DeBeurs.nl

k2es 20 maart 2013 16:25

0

Het is natuurlijk ook goed voor NSI als Habas geen aandelen NSI hoeft te verkopen, een fusie of samenwerking van Habas met Aspen zou dat kunnen voorkomen.

Overigens lijkt het erop dat het aandeel NSI nu aan het bodemen is, dus als de koers van NSI weer wat stijgt krijgt Habas het ook wat gemakkelijker.

k2es 20 maart 2013 20:34

0

Grootaandeelhouder van NSI ontvangt overnamebod

19:37 20-3-2013
AMSTERDAM/TEL AVIV (AFN/BLOOMBERG) - Het Israëlische Habas H.Z. Investments, grootaandeelhouder van het Nederlandse NSI, heeft van het eveneens Israelisch vastgoedfonds Aspen Group een overnamebod en een aanbod voor een noodkrediet ontvangen. Dat werd woensdag bekendgemaakt in een melding bij de Israëlische toezichthouders.

Aspen stelt voor alle aandelen Habas te kopen, en biedt obligatiehouders aandelen in het bedrijf. Verder is het bedrijf een kredietlijn aangeboden van circa 5 miljoen euro. Habas heeft eerder aangegeven serieuze twijfels te hebben of het schuldbetalingen in mei en augustus wel kan voldoen.

De familie Habas heeft circa 40 procent van de onderneming in handen. Zo'n 23 procent is eigendom van de de miljardairsfamilie Ofer. Het heeft een belang van 20,5 procent in NSI. Het aandeel NSI is sinds het begin van dit jaar bijna in waarde gehalveerd.

Noot k2es: als 23 procent van Habas HZ.investments eigendom is van een miljardairsfamilie, dan moet het toch een kleine moeite zijn voor hen om Habas HZ een krediet te geven van 5 miljoen euro of meer, dat zou waarschijnlijk ook in hun belang zijn.

[verwijderd] 20 maart 2013 21:00

0

Dus nwe steen krijgt nwe groot aandeelhouder?

[verwijderd] 20 maart 2013 21:08

0

Financieel sterke aandeelhouder kan zeer goed van pas komen natuurlijk. Kan nu tegen zeer lage koers in NSI stappen en heeft t kapitaal om de boel goed te reorganiseren en mogelijk zelfs over tenemen. Wie weet eindelijk goed nws voor de aandeelhouders.

k2es 25 maart 2013 09:14

0

Goed nieuws:

AMSTERDAM (Dow Jones)--Nieuwe Steen Investments nv (NISTI.AE) gaat het pand in Hoofddorp waar het vastgoedfonds momenteel is gevestigd, verhuren aan Buyitdirect.com nv per 1 augustus 2013.
NSI verhuist zelf naar een ander eigen pand aan de Antareslaan in Hoofddorp.

Door Levien de Feijter; Dow Jones Nieuwsdienst: +31-20-5715200; levien.defeijter@dowjones.com

(END) Dow Jones Newswires
March 25, 2013 02:54 ET (06:54 GMT)
Copyright (c) 2013 Dow Jones & Company, Inc.

sip 25 maart 2013 10:11

0

quote:
k2es schreef op 25 maart 2013 09:14:
Goed nieuws:

AMSTERDAM (Dow Jones)--Nieuwe Steen Investments nv (NISTI.AE) gaat het pand in Hoofddorp waar het vastgoedfonds momenteel is gevestigd, verhuren aan Buyitdirect.com nv per 1 augustus 2013.
NSI verhuist zelf naar een ander eigen pand aan de Antareslaan in Hoofddorp.

Door Levien de Feijter; Dow Jones Nieuwsdienst: +31-20-5715200; levien.defeijter@dowjones.com

(END) Dow Jones Newswires
March 25, 2013 02:54 ET (06:54 GMT)
Copyright (c) 2013 Dow Jones & Company, Inc.

