Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
junkyard
0
NSI doet het laatste jaren veel beter dan ECP, maar NSI heeft zichzelf buiten de sector geplaatst door zich enkel op kantoren te richten. Klepierre doet het laatste jaren opvallend goed, wat meer geluk dan wijsheid is (als Hammerson was overgenomen...). Vastned en URW koersontwikkeling afgelopen 5 jaar is ongeveer gelijk aan ECP. Wereldhave heeft veel slechter dan de rest gepresteerd (qua koersontwikkeling).

Gezien de plannen met ontwikkelingen Woluwe, waarvoor financiering nodig is, verwacht ik dat ECP op zoek is naar een strategische partner. Daarnaast heeft ECP gemeld dat er dit jaar meer zal worden verkocht, benieuwd of dat lukt in deze moeilijke markt (en of dit weer een trophy asset wordt).
Gaston Lagaffe
0
quote:

junkyard schreef op 18 januari 2020 12:10:


NSI doet het laatste jaren veel beter dan ECP, maar NSI heeft zichzelf buiten de sector geplaatst door zich enkel op kantoren te richten. Klepierre doet het laatste jaren opvallend goed, wat meer geluk dan wijsheid is (als Hammerson was overgenomen...). Vastned en URW koersontwikkeling afgelopen 5 jaar is ongeveer gelijk aan ECP. Wereldhave heeft veel slechter dan de rest gepresteerd (qua koersontwikkeling).

Gezien de plannen met ontwikkelingen Woluwe, waarvoor financiering nodig is, verwacht ik dat ECP op zoek is naar een strategische partner. Daarnaast heeft ECP gemeld dat er dit jaar meer zal worden verkocht, benieuwd of dat lukt in deze moeilijke markt (en of dit weer een trophy asset wordt).
Ik weet dat NSI (kantoren)een vreemde eend is tussen ECP, URW, Vastned en Wereldhave. Weet er eigenlijk te weinig van. Vastned is m.i. a) te klein, b) wat heeft men in Parijs, Madrid e.d. te zoeken ?, c) wanneer wordt het probleem Vastned Belgie nu eens opgelost ? Ben hier behoorlijk wat negatiever over geworden. Het huurprobleem in Parijs (Rue Tivoli ?) liet zien hoe kwetsbaar Vastned is. Wereldhave heeft m.i. het verkeerde OG. Blijft URW over. Op zich niet verkeerd maar daar zit ik met een Degiro-dividendprobleem. Klepierre lijkt mij inderdaad niet verkeerd maar ook hier m.i. Degiro-dividendproblemen. Vandaar op dit moment mijn voorkeur voor ECP.
Fermín Romero de Torres
0
@junkyard: als jij een verdeling zou mogen maken van een belegging in beursgenoteerd vastgoed, hoe zou deze er dan volgens jou uit zien. Dus 100% te beleggen en vervolgens procentueel toewijzen aan de bekende spelers. Met kort waarom. Ben benieuwd hoe dit er volgens jou uitziet. Zou je dit willen doen?
junkyard
0
quote:

Stockje schreef op 18 januari 2020 13:00:


@junkyard: als jij een verdeling zou mogen maken van een belegging in beursgenoteerd vastgoed, hoe zou deze er dan volgens jou uit zien. Dus 100% te beleggen en vervolgens procentueel toewijzen aan de bekende spelers. Met kort waarom. Ben benieuwd hoe dit er volgens jou uitziet. Zou je dit willen doen?


* gaat dit over NL beursgenoteerd vastgoed, of EU / wereldwijd?
* gaat dit over alleen retail vastgoed, of ook andere type vastgoed (kantoren/woningen/logistiek/hotels etc)?

Keuze tussen URW, Vastned, Wereldhave, Eurocommercial hangt vooral af van persoonlijke voorkeuren. Het toekomstig rendement zal waarschijnlijk weinig van elkaar afwijken, in ieder geval voor wat betreft URW-Vastned-Eurocommercial. Koersontwikkeling van deze 3 fondsen is over de afgelopen 5 jaar per saldo nagenoeg gelijk, koersontwikkeling URW en Eurocommercial is zelfs over de afgelopen 10 jaar ongeveer gelijk. Daarmee maakt het naar mijn mening niet erg veel uit welk (retail) vastgoedfonds wordt gekozen, en dient de belegger zich vooral af te vragen of exposure in retail vastgoed wenselijk is.

