junkyard schreef op 20 januari 2018 11:57:
De koers tov boekwaarde geeft inzicht in hoeverre beleggers vertrouwen hebben in het groei (of krimp) potentieel van een aandeel. Niet alle vastgoedfondsen noteren beneden boekwaarde. Het zijn met name de retail vastgoedfondsen die beneden boekwaarde noteren, vastgoedfondsen die zich bijvoorbeeld richten op logistiek vastgoed bewegen juist boven boekwaarde aangezien beleggers in deze sector hogere groei verwachtingen hebben (toename distributie centra vanwege online shopping).
Dat UR steeds lager tov boekwaarde noteert komt doordat beleggers het groei potentieel de afgelopen jaren neerwaarts hebben bijgesteld, en o.a. de pijplijn in projecten niet langer positief waarderen. De overname van Westfield heeft de groei vooruitzichten verder geschaad doordat UR hiermee het US fenomeen dead malls in de portefeuille heeft getrokken, ondanks dat Westfield de betere malls in portefeuille heeft (waarbij de bezetting niet overal optimaal is). Het is waarschijnlijk dat beleggers momenteel een iets te zwart scenario uitstippelen voor de retail vastgoedfondsen, en de toekomst van fysieke retail.
Maar let op, de goede cijfers van afgelopen jaren zijn voor een groot deel gevormd doordat de EU rente scherp is gedaald. Dit heeft de lasten flink gedrukt (direct resultaat omhoog) en hierdoor zijn de vastgoedwaarderingen hard opgelopen (indirect resultaat omhoog). Nu de lange rente de laatste anderhalf jaar een stijgende lijn toont, helpt dit mee het sentiment wat te drukken. Wat crux stelt geldt ook voor de retail vastgoedfondsen, bij harde tegenwind (tegenzittende economische omstandigheden, oplopende rentes en verhoogde problemen / faillissementen onder retailers) worden de goede vastgoedfondsen onderscheiden en moet blijken in hoeverre de UR strategie toekomstproof is.
Mijn zorg hierbij is dat UR inzet op exclusieve megamalls, in het duurdere segment en voor een groot deel gericht op entertainment (restaurants, bioscoop). Bij economische voorspoed (zoals nu) raken dit soort bestemmingen steeds meer in trek onder consumenten. Als er een crisis uitbreekt, dan zullen dit soort shopping bestemmingen hard worden geraakt omdat de consument hier geen geld meer voor heeft. De daily shopping centra (wijkwinkelcentra met supermarkt) wat door UR wordt afgestoten hebben hier mogelijk iets minder last van, aangezien ook in een crisis consumenten de basis behoeften in de supermarkt blijven kopen.
Al met al denk ik dat UR nu te hard wordt gestraft door beleggers en hierop heb ik mijn stevige long positie gebaseerd, het is nu aan het management om dit aan te tonen en het vertrouwen onder beleggers terug te winnen.
Afgelopen jaar heeft het UR management het vertrouwen niet weten te winnen, beleggers zijn voor de gek gehouden bij het inkoopprogramma en zijn geconfronteerd met een overname waarbij een flinke premie wordt betaald om daarmee ongevraagd de US markt in portefeuille te trekken. Ik denk dat de 9 van de 10 beleggers liever had gezien dat het inkoopprogramma was doorgezet in plaats van de Westfield overname. Gevolg hiervan zou wel zijn dat UR mogelijk een prooi zou zijn voor een overname, wat misschien minder leuk is voor het management maar positief uitwerkt voor aandeelhouders ivm mogelijke overnamepremie.
Het afgenomen vertrouwen in het UR management heeft geholpen het sentiment iets verder te drukken. UR management zal zich moeten bewijzen dat de Westfield overname werkelijk iets bijdraagt behalve verwatering van de aandelen en exposure in uitdagende markten.
Dit vertrouwen in UR zal niet opeens worden hersteld bij de jaarcijfers, vertrouwen komt te voet en gaat te paard. Komende tijd zal de koers wel dobberen blijven rond de 200 - 220 (of 190-210?), zo verwacht ik. Als in de loop van dit jaar de onzekerheid eruit sluipt en goede resultaten worden behaald met stabiele outlook, dan ontstaat er ruimte om het hogerop te zoeken richting de 240.
We zullen het zien, ik blijf UR met grote interesse volgen.