dan toch alles verrekenen?

Edit: oh wacht... je bedoelt natuurlijk dat er ook een heffingsdrempel/belastingvrij vermogen geldt van 57.000 (dubbele voor fiscale partners). Omslagpunt is dan: 0.9%*V=2%*(V-57.000) <--> -1.1%*V=-2%*57.000 <--> V=57.000*2/1.1=103.636
Dus je moet dan minimaal 104K vermogen hebben (of het dubbele voor fiscale partners).

Maar ja... ook als je daaronder zit dan valt er wat te verrekenen (zo lang je maar meer dan 57K bezit). Zelfs als je niets kan verrekenen, dan is het vaak zo dat buitenlandse aandelen vaak erg aantrekkelijke dividenden hebben, beter zijn te volgen, vaak meer liquide, vaak minimaal kwartaalbetalend (sommige zelf maandelijks) etc. etc. Je beperkt jezelf wel heel erg als je vanwege het niet kunnen verhalen van 0.9% je beperkt tot alleen NL aandelen. Voor iemand anders misschien een overweging, maar voor mij sowieso niet aan de orde (want ik voldoe wel aan het minimumvermogen om alles terug te kunnen vragen).

PS: mocht ik het verkeerd zien, dan hoor ik dat ook graag, want dit gaat binnenkort toch best wel relevant voor mij worden...

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 15:08:

[...]

URW management moet zeker de LTV target van 40% niet loslaten, want anders worden hun belangrijkste vrienden boos, nl. de bondholders. Het allerbelangrijkste voor URW is dat zij ongehinderde toegang tot de bondmarket heeft tegen de huidige tarieven (4% voor 10 jaar EUR geld) en dat de bondmarkten vertrouwen houdt in de deleverage doelstelling. Dat betekent echter niet dat URW management - mits vrijwel alle US regionals zijn verkocht en de resterende EUR 700 mln Europees vastgoed is verkocht - niet kan besluiten over 2023v zeg EUR 2.50 dividend per aandeel uit te keren, mits het restant wordt aangewend voor schuldaflossing/capex investering in bestaande assets.

URW staat overigens geenszins met de rug tegen de muur, omdat zij t.g.v. de winstinhouding prima aan alle verplichtingen kan voldoen. Ook geniet URW nog het volste vertrouwen van de banken gezien recente afgesloten bankleningen in zowel de US en de EU.

Er kan altijd een bod op URW komen, maar dan zit Niel wel in de weg met zijn plm. 27% belang. Die zal voor minder dan E 80 zijn stukken niet aanmelden. Een bod kan dus alleen slagen in samenwerking met Niel, i.e. URW blijft beursgenoteerd en hij blijft zitten plus eventuele anderen. Daar houden PE fondsen niet zo van.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 14:39:

....

Eind 2024 bestaat de schuld globaal uit EUR 2 mrd hybrids, EUR 3 mrd aan US Bonds en EUR 15 mrd EURO Bonds. ....

Bijzonder dat de markt zo bearish is over URW.

quote:

Mr. Fleming schreef op 1 juni 2023 17:09:

[...]

Over 2023 is te laat. Zou betekenen dat we het eerste dividend pas netto in 2024 uitgekeerd krijgen(trouwens, dat is -27 % Franse dividendbelasting, nu ze alleen nog maar in France genoteerd zijn. Ik zit bij de Giro en die faciliteren dus helemaal niets qua formulieren om het gedeeltelijk terug te krijgen. Dus ben al bijna 30% kwijt dan.. en bedankt fijn management van URW. Voor opdoeken beursnotering Damrak. Nu moet ik mijn stukken gaan verhuizen naar een andere Broker, zoals Saxo, die wel teruggave form. kunnen toezenden..)

Maar URW bestuur heeft gewoon al eerder al wel geroepen, en het stond toen ook gewoon op de sheets, duidelijk voor iedereen te lezen dat ze ín 2023 een ‘sustainable’ dividend zouden hervatten..