Mijn voorkeur heeft URW, omdat hier op goedkope wijze (d.m.v. opties) positie te nemen is. Daarnaast vind ik dat URW het beste / meest dominant is gepositioneerd binnen de markt, en URW kan goedkoper financiering aantrekken dan de andere fondsen. Vastned en Eurocommercial zijn tot 2,0% meer kwijt bij aantrekken van financiering met eenzelfde looptijd als URW. Hier staan ook enkele nadelen tegenover (meer onzekerheid pijplijn ontwikkelingen, US regionals, Westfield integratie en management fouten bij overname), maar ook ECP en Vastned kennen nadelen.
Branco P
1
Junkyard, Vastned en ECP zijn echt geen 200 Basispunten duurder uit bij het afsluiten van hypotheken, hoogstens 50 basispunten. Komende halfjaarcijfers gaan we zien of Parijs echt een Trophy Asset is voor ECP. Ik denk van niet zoals je weet. Ik denk dat daar de rek eruit is en dat de huren stabiel zullen blijven of heel licht stijgen op z’n best... en dat zou je van een Trophy Asset in Parijs niet mogen verwachten... die moet 2 tot 5% huurstijging per jaar laten zien... mee eens? Nee ik denk dat de timing om 50% te verkopen aan AXA precies de goede timing is geweest... maar we gaan het vanzelf zien! :-) Voor mij zijn de Trophy Assets de Assets met een super mooie grote supermarkt en veel Food en horeca, die dominant zijn binnen hun verzorgingsgebied... dat kan ook best een middelgroot object zijn in een verzorgingsgebied van 200.000 inwoners bijvoorbeeld... Kijk nu naar dat object van Vastned in Parijs... dat moest zogenaamd een Trophy Asset A1 locatie zijn... maar de huurder (ik meen H&M) zegde wel zijn huurcontract op en vervolgens was er geen enkele huurder bereid om dezelfde huur te betalen... tot zover je Trophy Asset... zeer slecht van Vastned... Enfin, alles valt of staat bij de kwaliteit van ieder afzonderlijk object in je vastgoedportefeuille... Bij ECP geven ze volledige openheid over ieder object.. en dat wekt vertrouwen wat mij betreft.. andere aanbieders proberen de aandacht af te leiden door een onderscheid te maken tussen Core Portefeuille en B-Portefeuille... Vastned doet dat... Maar ook URW heeft daar een handje van... De goede objecten toebedelen aan de Core Portefeuille en daar vervolgens de hele tijd lyrisch over doen. Ik vind dat verdacht en dus zijn die twee partijen voor mij eigenlijk een No-Go, waarbij ik wel weer in URW zou willen stappen zodra ze hun probleem met de VS-portefeuille hebben opgeloste... tot die tijd wat mij betreft te risicovol
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 18 januari 2020 12:10:


Gezien de plannen met ontwikkelingen Woluwe, waarvoor financiering nodig is, verwacht ik dat ECP op zoek is naar een strategische partner. Daarnaast heeft ECP gemeld dat er dit jaar meer zal worden verkocht, benieuwd of dat lukt in deze moeilijke markt (en of dit weer een trophy asset wordt).


50% van Woluwe verkopen zou ik op zich ook verwelkomen. Verder zou ik graag zien dat ze Bordeaux en/of Grenoble verkopen. Amiens, Tours, Portes de Taverny of MoDo, daar zouden ze er ook 1 van mogen verkopen, maar daar is op dit moment geen markt voor lijkt mij.. hier heeft ECP de supermarkt namelijk niet in eigendom, en die wil een koper zeker ook hebben me dunkt
junkyard
0
Echt wel, daarom meld ik het ;) URW haalt extreem goedkoop lang geld op. Vastned of ECP lukt dit niet, kunnen max. 5-10 jaar geld ophalen en tegen veel hogere spreads. Als voorbeeld, URW heeft in oktober 2019 een € 750 miljoen opgehaald tegen 0,875% (einddatum maart 2032). Vastned heeft in 2019 twee obligaties (private placements) geplaatst, met looptijd 5 jaar (1,71%) en 7 jaar (2,73%). Dit is (gecorrigeerd voor looptijd en datum plaatsing) een spread die circa 2,00% hoger ligt dan URW. ECP financiert zich met hypotheken per winkelcentrum (niet op concern niveau), en is op deze wijze iets goedkoper uit dan Vastned, maar haalt bij lange na niet de niveaus (lage spreads) van URW. Daarnaast lukt het ECP ook niet om langer dan 10 jaar geld aan te trekken, URW heeft zelfs een 30-jarige obligatie in de markt geplaatst (1,75% fixed). Dit helpt enorm in de financiële stabiliteit van een onderneming. Dit is het strategische voordeel van een bond programma met de hoge (A) rating van URW, vooral mogelijk door de omvang van URW.

