@Junkyard: Of een Hypermarkt een verouderd concept is zou ik niet meteen willen beweren. Sommige Hypermarkondernemingen (zoals Real in Duitsland) zijn kansloos verouderd, omdat ze niet meer hebben geïnvesteerd in hun formule, maar in Frankrijk of Italië ligt dit veel genuanceerder. Deze ondernemingen hebben ook "gewone supermarkt" formules en veelal ook een "discounter" formule dus zij zouden gemakkelijk kunnen downscalen of de units herindelen, maar kennelijk loont het nog om de grote Hypermarktformules in tact te laten. Als je een beetje googled dan zie je hele mooie plaatjes van bijvoorbeeld Carrefour voorbij komen. Daar zou ik wel eens mijn inkopen willen doen. En kijk eens naar een Walmart in de VS, het schoolvoorbeeld van een Hypermarkt, boekt ook nog steeds goede resultaten. Je moet hier een beetje oppassen dat je het fenomeen Hypermarkt niet te veel door een Nederlandse bril bekijkt. Nederlanders zijn niet gevoelig voor dit concept en doen liever hun boodschappen bij Appie en Jumbo om de hoek. Er zijn ook in Nederland in het verleden pogingen geweest om Hypermarkten te openen, maar die initiatieven liepen op niks uit. Fransen (en mogelijk ook Zweden en Italianen) vinden, net als Amerikanen, het wel een prettige manier van boodschappen doen. Heel veel producten tegen redelijke prijzen.
Wel stel ik vast dat de ondernemingen die zich specialiseren op Food (zoals een Jumbo of Albert Heijn en hun Europese collegae) of juist op Non-Food (Action) of Discount (Aldi/Lidl) in vergelijking het beter doen.
Hoe dan ook, mijn punt is dat er in vrijwel alle projecten van ECP een hele grote winkel aanwezig is waar je je dagelijkse boodschappen kunt doen: groente, fruit, vlees, vis, etcetera. Publiekstrekkers van formaat die niet of nauwelijks last hebben van online concurrenten. Dat die formules in de loop van de tijd iets van gedaante wisselen spreekt voor zich, Detailhandel is wandel, ook de supermarkten vernieuwen continue hun winkelformule. Albert Heijn nam Bol.com over. Amazon en Carrefour zijn een samenwerkingsverband aangegaan. Mijn indruk is dat de supermarktlocaties het blijven goed zullen doen.
De LTV bij de supermarktfondsen waarin ik beleg ligt op 55% tot 60% en er wordt 1% tot 1,5% per jaar op de hoofdsom van die leningen afgelost. Exploitatiekosten bij die supermarktobjecten bedragen zo'n 12% van de huur dus 15x tot 20x bruto jaarhuur is 16,5x tot 22x netto jaarhuur. Daarbij is wel relevant dat het meestal kleine plaatsjes zijn (<20.000 inwoners) waar die supermarkten liggen. Een mooie supermarkt in Keulen of München zit er dus niet tussen. ECP heeft objecten in Parijs, Milan etc.
Bij de huidige beurskoers van 22 euro zit je grofweg op 1,1 miljard en als ik het jaarverslag goed interpreteer dan is er 1,8 miljard bij banken geleend dus dat kopt neer op 2,9 miljard/171 mio netto huur = factor 17x netto jaarhuur. Nou, daarvoor zou ik ieder willekeurig winkelcentrum van ECP meteen willen kopen, maar voor die prijs zijn ze niet te koop. En terecht me dunkt.