Het is natuurlijk goede zaak dat de leegstand op welke manier dan ook wordt verkleind.
Maar het betreft pand van 1000 m2 met een huur van circa 125000 euro.
Dus dat tikt niet echt aan. Als de aanpak dan zo onderscheidend is aldus management dan
moeten er grotere dingen gebeuren.
laten we hopen dat die re gauw komen.

k2es 25 maart 2013 11:01

0

Dat is dan nog een flink pand, alle beetjes helpen. Als je in de huidige markt vastgoed verhuurt zal de bezettingsgraad vrijwel nooit met sprongen tegelijk omhoog gaan.

sip 25 maart 2013 12:08

0

quote:
k2es schreef op 25 maart 2013 11:01:
Dat is dan nog een flink pand, alle beetjes helpen. Als je in de huidige markt vastgoed verhuurt zal de bezettingsgraad vrijwel nooit met sprongen tegelijk omhoog gaan.

De leegstand in het kantoorsegment is zodanig groot t.o.v. het gemiddelde in Nederland dat dit
zeer verontrustend is. Namelijk 28,7 % t.o.v 15%.
Dat zegt wel iets over de kwaliteit en probeer deze panden maar eens te verkopen of te verhuren.
Ook de overname van Vastned Offices & Industrial in 2011 lijkt slecht uit te pakken.
Direkt resultaat 2013 komt waarschijnlijk lager uit dan direkt resultaat 2011 dat 56 mln bedroeg excl VastNED. Schatting 2013 50 tot 56 miljoen.
Men zit nu aandeel van 56% in kantoren met slechte bezetting en idem kwalitiet.
Effekt van 100milj afwaardering op beleningsgraad is 3%.
Dus stop op kontant dividend en elke cent omdraaien om panden te moderniseren om huurders
of kopers te vinden.
Kijk ik naar enige uitspraken van ceo van NSI.
"Onze operationele kracht en strategie hebben hun waarde bewezen".
"De markt zal uitdagend blijven in 2013 ,maar ik ben er van overtuigd dat we de juiste strategie
hebben ,die er in combinatie met de sterke operationele organisatie voor zorgen dat we er sterker
uitkomen".
Allemaal sterke uitspraken na daling van de totale bezettinggraad in 2012 van 84,1% naar 81,1%.
Dus allemaal woorden die nog waargemaakt moeten worden.
De overname van VastNed Offices is achteraf nog niet succesvol en dat wordt gemakshalve
vergeten. De op eigen borst klopperij hoe goed de organisatie wel is moet nog helemaal
waargemaakt worden in zeer moeilijke markt waar je eigenlijk al flinke achterstand hebt en door
eventuele verdere stroppen het emissie wapen niet ondenkbaar is.
Meer leningen zijn uit de boze daar de beleningsgraad dan in rap tempo naar de 70% gaat.
En dan wordt het gevaarlijk door schuldeisers die aflossing vragen middels afstoten vastgoed.
Desnoods gedwongen verkoop.
Dus eerst maar eens bewijzen dat je inderdaad zo goed bent.

k2es 25 maart 2013 14:55

0

@sip

Dat heeft dus tijd nodig. Ze hebben trouwens Vastned offices overgenomen met een discount van 40%, dat betekent in feite dat de leegstaande kantoren niets gekost hebben. Lukt om die wel te verhuren ofwel te verkopen, dan maakt men daar winst op. Ze hebben daarnaast een vrijwel stabiele inkomstenstroom van de verhuurde panden (huren zijn in de regel ook geindexeerd, dus inflatiebestendig)en hoeven op dit moment niet iets te verkopen als ze dat niet willen.

fausto1 25 maart 2013 16:00

0

Het probleem is dat de schuld/bezit ratio in de gevarenzone zit. Als de waarde (het bezit) nog verder zakt moeten ze verkopen anders beginnen de schuldeisers (banken) te morren. Altijd weer die rotbanken. Ze geven je een parapluie als dez on schijnt maar pakken hem af als het regent.

sip 25 maart 2013 16:09

0

quote:
k2es schreef op 25 maart 2013 14:55:
@sip

Dat heeft dus tijd nodig. Ze hebben trouwens Vastned offices overgenomen met een discount van 40%, dat betekent in feite dat de leegstaande kantoren niets gekost hebben. Lukt om die wel te verhuren ofwel te verkopen, dan maakt men daar winst op. Ze hebben daarnaast een vrijwel stabiele inkomstenstroom van de verhuurde panden (huren zijn in de regel ook geindexeerd, dus inflatiebestendig)en hoeven op dit moment niet iets te verkopen als ze dat niet willen.