Trophy assets meet ik vooral aan de hand van interesse onder investeerders, die vooral op zoek zijn naar binnenstedelijk vastgoed. In geval van PdH is er volgens mij sprake van deels woningen/kantoren/parkeren, waar nu veel meer interesse onder investeerders voor is dan retail. Daarnaast wordt (al dan niet terecht) het binnenstedelijke vastgoed als meer waardevast gezien. Dit wordt dus niet alleen gemeten in termen als huurgroei. Ik weet je (Branco P) vooral gecharmeerde bent winkelcentra met supermarkten, dit is een ander type vastgoed (+ markt dynamiek) dan het binnenstedelijke vastgoed.
junkyard
1
quote:

Branco P schreef op 18 januari 2020 17:08:


[...]

50% van Woluwe verkopen zou ik op zich ook verwelkomen. Verder zou ik graag zien dat ze Bordeaux en/of Grenoble verkopen. Amiens, Tours, Portes de Taverny of MoDo, daar zouden ze er ook 1 van mogen verkopen, maar daar is op dit moment geen markt voor lijkt mij.. hier heeft ECP de supermarkt namelijk niet in eigendom, en die wil een koper zeker ook hebben me dunkt


Bordeaux geef ik grote kans, zeker nu de verdieping is verbouwd en (voor 3x hogere huur!) is verhuurd als kantoorruimte. Ik verwacht dat hier (mede ivm kantoren en binnenstedelijke lokatie) na oplevering verbouwing goede marktinteresse voor is, en dat dit na deze 'waardecreatie' prima kan worden verkocht. Het object is wat te klein voor ECP, met andere type huurders, vandaar goed om te verkopen.

Mee eens dat de (iets) mindere winkelcentra nu niet goed te verkopen zijn, hier zal ECP een ander plan voor moeten verzinnen.
junkyard
0
Grenoble bezit is inderdaad ook afwijkend, in binnenstad (veel minder aantrekkelijk als Bordeaux of Parijs) en met slechts 3 huurders (Ibis hotel, FNAC, C&A), en beperkte omvang. Ik denk dat dit ook redelijk (rond boekwaarde) verkoopbaar is, gezien mixed-use (niet puur retail) en redelijke NIY op dit pand (5,0%+).
hjs64
0
Fermín Romero de Torres
0
quote:

junkyard schreef op 18 januari 2020 16:00:


[...]

* gaat dit over NL beursgenoteerd vastgoed, of EU / wereldwijd?
* gaat dit over alleen retail vastgoed, of ook andere type vastgoed (kantoren/woningen/logistiek/hotels etc)?


Goede vraag van je. Ik bedoelde eigenlijk de 'usual suspects'. Dus een allocatie van URW, ECP, VN, WH, Klep.
New dawn
0
Ik hoop dat op de lange termijn er een omvorming plaatsvindt naar andere typen vastgoed. Ik denk dan aan digitale opslag, logistiek, zorg, woningen etc. Dat is goed voor het bedrijf en de aandeelhouder. Ook kan retail gehandhaafd blijven in supermarkten, en wat andere winkels. Ik heb ECP in port. Ik zag gisteren in het journaal dat Gemeente Zwolle waarschijnlijk bestemmingsplannen gaat veranderen voor leegstaande winkels naar woningen.
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 18 januari 2020 17:16:


