Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

!@#$!@! schreef op 19 januari 2024 23:09:

of komen er herfinacieringen aan met hogere rentes die de DIR zullen laten dalen??
of vanaf wanneer zal dat gaan spelen. Misschien kunnen we hier een sommetje maken over de verwachte impact op het directe resultaat?

quote:

Branco P schreef op 17 november 2023 19:58:

[...]

ECB Deposit Rate 4% / MRO Rate: 4,5%

3 maands Euribor: 4,03%

1Y EUR IRS: 3,95%
2Y EUR IRS: 3,48%
3 Y EUR IRS: 3,24%
10Y EUR IRS: 3,08%
25Y EUR IRS: 2,95%

Volgens mij valt daaruit af te zien dat de markt de komende jaren wel wat lagere rentes verwacht, maar laten we zeggen dat 3% de nieuwe rente is voor commerciële vastgoedbeleggers plus marge aan de bank, zeg 1,5%. Dus samen 4,5%

Tenzij je dus middels die bonds gefinancierd bent en je hebt de LTV nog niet onder controle. Dan zuigen de bondhouders even lekker de tent een beetje verder leeg.

quote:

!@#$!@! schreef op 19 januari 2024 23:09:

Ik zal ook het verwachte dividend moeten updaten van alle fondsen voor 2024

Ik zie voor ECP €2.35, hier 3% bij opgooien en dus €2.42 direct resultaat voor 2024?
Op basis van 75% wordt dat dan €1.81 over 2024 (dit jaar zal het dan €1.76 zijn, wat een slotdividend van €1.12 inhoud deze zomer)

of komen er herfinancieringen aan met hogere rentes die de DIR zullen laten dalen??
of vanaf wanneer zal dat gaan spelen. Misschien kunnen we hier een sommetje maken over de verwachte impact op het directe resultaat?

quote:

!@#$!@! schreef op 21 januari 2024 01:49:

Er waren 37.323 MLN interestkosten op 1548 MLN schuld, maakt idd 2.4%

Waar is die hedge nou gebleven dan?

De floating rate wordt elke 3 maanden aangepast en zou dus de huidige gestegen rente al moeten reflecteren??
Maar betalen anderen al niet ruim 4% ofzo op nieuwe leningen?

Want met een rental income van 199mln, 37.2 mln aan interestkosten en een DIR van 119,5 mln hebben de interestkosten dus een enorme invloed op die DIR.

Stel dat de interestkosten stijgen met 50% (naar gemm 3.6% dus, wat mij niet onredelijk lijkt) dan krijg je op basis van deze cijfers een DIR van €1.90 ipv de huidige €2.26 Dat is nogal een verschil.
(jaarcijfers 2022)
Een verdubbeling van de rentelasten is natuurlijk helemaal desastreus in dat geval. Want dan wordt de nieuwe DIR nog maar €1.55

De rentegevoeligheid werkt dus op 2 manieren door. Via de waardedalingen en via de rentelasten.
Het is nogal belangrijk om een goede inschatting te kunnen maken op de nieuwe interestlasten op basis van de marktomstandigheden, want anders rekenen we onszelf rijk op basis van niks. Dan is het huidige dividendrendement een wassen neus als de rentes niet weer flink dalen binnen 5 jaar.

quote:

!@#$!@! schreef op 21 januari 2024 02:13:

[...]
Dan zou het dividend de komende 5 jaar dus gelijk blijven onder de huidige omstandigheden?
Dan is het eigenlijk wel logisch dat het dividend rendement nog steeds zo hoog is. Er is geen uitzicht op groei momenteel. Plus er is nog steeds de dreiging van online en een komende recessie.

quote:

!@#$!@! schreef op 22 januari 2024 14:53:

haha, ik ga nooit vroeg naar bed. Was slechts uurtje later dan normaal. Hoef nooit een wekker te zetten. Leef als een gepensioneerde zonder op die leeftijd te zijn ;-)

PS Ik mis Branco, die is bijna niet meer actief geloof ik? had graag commentaar op mijn berekeningen gehad.

quote:

Branco P schreef op 23 januari 2024 17:27:

[...]

als je uitgaat van een verdubbeling van de rentelasten naar 4,8% dan moet je ook langer hogere blijvende inflatie meenemen en dus dientengevolge ook hogere huurstijgingen.

