Eurocastle - Tik tak tik tak
Eens het onmiddellijke gevaar geweken was kon Eurocastle zich opnieuw in alle rust concentreren op de schuldpapierhandel en de het beheer van de kantoorgebouwen. De crisis had wel twee zaken ten gronde veranderd:
- De langetermijnvisie op het kopen en verhuren van kantoorgebouwen moest bijgesteld worden naar een middellange termijn visie. De financieringen lopen immers vanaf 2013 af. Het is niet duidelijk of ze vernieuwd zullen kunnen worden. De beheerders kiezen voor de verkoop van de gebouwen, maar dat aan een matig tempo en liefst met een surplus voor de bankrekening van de holding.
- Aandeelhouders zijn na de plaatsing van de perpetual bonds een bank achteruitgezet. De toekomstige nettowinsten (als we aannemen dat die er zullen zijn) gaan vanaf nu naar de volgende groepen:
- Fortress (als beheerder)
- De perpetual bondholders (tot zij terugbetaald of geconverteerd zijn)
- De aandeelhouders
Maar goed, de wereld heeft niet stilgestaan sinds 2009, dus toch even stilstaan bij de business vanaf dan:
De crisis beet hard en waar mogelijk gingen huurders rond de tafel zitten met Eurocastle om de huurprijs te heronderhandelen (2009/2010). Soms zegden ze (een deel van) het huurcontract op. Qua portefeuilles valt op dat de kleinere portefeuilles vrij goed standhouden. Maar de resultaten worden bepaald door de grote kleppers,
en dat is een gemengd verhaal.
- Drive portefeuille (een dure om te runnen) geraakt in de problemen door niet hernieuwde huurcontracten (occupancy daalt naar 77%)
- Bridge houdt goed stand, vooral omdat de occupancy hoog is gebleven en ECT de huur licht heeft laten zakken
- Wave is een portefeuille waarvan je je afvraagt waarom het mis gaat. De kosten zijn vrij laag, maar de occupancy blijft maar dalen en de ontvangen huurgelden dalen nog forser
De algemene trend (minder capital expenditure, licht dalende huurprijzen, dalende occupancy) wordt voor een deel veroorzaakt door de noodzaak om zoveel mogelijk cash te behouden, maar je kunt er niet omheen dat dit ook veroorzaakt wordt door de verkoop van eigendommen. Zoals ik eerder al aangaf worden vooral 'fully valued' eigendommen verkocht. De best presterende gebouwen worden uiteraard eerst verkocht, dus die gebouwen die bijna volledig verhuurd zijn (en dat doet je gemiddelde occupancy dalen). Zelfde liedje voor de capital expenditure, daar leg je de prioriteit bij de beste gebouwen. En als die verkocht worden daalt die uitgavenpost.
En daarmee wil ik toch even aanstippen wat de meesten onder jullie wel weten. De eurocastle van 2007 is niet meer de eurocastle van 2012. Totale Assets eind 2008 kwam uit op 6,25 miljard €, wat verdeeld werd onder 1,87 debt investments en 4,38 properties. Eind 2011 was dat gedaald tot 2,87 miljard € met name 0,45 debt investments en 2,3 miljard vastgoed (het verschil zit in losse items).
Dat was het voor vandaag, de rest volgt...