Echt wel, daarom meld ik het ;) URW haalt extreem goedkoop lang geld op. Vastned of ECP lukt dit niet, kunnen max. 5-10 jaar geld ophalen en tegen veel hogere spreads. Als voorbeeld, URW heeft in oktober 2019 een € 750 miljoen opgehaald tegen 0,875% (einddatum maart 2032). Vastned heeft in 2019 twee obligaties (private placements) geplaatst, met looptijd 5 jaar (1,71%) en 7 jaar (2,73%). Dit is (gecorrigeerd voor looptijd en datum plaatsing) een spread die circa 2,00% hoger ligt dan URW. ECP financiert zich met hypotheken per winkelcentrum (niet op concern niveau), en is op deze wijze iets goedkoper uit dan Vastned, maar haalt bij lange na niet de niveaus (lage spreads) van URW. Daarnaast lukt het ECP ook niet om langer dan 10 jaar geld aan te trekken, URW heeft zelfs een 30-jarige obligatie in de markt geplaatst (1,75% fixed). Dit helpt enorm in de financiële stabiliteit van een onderneming. Dit is het strategische voordeel van een bond programma met de hoge (A) rating van URW, vooral mogelijk door de omvang van URW.


Die obligatie tegen 0,875% daar heb je helemaal gelijk. Maar gemiddelde rentelast URW is 1,6% en bij ECP 2,0% waarbij ECP, zoals jij ook aangeeft, op objectniveau financiert en dus geen infectiegevaar voor andere objecten wanneer 1 object wanpresteert... zou ECP een financiering aantrekken op holdingniveau dan zouden ze m.i. ook richting 1,5% kunnen. Hoe dan ook, het verschil tussen URW en ECP is zeker geen 200 Basispunten. Laat het dan 100 Basispunten zijn en geen 50. :-) Over Vastned of Wereldhave heb ik het verder niet, dat die veel duurder financieren lijkt mij logisch, die hebben flinke problemen in de portefeuilles. Wat voor ECP wel heel fijn zou zijn is dat ze wat objecten verkopen en de gemiddelde LTV omlaag brengen tot onder 40%. Liefst natuurlijk richting 37%
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 18 januari 2020 17:20:


[...]

Bordeaux geef ik grote kans, zeker nu de verdieping is verbouwd en (voor 3x hogere huur!) is verhuurd als kantoorruimte. Ik verwacht dat hier (mede ivm kantoren en binnenstedelijke lokatie) na oplevering verbouwing goede marktinteresse voor is, en dat dit na deze 'waardecreatie' prima kan worden verkocht. Het object is wat te klein voor ECP, met andere type huurders, vandaar goed om te verkopen.

Mee eens dat de (iets) mindere winkelcentra nu niet goed te verkopen zijn, hier zal ECP een ander plan voor moeten verzinnen.


Hier zijn we het volledig eens! Ook wel eens lekker! ;-) Komende halfjaarscijfers gaat de aandacht, naast leegstandsontwikkeling en, omzet- en huurontwikkeling per object, daarom vooral uit naar verkopen en verbeterplannen voor de “uitdagende“ objecten
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 19 januari 2020 10:59:


[...]

Die obligatie tegen 0,875% daar heb je helemaal gelijk. Maar gemiddelde rentelast URW is 1,6% en bij ECP 2,0% waarbij ECP, zoals jij ook aangeeft, op objectniveau financiert en dus geen infectiegevaar voor andere objecten wanneer 1 object wanpresteert... zou ECP een financiering aantrekken op holdingniveau dan zouden ze m.i. ook richting 1,5% kunnen. Hoe dan ook, het verschil tussen URW en ECP is zeker geen 200 Basispunten. Laat het dan 100 Basispunten zijn en geen 50. :-) Over Vastned of Wereldhave heb ik het verder niet, dat die veel duurder financieren lijkt mij logisch, die hebben flinke problemen in de portefeuilles. Wat voor ECP wel heel fijn zou zijn is dat ze wat objecten verkopen en de gemiddelde LTV omlaag brengen tot onder 40%. Liefst natuurlijk richting 37%


Huidige gemiddelde rentelast vergelijken is geen goede indicator van verschil in credit spreads. Hiervoor moet gekeken worden naar het moment waarop de financiering is aangetrokken en de looptijd van de financiering. URW heeft de financiering langer vastgelegd, tegen lagere kosten.