Dat Woluwe nu even niet meer doorgaat heeft er zeker ook mee te maken dat ECP liever niet al te veel nieuwe schulden aangaat op dit moment. Ik mag hopen dat ze goed naar URW hebben gekeken en hoe die de LTV/rentelasten problematiek zijn aangegaan.

Op dit moment lijkt mij 4,8% rente te hoog, maar 3,6% op de langere termijn lijkt mij te laag. Ik heb de berekening even niet zelf paraat, maar let dus ook op de huurstijging die toch ook wel echt mee doet in de berekening.

Zoals ik al zei denk ik dat men middels de combinatie 1,60 euro dividend over 2022 en het pay out % beleid een niveau gekozen waarvan men vrij zeker weet dat dat een stijgend dividend per jaar gaat opleveren. Soms 5 cent erbij maar wellicht ook soms maar 3 cent of wanneer het meevalt allemaal met de rentes, dan wellicht een keer wat meer dan 5 cent zelfs.

quote:

!@#$!@! schreef op 21 januari 2024 02:13:

[...]
Stel dat de huren met 3% per jaar groeien na de 7% dit jaar en de kosten ook in de richting:

2022
200 huurinkomen - 37 rente - 32 kosten - 12 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a
2027
240 huurinkomen - 70 rente - 37 kosten - 14 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a

-> welke wel lager is dan de €2.35 die voor 2023 wordt verwacht.

Dan zou het dividend de komende 5 jaar dus gelijk blijven onder de huidige omstandigheden?
Dan is het eigenlijk wel logisch dat het dividend rendement nog steeds zo hoog is. Er is geen uitzicht op groei momenteel. Plus er is nog steeds de dreiging van online en een komende recessie.

quote:

!@#$!@! schreef op 26 januari 2024 12:15:

[...]

URW de yields op URW obligaties is op dit moment 4%
ECP zit vaker hoger met hun hypotheekleningen. Maar het zal minimaal 4% zijn dan op basis van de huidige markt.

De huidige lange rentes houden al rekening met flink lagere inflatie (onder de 2%) en flinke rentedaling van de ECB komende jaren.
Dus nee, die flink stijgende rentelasten hoeven niet gepaard te gaan met hogere inflatie. Het is een verschuiving van het rentebeleid. Van flink negatieve reële rentes, naar (licht) positieve. Op basis van de huidige condities is er een inflatie onder de 2% met een rente van net boven de 2%.

De huurstijgingen heb ik meegenomen. Ik heb de inkomsten met 3% jaar laten stijgen.

Ja, het werkelijke dividend zal stijgen komende jaren. Maar dat is een trucje vanwege de lage pay-out. Laten we daar even niet in meegaan. Immers daar trapt de markt ook niet in als met het aandeel waardeert.
Volgens mijn berekening is er gewoon geen groei te verwachten de komende 5 jaar van de DIR. (de huren moeten dan wel blijven stijgen, anders zal er zelfs krimp zijn).

quote:

Branco P schreef op 28 januari 2024 17:08:

[...]

ik denk dat de markt niet goed verdisconteert dat de pay out slechts 70% is. Heb je in je berekening ook meegenomen dat zo’n 20% a 25% van het resultaat kan worden gebruikt voor verlaging schuld of investeringen in huurverhogende ingrepen?

quote:

Zitzak500 schreef op 30 januari 2024 12:19:

Is bij jullie stockdividend al bijgeschreven? Ben eigenlijk wel benieuwd tegen welke koers die stock wordt uit betaald.