!@#$!@! schreef op 17 oktober 2022 21:58:
[...]
Deze post doet mij herinneren dat ik nog helemaal ben vergeten te melden dat ik een tijdje geleden een telefoongesprek heb gehad met de heer van Garderen. (naar aanleiding van een email van mij over het LTV beleid)
Veel gepraat, erg aardige man, maar zal voor dit forum niet heel interessant zijn.
Maar wel een paar interessante dingen te weten misschien. Zoals dat de uitbetaling is verlaagt naar 75% had 3 redenen. Waarvan de belangrijkste dat ze daar dan de CAPEX van kunnen betalen.
Maar ze willen ook weer het oude beleid van consistente jaarlijkse dividendgroei weer terug. Dus door met een lagere uitbetaling te beginnen is dat natuurlijk consistenter vol te houden. Immers bij jaren dat het wat tegenvalt kan je het percentage verhogen.
Wat betreft mijn idee over een ander LTV beleid , daar is op dit moment geen ruimte voor vanwege de stijgende rente. We hebben afgesproken dat we over 2 jaar hier opnieuw over bellen ;-). Hij dacht eerst net als Branco dat ik suggereerde meer te willen verkopen voor een lagere LTV :-). Dus die miscommunicatie moest ik even uit de lucht helpen haha. Dat het idee erachter juist is dat je NIET hoeft te verkopen.
Hij vond wel dat de verkopen gedaan tijdens COVID niet zo'n probleem waren omdat ze gewoon tegen boekhoudwaarde zijn gedaan. Hier hebben we nog wel even een discussie over gehad, want daar was ik het uiteraard niet mee eens :-).
Maar hij gaf aan dat ECP al hogere NIY heeft en dus minder last hiervan moet hebben dan enkele collega's met nog lage NIY. Hij verwacht ook dat nu COVID over is, de risico opslag wat naar beneden kan en dus de waardes van de bezittingen dan per saldo niet hoeven te dalen/ gelijk kunnen blijven.
In tegen stelling tot wereldhave wil Van Garderen niet de volledige inflatie volgens de contracten doorberkenen volgend jaar. In Frankrijk kan dat sowieso niet, omdat de overheid dat een maximum heeft gesteld op 3,5% geloof ik ? Dat vindt ECP prima. (ook omdat er dan niet weer individueel onderhandeld hoeft te worden) In zijn algemeen is dat een verhoging waarvan hij denkt dat de retailers dat wel kunnen dragen.
Maar dus niet de volledige zeer hoge percentages (8-10% ?) , want hij is bang dat de huren dan een te hoge kostenpost worden. Dit geld voor komend jaar. Het jaar daarna wordt uiteraard weer opnieuw gekeken.
ECP zal dus prima door deze periode komen en het dividend zal vanaf dit niveau weer structureel groeien.
Maar van een volledige inflatie bescherming is nog geen sprake.
Vraag is of dat ook echt nodig is. We mogen er immers vanuit gaan dat de huidige situatie maximaal 1 -2 jaar duurt. Waarna de huren wel weer volledig met de inflatie mee kunnen stijgen.
Maar dit en komend jaar zal de inflatie dus niet volledig doorberekend worden in de huren bij ECP.