Ik heb hier gemeld dat andere partijen tot 2,0% meer kwijt zijn dan URW (ivm hogere credit spreads) voor soortgelijke nieuwe financiering (looptijd gecorrigeerd). Bij Vastned-WHV is dit inderdaad dichtbij 2,0%, bij ECP dichterbij 1,0% (daar zijn wij het dus ook ongeveer over eens!). WHV financiert zich grotendeels op concern niveau, alleen is de rating van WHV matig (een slechte combi). WHV staat nu op negative watch (Moody's), een downgrade naar non-investment grade volgt indien WHV de LTV niet in bedwang weet te houden (en huren onder druk blijven). WHV heeft hierdoor nu beperkte mogelijkheden om lange termijn financiering aan te trekken, of bestaande kredietlijnen tegen zelfde voorwaarden door te rollen.

Naast lagere spreads haalt URW ook financiering tegen langere looptijden op, wat de algehele financiële stabiliteit verbetert. Voordeel van financiering op objectniveau t.o.v. concern niveau zie ik niet zo, als 1 winkelcentrum met ruim 50% wordt afgewaardeerd is de kans groot dat de overige winkelcentra soortgelijke tikken opvangen (ivm verslechterende markt). Daarnaast zal ECP ten alle tijden financiering willen terugbetalen, anders wordt ophalen nieuwe financiering zo goed als onmogelijk. Een goede credit rating behalen op concern niveau is niet eenvoudig en vergt discipline, maar geeft hierna (icm een bond programma) toegang tot goedkope financiering.

Zoals gemeld, echt verschil in performance tussen URW en ECP is er de laatste 10 jaar nauwelijks, een keuze tussen deze fondsen maakt naar mijn mening niet ontzettend veel uit. Wellicht dat toekomstige performance iets meer zal afwijken omdat de URW assets nu (na Westfield overname) iets meer afwijken, met exposure in UK en US (wat voor en nadelen biedt). URW heeft wat minder afhankelijkheid van rente ontwikkelingen, een rentestijging zal ECP eerder raken.

Lang verhaal, maar ik denk dat wij het zo ongeveer eens zijn @Branco P.
Branco P
0
Dat denk ik ook :) ECP moet de LTV wat naar beneden krijgen, URW moet de VS-portefeuille op orde brengen maar heeft wel het voordeel van goedkoop financieringen aan kunnen trekken in vergelijking met de concurrentie. Ik probeerde zojuist te achterhalen of ECP ook ratings heeft (bij Moody’s of S&P) maar dat is dus niet het geval, correct?
junkyard
0
Mooi, hoewel discussie natuurlijk geen kwaad kan.

ECP heeft geen rating, omdat financiering plaatsvindt met hypotheken per winkelcentrum. Een rating op concern niveau dient ECP zelf aan te vragen (en te betalen), en vergt extra discipline vanuit management (verlaagde flexibliteit, in bijvoorbeeld LTV), wat nu dus geen nut heeft. Nadeel is dat er hierdoor verlaagde toegang is tot obligatiemarkten (geen vrij verhandelbaar schuldpapier), alleen actieve hypotheekverstrekkers verstrekken financiering (verhandelbaarheid laag). Vooral hierdoor kan ECP minder lange financiering aantrekken, en zijn de spreads wat hoger dan URW.

Echter beter geen rating, dan een slechte rating (zoals WHV).
The Third Way...
0
quote:

junkyard schreef op 19 januari 2020 12:27:


[...]
...
Zoals gemeld, echt verschil in performance tussen URW en ECP is er de laatste 10 jaar nauwelijks, een keuze tussen deze fondsen maakt naar mijn mening niet ontzettend veel uit.
...


Wordt de vergelijking niet onderuit gehaald door de 'outlier' Westfield overname?

maw., is de conventionele wijsheid dat die overname verkeerd was (op korte termijn in ieder geval) niet de gelijkmakende variabele? Jouw argumentatie voor URW boven ECP lijkt daar ook op te wijzen... ;-)
Daytona
0
ECP gaat op 7 april a.s. voor de eerste keer een halfjaarlijkse dividenduitkering doen. Weet iemand wat de verdeling gaat zijn tussen deze 2 uitkeringen?
Chessplayer1992
0
Dividend moet volgens mij nog vastgesteld worden, evenals verdeling (maar vermoedelijk 50/50).
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 19 okt 2021 17:35
Koers 19,332
Verschil +0,234 (+1,23%)
Hoog 19,480
Laag 19,000
Volume 36.636
Volume gemiddeld 90.054
Volume gisteren 73.415