The Third Way... schreef op 12 juni 2019 10:49:
[...]
Hoewel de bovenstaande informatie (uiteraard) correct is, is er toch wel wat context nodig:
- De waardering v/d porto wordt gedaan adv. de discontovoet v/d taxateurs. Ondanks de al 10j dalende yield (NIY) en de bv. in de VS alweer sinds vele jaren lichtjes hogere kapitaalmarkt rente blijft die discontovoet vooralsnog gestaag dalen;
- Kapitaalmarkt rente daalt sinds kort weer en indien URW zijn kredietrating behoudt dan moet de base case zijn dat de herfinanciering goedkoper wordt. Die kredietrating gaat echter sinds kort gepaard met een negatieve outlook. Dat is niet door de kwaliteit v/d porto (daar is bv. Moody's zeer positief over) maar door de marktomstandigheden: kan URW in deze "bevroren" markt activa goed genoeg verkopen om die LTV te verlagen?
- Tot nu toe gaan die verkopen sneller dan management guidance. Aandachtspunt hier is wel dat er tafelzilver mee gaat. Je mag stellen: so far, so good, and?;
- De financiele ratio's zijn acceptabel. De LTV staat met 37% wellicht wat hoger dan gewenst maar wel binnen de nieuwe marge van 30-40% (voorheen overigens 35-45%). Historisch ok maar gezien de macro-economische onzekerheid (zie verder) is een verlaging gewenst;
- De recente herfinanciering in USD middels de $750 mln oblie is aan 3.5% een stuk lager dan voorheen (boven 4%).
Mijns inziens wordt de markt enorm beinvloed door de vooruitzichten voor brick en mortar retail. En die is onduidelijk. Veel failissementen cq. sluitingen maar vanuit URW en concurrenten op toplocaties vraag naar aandacht voor de openingen door retail met omnichannel verdienmodellen. Zij beweren dat er per saldo juist meer vraag is...
De belangrijkste vraag is imho derhalve, wie heeft er gelijk?