Tot op vandaag zijn ze daar niet op teruggekomen, noch zijn daar verdere mededelingen over gedaan. Het Bestuur boet zo wel in aan vertrouwen. Nieuw koren op de molen voor de shorters.. Wat moeten aankomende investeerders nu denken dan? Lekker betrouwbaar Bestuur zo.. slaat nergens op en ze moeten nu gauw dit rechtzetten. Je kunt geen onzekerheid over dit soort zaken laten ontstaan..

quote:

Branco P schreef op 1 juni 2023 17:53:

[...]

In hoeverre valt te achterhalen wie de bezitters zijn van de Bonds? Het zou mij niks verbazen wanneer onze vriend Neil tegen discounts zich in die bonds aan het inkopen is. Of is dit een rare gedachte?

Een lage beurskoers helpt dan daarbij uiteraard wel, bij het opkopen van de Bonds tegen discounts. Als grootaandeelhouder kun je de aandelenkoers daarbij makkelijk een beetje "sturen"

Ik verwacht dat er op de achtergrond een mooi spel gespeeld wordt, maar misschien heb ik te veel fanta-films gekeken ;-)

quote:

PhilipBe2 schreef op 1 juni 2023 22:12:

[...]

@Lamsrust

Dat de markt geen onderscheid maakt tussen de bond en de hybrid is overduidelijk,
Alle schuld wordt op een hoopje gegooid, dus de markt rekent de 1,7mrd uitgesteld dividend ook gewoon als schuld. Of die nu al of niet opeisbaar is maakt voor de markt niet veel uit en indien er nogmaals geen dividend uitbetaald wordt gaat dit stijgen naar 2,4mrd eind 2024.

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 22:40:

[...]

Ik vermoed dat URW management een aantal grote bondbeleggers wel kent. Waarom zou Niel tegen discount deze bonds kopen? Zijn rendement is dan immers niet meer dan 4% bij een 10 jarige bond, i.e. de huidige marktvergoeding die hij ook ongeveer kan krijgen door bijvoorbeeld de 3.5% ASML obligatie te kopen.

De URW bonds hebben louter een disagio vanwege de gewijzigde interestvoet, geen disagio omdat de markt denkt dat er een default risico is. De lage beurskoers staat los van het disagio op de bonds. Hoogstens is er een effect op de hybrids, omdat de houders van deze bonds zullen incalculeren dat de hybrid niet wordt afgelost en dat ze de komende jaren een te lage rente krijgen voor het marktgewogen gelopen risico.

quote:

PhilipBe2 schreef op 1 juni 2023 22:03:

[...]
@Lamsrust

1)Ergens is de dividend hervatting beloofd, (boekjaar 2023, uitbetaling na goedkeuring op de algemene bestuursvergaderig van mei 2024), dus ga ervan uit dat het ook daadwerkelijk gaat gebeuren.

Logischerwijs wordt over het boekjaar 2023 een dividend uitbetaald ten bedrage van de Franse SIIC verplichting. Over het boekjaar 2022 bedroeg dit ongeveer 700 miljoen, Inkomsten 2023 zullen vrij gelijkaardig zijn met deze van 2022, dus een 5€ per aandeel.

Blijft dus alleen de vraag over hoeveel % cash en hoeveel % in stock.

2) URW staat zeker niet tegen de muur, maar de strategie van het nieuwe management is schuldverlaging door "goede" verkoop va de US flagships. Aangezien in de huidige marktomstandigheden niet voor een goede prijs kan verkocht worden staat de schuldafbouw gewoon stil en blijft het nog even stil....
De koers staat dus ook stil.

PS, Bossard was verantwoordelijk voor het europese desinvesteringsplan van 4mrd.
Bossard is nu uit het management en volgens mij stopt daarmee ook het europese desinvesteringsplan.

3) Inderdaad mr. Niel blokkeert alle "vijandige" biedingen.

quote:

Branco P schreef op 1 juni 2023 23:20:

[...]

De koers van URW staat niet stil maar is de afgelopen 3 maanden volledig in elkaar gestampt, van 60 naar 42.

quote:

PhilipBe2 schreef op 2 juni 2023 00:11:

[...]

@Branco P
De koers is volledig in elkaar gestampt van 250 naar 40 tussen 2015 en aug 2020,
Toen kwam Cuvillier met zijn plan en de "redding" van URW door het consortium.
Vanuit de top gezien zitten we al twee jaar wat zijwaarts te sukkelen in een bandbreedte 40-60.