Inderdaad Vastned Offices leek toen goede overname zodat zelfs boekwinst is genomen van
68,1 mln op verworven bedrijfscombinaties hetgeen in 2012 weer als sneeuw voor de zon is
verdwenen. (afwaarderingen vastgoed 146,2 mln en nog wordt er gevreesd dat dit niet alles is).
Je hebt gelijk dat gedwongen verkoop niet aan de orde is ,maar NSI ligt dit zich zelf welop
om verslechtering van de beleningsgraad te voorkomen hetgeen toe te juichen is.
Ook de dividend maatregelingen ogen goed ,maar contant dividend moet vooreerst helemaal niet
meer uitgekeerd worden. Het geld is hard nodig voor aflossen en updaten panden en het
maken van voorzieningen de winkelhuurders te helpen concurrentie te bieden tegen de
internet verkopen. (huurders ondersteunen bij opzetten webwinkels met afhaalpunten bv.).
Dit alles kost investeringen in een neergaande markt met erg slechte bezettingsgraad kantoren.
Door het zichzelf op de borst te slaan hoe goed de organisatie wel is ,is mij wat te veel van het
goede . Men doet nu slechts wat hard nodig is en gelukkig lijkt het dat ze ontwaken hoewel
er nog flink wat zeer is op te ruimen.
ook moet er hard gewerkt worden de huur op peil te houden en dat het erg moeilijk is geeft
het geval Deloite wel aan dat deze het kontakt niet verlengen in 2016.
Het betreft 21.302 m2 waarbij het vanmorgen trotse nieuws van 1000 m2 verhuur totaal in het
niet valt. Ook de verlenging van het huurkontract met grootste huurder voor 1,4 mln lagere huur
geeft aan hoe moeilijk het gaat. Oke het is prima dat men pro aktief bezig is maar dat is ook minimaal te verwachten van NSI dat ze vecht voor de huurdersen en dus aandeelhouders.
Het is niet de tijd van gelul hoe goed de leiding en organisatie eigenlijk wel is want daar komt
het eigenlijk wel opneer. Het is nu werken met vooruitziend blik en de fouten van het verleden
weg werken en dan zal de aandelenkoers wel het oordeel geven.

k2es 25 maart 2013 16:42

0

@sip

Ik weet niet waar of wanneer jij dat verhaal over Deloitte gezien hebt, ik heb het volgens mij niet gezien terwijl ik NSI al lange tijd volg. Als die een contract in 2016 niet willen verlengen, dan duurt dat nog zo'n 3 jaar, dus is er nog van alles mogelijk met dat pand, om daar nu al over te gaan jammeren is wel erg vroeg.

Veel advocaten/accountantskantoren kunnen op fiscaal aantrekkelijke wijze naar een nieuw pand verhuizen, dat zal voorlopig nog wel zo blijven zolang de regels in Nederland niet veranderd worden en nieuwbouw nog steeds is toegestaan ondanks leegstand. Vandaar dat het vooruitzicht voor vastgoedfondsen voor 2013 "uitdagend" is, maar dat geldt des te meer voor vrijwel elke andere bedrijfstak.

sip 25 maart 2013 17:22

0

quote:
k2es schreef op 25 maart 2013 16:42:
@sip

Ik weet niet waar of wanneer jij dat verhaal over Deloitte gezien hebt, ik heb het volgens mij niet gezien terwijl ik NSI al lange tijd volg. Als die een contract in 2016 niet willen verlengen, dan duurt dat nog zo'n 3 jaar, dus is er nog van alles mogelijk met dat pand, om daar nu al over te gaan jammeren is wel erg vroeg.

