Naar mijn mening maakt het momenteel niet ontzettend veel uit of er voor welk EU retail vastgoedfonds wordt gekozen, exposure en strategie verschilt niet gek veel, evenals de koersontwikkeling over de afgelopen 5 jaren. WHV doet het slechter dan de rest door een zeer slechte strategie, fondsen als Klepierre-ECP-Vastned-URW presteren ongeveer gelijk. Al deze fondsen noteren overigens zwaar beneden boekwaarde, een signaal dat boekwaarde geen goede marktwaarde indicatie is, en het lijkt mij sterk dat private equity nu in de rij staat om al deze fondsen over te nemen.
Klepierre heeft het laatste jaar mogelijk iets beter dan de rest gepresteerd, wat grotendeels is gebaseerd op geluk, zeker niet door superieur management of aanmerkelijk beter vastgoed. Dit aangezien management begin 2018 nog van plan was om Hammerson over te nemen. Als dit was gelukt, dan was Klepierre hierna harder onderuit gegaan dan de rest. Het Hammerson overnamebod was 615p, Hammerson noteert nu 215p... Door het mislukken van de overname bleef er geld in kas liggen (lage LTV) en is dit na het draaien van de markt ingezet voor aandeleninkoop, aangezien dit een hoger rendement genereert voor aandeelhouders dan nieuwe aankopen (transactiekosten / overnamepremie).
Als ECP zou worden overgenomen (met overnamepremie) dan zou ik zonder twijfel de stukken aanbieden, en hierna vrolijk tegen een diepere discount instappen in een fonds als Klepierre-Vastned-URW (als er nog steeds vertrouwen is in winkelvastgoed).