Veel advocaten/accountantskantoren kunnen op fiscaal aantrekkelijke wijze naar een nieuw pand verhuizen, dat zal voorlopig nog wel zo blijven zolang de regels in Nederland niet veranderd worden en nieuwbouw nog steeds is toegestaan ondanks leegstand. Vandaar dat het vooruitzicht voor vastgoedfondsen voor 2013 "uitdagend" is, maar dat geldt des te meer voor vrijwel elke andere bedrijfstak.

Beste k2es,
Ik jammer niet over Deloitte dat doet NSI zelf. Dit staat in verslag voorlopige resultaten 2012
Staat op blz 8 onder hoofd Belgie.
"Huurder Deloitte (21.302 m2) heeft besloten de gebouwen in Diegem te verlaten wanneer
het kontrakt expireert in 2016" aldus NSI.
Tevens staat daar de verlenging van huurkontrakt PwC tegen lagere huurprijs van 1,4 miljoen euro
op jaarbasis.

Rafter 25 maart 2013 17:29

0

@sip
Je kunt natuurlijk ook direct het artikel uit Beleggersbelangen van 2 weken terug plaatsen.....maakt niet uit verder, allle waar is naar zn geld. Zoals Unibail een negatieve discount van 20% hebben, een hoge koersven dus laag divrend, heeft NSI dat in principe andersom.
Voorstel om geen div uit te keren zijn niet even doordacht; koers zakt zover weg dan met alle gevaren vandien. Div moet je koppelen aan de LTV, danwel de stijging/daling in beide. Zo houdt je vreemde gasten buiten de deur en wordt een subst deel van het directe resultaat vr extra aflossing benut. Tuurlijk gaan banken niet executeren bij 58%LTV, en ook niet bij 65% trouwens. Lege panden leveren weinig op,
Probleem is de structurele (eigenlijk zo'n 30%) overcapaciteit in kantoren in Ned, maar ok in Eurozone-gaan we weer...
Ipv geld aan Cyprus te geven kan onze ovrerheid beter een plan maken wb je 2 vliegen in 1 klap slaat: functieverandering van slecht liggende kantoren die toch nooit meer als zodanig gebruikt worden en zodoende de 'bouw' een enorme impuls te geven. Alle kantoren die niet bij logistieke transferia, bijv stations liggen, zijn ten dode opgeschreven. Opplussen is vaak weggegooid geld- Hanzevast deed dat bijvoorbeeld, bewerksteligt enkel een verschuiving.
Ik woon to het station in Den Bosch en wat wordt rondom het station gebouwd? Giga kantoorruimtes-en het meeste is al verhuurd ook. En wat erin komt laat lege kantoren in de polder na.....
Funktievernandering, funktieverandering, functieverandering...en niet wachten in de hoop op een huurder op B- en C lokaties, die komen niet meer. Studentenhuisvesting, parkeergarages, zorginstellingen etc etc

sip 26 maart 2013 09:10

0

quote:
Rafter schreef op 25 maart 2013 17:29:
@sip
Je kunt natuurlijk ook direct het artikel uit Beleggersbelangen van 2 weken terug plaatsen.....maakt niet uit verder, allle waar is naar zn geld. Zoals Unibail een negatieve discount van 20% hebben, een hoge koersven dus laag divrend, heeft NSI dat in principe andersom.
Voorstel om geen div uit te keren zijn niet even doordacht; koers zakt zover weg dan met alle gevaren vandien. Div moet je koppelen aan de LTV, danwel de stijging/daling in beide. Zo houdt je vreemde gasten buiten de deur en wordt een subst deel van het directe resultaat vr extra aflossing benut. Tuurlijk gaan banken niet executeren bij 58%LTV, en ook niet bij 65% trouwens. Lege panden leveren weinig op,
Probleem is de structurele (eigenlijk zo'n 30%) overcapaciteit in kantoren in Ned, maar ok in Eurozone-gaan we weer...
Ipv geld aan Cyprus te geven kan onze ovrerheid beter een plan maken wb je 2 vliegen in 1 klap slaat: functieverandering van slecht liggende kantoren die toch nooit meer als zodanig gebruikt worden en zodoende de 'bouw' een enorme impuls te geven. Alle kantoren die niet bij logistieke transferia, bijv stations liggen, zijn ten dode opgeschreven. Opplussen is vaak weggegooid geld- Hanzevast deed dat bijvoorbeeld, bewerksteligt enkel een verschuiving.
Ik woon to het station in Den Bosch en wat wordt rondom het station gebouwd? Giga kantoorruimtes-en het meeste is al verhuurd ook. En wat erin komt laat lege kantoren in de polder na.....
Funktievernandering, funktieverandering, functieverandering...en niet wachten in de hoop op een huurder op B- en C lokaties, die komen niet meer. Studentenhuisvesting, parkeergarages, zorginstellingen etc etc

Hallo Rafter,
Wat dividend betreft vind ik ,dat niet eerder weer contant dividend uitgekeerd moet worden
als de problemen van de slechte lokaties zijn opgelost of financieel beheersbaar zijn.
Onder financieel beheersbaar versta ik dan ,dat er voldoende financieele kracht is de leningen
af te lossen. Met de vastgoedbeleggingen op kansloze plaatsen is jouw idee dat de overheid
hier de hulpende hand bied via stimuleringsmaatregelen en daarbij tevens een impuls voor de
bouw zal geven. Best een oplossing maar helaas de overheid zit erg krap bij kas.
Het helpen van landen in problemen en begroting op orde brengen blokkeert erg veel.

Op gemeentelijk nivo zie je ook wel bewegingen maar als geld om de hoek komt ,wordt het
weer moeilijk. Het updaten door vastgoedmijen is keuze welke beslist tot verhuur moet leiden
of tot verkoop anders is het weggegooit geld. Zo schoon schip maken als Wereldhave kan NSI
waarschijnlijk niet daar er dan te veel verlies wordt geleden bij het afstoten.
Het is nu de vraag of het vastgoed van NSI juist is gewaardeerd en daarvan komt 1e kw 2013
weer een meetpunt. Hoewel dit ook zelfs twijfelachtig is daar NSI in haar verslag zegt "dat er
bij de herwaardering van het vastgoed vaak geen referentie punten zijn vanwege geen transakties
waar de waarde uitblijkt". Dit geeft aan hoe moeilijk dat de markt is.
Eigenlijk weet je niet wat de waarde is zo slecht is de markt voor de slechte lokaties.
En dat is iets om niet vrolijk van te worden.

Rafter 26 maart 2013 11:30

0

@SIP
In je antwoord zit best logica, alleen een vastgoedbedrijf is nogal beperkt in zn mogelijkheden vergeleken met overige bedrijven
-aanwending van alle directe inkomsten (vn huur) aan opplussen kantoren is wanneer de lokatie niet goed is, weggegooid geld
-het gedurende paar jaar niet uitkeren van dividend verlaagt de koers hevig, vertraagt bij forse leegstand de verhoging van de LTV, maar brengt deze niet substantieel terug; afwaardering bij 21% leegstand > netto huurinkomsten
Ik heb bij Hanzevast alle scenarios en 'oplossingen' zien passeren, het helpt almal geen moer zolang de LTVstijging structureel hoger blijft dan de stijging (of liever: daling) van de huurinkomsten.
Nu is NSI geen dom bedrijf als Hanzevast wel is (bij H heb ik heel wat voorstellen tot funktie-adaptie gedaan, weggewoven):
-de div uitkering wordt een afgeleide van de LTVhoogte. Dat is verantwoord, slim en nodig, ook tov de toekomstige herfinanciering
-enkele goede Alokaties worden verkocht, blikvangers als sentiment loslaten. Dat zet zoden aan de dijk.
Veel vastgoedbedrijven zitten verblind te kijken in de koplampen van hun leegstand. En maar hopen met zn allen dat 'hun' grote lege pand in de polder ineens wel verhuurd gaat worden. Nooit meer!
Er is geld zat bij de overheid, nl bij provincies. Wanneer een parkeergarage, studentehuisvesting , zorginstelling oid onmogelik is: platgooien die handel! Grondwaarde van langdurig leegstande kantoren is negatief nl.
NSI ken ik verrder niet goed, behoudens als kleine aandeelhouder, maar dat z3 hun eigen kantoor verhuren etc duidt ieg op een wat actieve houding

k2es 26 maart 2013 14:16

0

Ik denk dat ze met dat nieuwe dividendbeleid goed bezig zijn, het dividend is nu nog steeds vrijwel het hoogste, maar meer in lijn met de overige beursgenoteerde vastgoedfondsen. Zouden ze dat helemaal schrappen dan is dat zeker niet goed voor de koers. Het aantrekkelijke van NSI is dat het over elk kwartaal dividend uitkeerd, dus niet zoals de andere 1 of 2 keer per jaar, waardoor het zeer interessant is voor b.v. gepensioneerden zodat zij regelmatig inkomsten hebben. Naast Shell zijn zij volgens mij het enigste beursfonds in Nederland dat elk kwartaal dividend uitkeert.

De_Sint 26 maart 2013 14:40

0

Dat zijn er wel meer k2es

Unilever
Aparam
Arcelor Mittel

zo uit mijn blote hoofd. Maar kwartaal dividend is idd erg aantrekkelijk.

Mvg,

k2es 27 maart 2013 11:40

0

@De Sint

Unilever klopt inderdaad, maar vrij laag dividend (rond de 3%).

Aperam wil echter nu 2 jaar geen dividend uit betalen om de schuldpositie te verbeteren en Arcelor Mittal heeft het dividend drastisch teruggebracht naar 1,5% (nu 1 x per jaar zo te zien) en zal dat waarschijnlijk zonodig nog verder schrappen. Aperam en Arcelor Mittal had je ook niet moeten hebben want de koers daarvan is ook drastisch ingestort de laatste 5 jaar.

sip 27 maart 2013 12:57

0

quote:
k2es schreef op 26 maart 2013 14:16:
Ik denk dat ze met dat nieuwe dividendbeleid goed bezig zijn, het dividend is nu nog steeds vrijwel het hoogste, maar meer in lijn met de overige beursgenoteerde vastgoedfondsen. Zouden ze dat helemaal schrappen dan is dat zeker niet goed voor de koers. Het aantrekkelijke van NSI is dat het over elk kwartaal dividend uitkeerd, dus niet zoals de andere 1 of 2 keer per jaar, waardoor het zeer interessant is voor b.v. gepensioneerden zodat zij regelmatig inkomsten hebben. Naast Shell zijn zij volgens mij het enigste beursfonds in Nederland dat elk kwartaal dividend uitkeert.

Gezien de slechte ontwikkeling in het vast goed is het aangekondigde dividendbeleid goed te
keuren. Ik zou liefst nog stap verder gaan en ook bij beleningsgraad hoger dan 55% het dividend
geheel in stock uit te keren. De 50 a 56 mlj kan goed gebruikt worden bij het opschonen van
het vastgoed. Winst van 56 mln heeft 2,7% invloed op beleningsgraad.
Er komt dan ruimte voor afstoten slecht onroerend goed, investeren en herwaarderingen.
Dit vergroot de overlevingskans van NSI en dit moet gezien worden als investering in de toekomst
door de aandeelhouder.
Het leegtrekken van NSI via contant dividend is kortzichtelijk.
Om voorbeeld te noemen: KPN.
Heel royaal dividendbeleid plus inkoop eigen aandelen.
Aaandelen ingekocht op circa 10 euro gemiddeld en straks emissie op circa 2 euro.
Tel uit je winst.
NSI is niet 1 op 1 vergelijkbaar maar onverantwoord omgaan met liquiditeit kan verstrekkende
gevolgen hebben.
Geef mij maar stock-dividend tot beleningsgraad onder de 50% en kantoorbezettingsgraad van 90%.

Vertraagd	29 apr 2024 14:37
Koers	18,020
Verschil	+0,440 (+2,50%)
Hoog	18,020
Laag	17,580
Volume	37.817
Volume gemiddeld	35.243
Volume gisteren	63.369

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

Nieuwe Steen Investments verkoopt winkelcomplex....

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer