DeBeurs.nl

[verwijderd] 26 juli 2023 10:51

0

Ik gooi de handdoek in de ring. NSI lijkt voorlopig dood geld te zijn. Dan zijn er betere alternatieven.

Branco P 26 juli 2023 12:53

0

quote:
junkyard schreef op 26 juli 2023 10:04:
Ik zeg niet dat NSI haast moet maken met Laanderpoort, wel dat NSI meer uitleg kan geven hoe dit verder gaat en waar dit van afhankelijk is (en of NSI bijvoorbeeld een partner zoekt).

Well House was al eerder on hold gezet, dus neem ik niet mee in mijn beschouwing. Dit heeft vanzelfsprekend ook veel geld gekost, maar er kan worden gewezen naar marktomstandigheden.

NSI was als ontwikkelaar onbewezen en heeft teveel hooi op de vork genomen. NSI had deze draai beter rustiger kunnen maken, door zich eerst te richten op kleinere voorverhuurde projecten (voor investeringen in overleg met de huurder - Donauweg ging dus al fout met jarenlange leegstand na verbouwing) en niet 3 grote projecten tegelijk te willen starten (en nu 3x de pijn te nemen - deels door inschattingsfouten NSI ivm onervarenheid). Niet elke partij kan zich zomaar neerzetten als grote projectontwikkelaar.

Mee eens, meer uitleg t.a.v. Laanderpoort is/was gewenst. Ook daaromtrent vraagtekens in de laatste update. Die update was op vele punten vaag en dat maakt onrustig. Dat is niet goed, maar het lijkt een bewuste actie.

Qua ervarenheid met ontwikkelen is het relevant of ze in de ontwikkelafdeling minimaal 1 goede ervaren ontwikkelaar hebben, en dat zal ongetwijfeld het geval zijn (hoewel de VVE kwestie wel knullig was). Ik geef je verder gelijk dat het een te groot risico was om drie grote projecten tegelijk in gang te zetten (ontwikkelvolume i.r.t. totale waarde portefeuille). Je moet altijd mee laten wegen dat snel veranderende omstandigheden een "hold" op alle projecten zou betekenen. Op dat punt is op het hoogste niveau een verkeerde afweging gemaakt. Dat is dus Stahli zeker aan te rekenen. Echt "veel" geld heeft het niet gekost omdat bouwverplichtingen nog niet zijn aangegaan. Onnodig gemis aan huurinkomsten bij Vitrum (en wellicht Laanderpoort) is jammer, maar dat was part of the game (men had bij de plannen voor Vitrum in de toekomst hogere huren kunnen vangen en bij Laanderpoort kun je een jaartje huur missen wanneer je bouwkosten met een veelvoud daarvan lager worden). Het lijkt mij ook niet verkeerd wanneer men één van deze ontwikkelprojecten probeert te verkopen aan een andere ontwikkelaar (of ontwikkelende bouwer).

Gunther 26 juli 2023 18:24

0

Ik kan me in jullie analyse vinden maar ik verwacht dat zodra het was rooskleuriger wordt door een verkoop of aangaan JV, dat men opeens positiever wordt en ben zelf van mening dat nu uitstappen betekent dat je het risico loopt dat je een mooie upside mist. Ik blijf zitten voor als toch opeens een partij een zak geld trekt, wat ik niet uitgesloten acht. Of voor als verkopen zich aandienen rond asset value.

junkyard 27 juli 2023 19:03

0

quote:
Branco P schreef op 3 juli 2023 11:58:
[...]

welke fondsen heb je het hier precies over? Ik kijk dat graag even na.

ik werk bij een vastgoedinvesteerder. In november nog een financiering op vergelijkbaar commercieel OG: marge 1,55% plus liquiditeitsopslag 0,35%. Samen 1,90%

Die 100-120bps is m.i. niet mogelijk. Dat moet dan sowieso al zonder liquiditeitsopslag zijn. Maar ik ben wel benieuwd.

Om hier nog even op terug te komen (je vroeg om bewijs en stelde daarna dat ik onzin verkondig nav je eigen ervaring), kijk eens op slide 40 van URW presentatie halfjaarcijfers 2023.

URW heeft eerste halfjaar 2023 € 536 miljoen aan financiering opgehaald tegen +109 bps average spread (tov euribor = swap).

De 100-120bps spread was dus zeer zeker mogelijk afgelopen halfjaar.

Desalniettemin wist NSI zich best redelijk te financieren, NSI heeft niet het volume voordeel of de slagkracht van URW. URW kan een bredere groep financiers interesseren, en heeft afgelopen jaren extreem gunstige (lage rente, lange termijn) bond funding op kunnen halen. Dat houdt ze nu nog iets op de been.

NSI kan ook nog even leunen op de redelijk nette USPP funding, komende jaren geen herfinanciering (maar mogelijk wel funding tbv projecten).

Branco P 28 juli 2023 08:29

0

quote:
junkyard schreef op 27 juli 2023 19:03:
[...]

Om hier nog even op terug te komen (je vroeg om bewijs en stelde daarna dat ik onzin verkondig nav je eigen ervaring), kijk eens op slide 40 van URW presentatie halfjaarcijfers 2023.

URW heeft eerste halfjaar 2023 € 536 miljoen aan financiering opgehaald tegen +109 bps average spread (tov euribor = swap).

De 100-120bps spread was dus zeer zeker mogelijk afgelopen halfjaar.

Desalniettemin wist NSI zich best redelijk te financieren, NSI heeft niet het volume voordeel of de slagkracht van URW. URW kan een bredere groep financiers interesseren, en heeft afgelopen jaren extreem gunstige (lage rente, lange termijn) bond funding op kunnen halen. Dat houdt ze nu nog iets op de been.

NSI kan ook nog even leunen op de redelijk nette USPP funding, komende jaren geen herfinanciering (maar mogelijk wel funding tbv projecten).

Klopt, ik wilde je nog noemen in mijn post op het URW forum waarin ik die 109bpt noemde. Maar je schrijft het zelf al, URW is waarschijnlijk in staat het scherpst te financieren. Wel een extra reden om serieus naar URW te kijken. Ik meen Carmila of Mercialys, een van die twee, rapporteerde afgelopen dagen een marge op een nieuwe lening van 175bpt. Al met al was/is die (ik dacht) 134bpt voor NSI dus een prima deal. Niet mager, maar gewoon goed. Zeker voor NL kantoren. Overigens hoorde ik vorige week van een Duitse belegger in specifiek Duitse supermarkten dat zij bij een Duitse lokale Volksbank een marge van 115bpt hebben. Omdat er is Duitsland meer concurrentie is tussen financiers, zijn de marges daar wel wat lager dan bijvoorbeeld in Nederland. Vandaar dat er ondertussen ook best wat Nederlands vastgoed gefinancierd wordt bij Duitse banken. Zij zijn ondertussen best actief in NL en tegen iets lagere marges. Let op, bij het vergelijken van marges moet je eigenlijk ook naar looptijd lening, LTV én aflossing kijken. Die drie aspecten hebben ook nog invloed op de precieze marge. Mijn conclusie: 110-120 bpt was voor sommige partijen voor sommig vastgoed afgelopen halfjaar idd nog wel mogelijk, maar was zeker niet marktgebruikelijk. 100-110 bpt was vrijwel onmogelijk, zeker voor kantoren. 134 bpt was daarmee voor NSI een prima resultaat.

junkyard 28 juli 2023 09:01

0

Aamgezien URW gemiddeld 109bps betaalt, was 100-110bps zeker niet onmogelijk.

Hoe de financieringsmarkt werkt is mij bekend.

Hans 28 juli 2023 10:49

0

Niet alleen op de financieringsmarkt maar op allerlei gebied zie je dat de grote jongens het vaak scherper en beter doen dan de kleintjes. Een deel van je vermogen in de kleintjes is prima omdat ze in percentage soms hard omhoog gaan maar het meeste geld kun je toch beter in de grote jongens steken.

Branco P 28 juli 2023 18:49

0

quote:
junkyard schreef op 28 juli 2023 09:01:
Aamgezien URW gemiddeld 109bps betaalt, was 100-110bps zeker niet onmogelijk.

Hoe de financieringsmarkt werkt is mij bekend.

Vrijwel onmogelijk, en zeker voor kantoren, dat is wat ik zei. Laten we aub niet langs elkaar heen praten, dat is kinderachtig ;)

junkyard 29 juli 2023 20:59

0

NSI heeft het zeker niet slecht gedaan aan marge, beter lukt NSI niet.

Ik vind het deze discussie ook wat kinderachtig, wat is ontstaan nadat je mijn melding mbt marge in de markt een leugen (of verzinsel) noemde ivm gebrek aan bewijs (wat inmiddels is geleverd).

Branco P 31 juli 2023 00:16

0

Ik vroeg jou, waar je die info vandaan had, maar dat kon je toen niet leveren. Ik vroeg het uit beroepsmatige interesse omdat wij zelf nu marges van ca. 150 bpt voorgeschoteld krijgen. Nu weten we dan dat URW het onlangs nog een keer met 109bpt voor elkaar gekregen heeft, maar die info hadden wij toen niet. Een leugenaar heb ik jou, volgens mij, niet genoemd, maar ik stond zeker in mijn recht om die 100-120bpt in twijfel te trekken, en al helemaal toen jij “geen zin” had om het even na te zoeken terwijl je wel veel tijd steekt in je analyses en je postings. Je had de schijn tegen je, zullen we maar zeggen. Als je nu achteraf, op basis van nieuwe info, alsnog je gelijk wilt halen, vind ik het prima, maar kinderachtig vind ik het wel. En daarom zei ik dat.

De conclusie is nog steeds dat 134bpt voor NL kantoren voor NSI een goede deal is. En daar ging het mij om. Jij vond 134bpt niet goed. Maar het is wel gewoon goed, zelfs nu we die 109bpt van URW weten.

Branco P 31 juli 2023 09:20

0

Anyway, zojuist een eerste pluk NSI teruggekocht op 18,92

Denk dat het nog wel iets lager kan, maar daarom ook gestaffeld bezig.

junkyard 31 juli 2023 16:54

0

quote:
Branco P schreef op 5 juli 2023 19:11:
[...]

OK, die 100-120 basispunten was dus niet al te serieus van je. Dacht ik al.

Dit soort opmerkingen van je zijn erg irritant, wat zuigend. Daar kan ik slecht tegen, kinderachtig.

Branco P 31 juli 2023 18:15

0

Ik snap dat, want ik was ook geïrriteerd. Lees onze hele conversatie die daaraan vooraf ging nog eens door en je begrijpt waar die irritatie vandaan kwam. Ik vond het namelijk kinderachtig dat jij de vastgoedfondsen niet wilde noemen die nog tegen 110-120bpt marge konden financieren. Dan had ik er namelijk in kunnen duiken om de verschillen en overeenkomsten van de leningen en het type vastgoed te vergelijken. Want ik geloofde het niet, omdat wij dergelijke marges by far niet meer krijgen. Ondertussen weten we dat URW en een Duitse belegger in Supermarktvastgoed nog wel in die range zitten. Ik zou nog steeds graag de info krijgen van de fondsen die jij bedoelde, maar je kwam niet door met die info, en toen concludeerde ik dat het niet al te serieus van je was. Immers, waarom zou je die info NIET geven? Het argument dat je er geen tijd voor hebt is nu zo ondertussen niet meer valide. Ik wil hier heel graag open discussies (en leren van elkaar) en als er dan met data gegooid wordt, ook simpelweg de bewijzen/bronnen daarvan. En zeker als iemand daarom vraagt. Dat lijkt mij niet te veel gevraagd.

Branco P 31 juli 2023 18:21

0

Houd ondertussen NSI scherp in de gaten zou ik zeggen. Die koerst nu zo laag en de CEO doet er ogenschijnlijk alles aan om dat zo te houden door lekker vaag te blijven (hoewel hij dat een jaar of twee geleden absoluut niet deed). Dat is een change of attitude en dat vind ik interessant bij de lage koers op het moment. En dan stapt ook nog de CFO op en vertrekt de commissaris van Icamap. Dan zou er iets kunnen borrelen, nietwaar?

MOEdig Voorwaarts 1 augustus 2023 07:55

0

quote:
Branco P schreef op 31 juli 2023 18:21:
Houd ondertussen NSI scherp in de gaten zou ik zeggen. Die koerst nu zo laag en de CEO doet er ogenschijnlijk alles aan om dat zo te houden door lekker vaag te blijven (hoewel hij dat een jaar of twee geleden absoluut niet deed). Dat is een change of attitude en dat vind ik interessant bij de lage koers op het moment. En dan stapt ook nog de CFO op en vertrekt de commissaris van Icamap. Dan zou er iets kunnen borrelen, nietwaar?

Ik heb een tijdje geleden uitgelegd waarom ik het onwaarschijnlijk acht dat Icamap een move maakt om de hele toko van de beurs te trekken. Goedkoop de betere objecten (proberen) op (te) vissen zou op zich wel kunnen, maar daarvoor ontbreekt mijns inziens de noodzaak voor NSI om daar in mee te gaan.

Je vastklampen aan "overnamefantasie" is in het algemeen geen sterk plan, tenzij het aandeel in kwestie ook op eigen gronden een zekere aantrekkelijkheid heeft.

Ik heb zelf onlangs een trade gedaan (speculatie op inlopen dividend na forse koersdaling) die mij (vanwege ongeduld) niets heeft opgeleverd, omdat ik niet al te lang in dit aandeel wil/durf te blijven hangen. Gezien wat er verder nog te koop is in de markt vind ik NSI niet buitengewoon aantrekkelijk; volgens mij hebben ze vooral kantoren van het formaat "net niet" en zijn ze/de objecten daarmee niet aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Daarnaast zijn de yields waartegen e.e.a. in de boeken staan mijns inziens niet realistisch (<5% als ik het goed herinner) en zie ik de (mislukte) ontwikkeltrajecten als een brevet van onvermogen.

Zelf heb ik onlangs wat Covivio uitgebreid; tot op heden geen al te succesvolle belegging, maar qua (spreiding van) portefeuille, omvang en relatieve "prijs" mijns inziens een stuk serieuzer te nemen dan deze zwalkende toko met al zijn issues.

Branco P 1 augustus 2023 12:02

0

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 07:55:
[...]
Ik heb een tijdje geleden uitgelegd waarom ik het onwaarschijnlijk acht dat Icamap een move maakt om de hele toko van de beurs te trekken. Goedkoop de betere objecten (proberen) op (te) vissen zou op zich wel kunnen, maar daarvoor ontbreekt mijns inziens de noodzaak voor NSI om daar in mee te gaan.

Je vastklampen aan "overnamefantasie" is in het algemeen geen sterk plan, tenzij het aandeel in kwestie ook op eigen gronden een zekere aantrekkelijkheid heeft.

Ik heb zelf onlangs een trade gedaan (speculatie op inlopen dividend na forse koersdaling) die mij (vanwege ongeduld) niets heeft opgeleverd, omdat ik niet al te lang in dit aandeel wil/durf te blijven hangen. Gezien wat er verder nog te koop is in de markt vind ik NSI niet buitengewoon aantrekkelijk; volgens mij hebben ze vooral kantoren van het formaat "net niet" en zijn ze/de objecten daarmee niet aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Daarnaast zijn de yields waartegen e.e.a. in de boeken staan mijns inziens niet realistisch (<5% als ik het goed herinner) en zie ik de (mislukte) ontwikkeltrajecten als een brevet van onvermogen.

Zelf heb ik onlangs wat Covivio uitgebreid; tot op heden geen al te succesvolle belegging, maar qua (spreiding van) portefeuille, omvang en relatieve "prijs" mijns inziens een stuk serieuzer te nemen dan deze zwalkende toko met al zijn issues.

Je snijdt diverse relevante punten aan, echter moet je die wel in samenhang zien met de huidige discount. Dat de huidige yields niet realistisch zijn vind je al dubbel en dwars terug in die discount m.i. In mijn ogen is de portefeuille eerder "wel" dan "net niet". Prima locaties en nagenoeg alleen maar energielabel A, wat nu ineens voor alle bedrijven belangrijk wordt (ESG... iedereen doet er opeens aan mee!).

Je eerste opmerking is interessant aangezien NSI recent heeft aangekondigd dat ze de portefeuille buiten Amsterdam willen gaan afbouwen en in mijn optiek zitten daar juist diverse van de beste panden tussen. Met name in de categorie "Other NL". BAR staat daar op 7,1% dus voor 14x de bruto huur kun je ze al van de hand doen als je ze minimaal op boekwaarde wilt verkopen. Dat zou realiseerbaar moeten zijn.

Qua ontwikkelissues bij NSI is er al een hoop gezegd. In ieder geval heeft men wel steeds openheid van zaken gegeven en die gemaakte fouten toegegeven. Daarbij is de enige echte grote strategische fout het gelijktijdig 3 grote projecten in gang zetten geweest. Brevet van onvermogen vind ik overdreven. Dan kun je nu alle ontwikkelaars wel een brevet van onvermogen geven, omdat ze nu overal op de rem moeten trappen. Het niet op de rem trappen was pas echt een misser geweest.

Enfin, straks is the "other NL" portefeuille verkocht en neemt Covivio de rest van NSI over. Hoe zou je dat vinden? ;-)

Hans 1 augustus 2023 13:12

0

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 07:55:
[...]

Ik heb een tijdje geleden uitgelegd waarom ik het onwaarschijnlijk acht dat Icamap een move maakt om de hele toko van de beurs te trekken. Goedkoop de betere objecten (proberen) op (te) vissen zou op zich wel kunnen, maar daarvoor ontbreekt mijns inziens de noodzaak voor NSI om daar in mee te gaan.

Je vastklampen aan "overnamefantasie" is in het algemeen geen sterk plan, tenzij het aandeel in kwestie ook op eigen gronden een zekere aantrekkelijkheid heeft.

Ik heb zelf onlangs een trade gedaan (speculatie op inlopen dividend na forse koersdaling) die mij (vanwege ongeduld) niets heeft opgeleverd, omdat ik niet al te lang in dit aandeel wil/durf te blijven hangen. Gezien wat er verder nog te koop is in de markt vind ik NSI niet buitengewoon aantrekkelijk; volgens mij hebben ze vooral kantoren van het formaat "net niet" en zijn ze/de objecten daarmee niet aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Daarnaast zijn de yields waartegen e.e.a. in de boeken staan mijns inziens niet realistisch (<5% als ik het goed herinner) en zie ik de (mislukte) ontwikkeltrajecten als een brevet van onvermogen.

Zelf heb ik onlangs wat Covivio uitgebreid; tot op heden geen al te succesvolle belegging, maar qua (spreiding van) portefeuille, omvang en relatieve "prijs" mijns inziens een stuk serieuzer te nemen dan deze zwalkende toko met al zijn issues.

Interessante tip. Hotels had ik nog niet en dat zij de nummer 3 van Europa zijn spreekt mij ook wel aan.

Branco P 1 augustus 2023 14:47

0

Ziet er niet verkeerd uit op het eerste gezicht, dat Covivio. Wel een LTV van ca 44% (43% rekening houdend met getekende verkopen) en 1 miljard euro te herfinancieren tot eind 2024 dus daarom nu een groot verplicht verkoopprogramma. Tot voor kort zou ik zeggen: stuk risicovoller dan NSI... maar je ziet dat NSI nu ook gaat verkopen terwijl dat bij NSI nu niet nodig is. En toch willen ze dat gaan doen in de huidige markt. Ik heb Covivio wel ff op de watchlist gezet.

MOEdig Voorwaarts 1 augustus 2023 14:53

0

quote:
Branco P schreef op 1 augustus 2023 12:02:
[...]
Enfin, straks is the "other NL" portefeuille verkocht en neemt Covivio de rest van NSI over. Hoe zou je dat vinden? ;-)

Een slecht plan.

Covivio is mijns inziens een serieuze belegging(skandidaat) in deze sector. NSI is vooral speculatief interessant, maar dan moet je het vertrouwen hebben dat het management (nu wel) de juiste keuzes maakt.

Misschien dat ik er bij de eerstvolgende marktbrede paniekgolf wel wat oppik, maar ik vermoed ook dat ik dan elders al druk bezig ben met brandjes blussen. Zoals dat altijd gaat ;-)

PS

Ik wil Covivio overigens niet verheerlijken; beursgenoteerd vastgoed blijft in het algemeen een moeizame sector.

Hans 1 augustus 2023 16:04

0

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 14:53:
[...]

Een slecht plan.

Covivio is mijns inziens een serieuze belegging(skandidaat) in deze sector. NSI is vooral speculatief interessant, maar dan moet je het vertrouwen hebben dat het management (nu wel) de juiste keuzes maakt.

Misschien dat ik er bij de eerstvolgende marktbrede paniekgolf wel wat oppik, maar ik vermoed ook dat ik dan elders al druk bezig ben met brandjes blussen. Zoals dat altijd gaat ;-)

PS

Ik wil Covivio overigens niet verheerlijken; beursgenoteerd vastgoed blijft in het algemeen een moeizame sector.

Zal voorlopig nog wel even moeizaam blijven maar als je op het moment uit wil breiden in vastgoed kun je met de huidige kortingen beter beursgenoteerd kopen dan direct vastgoed.

Vertraagd	10 mei 2024 13:37
Koers	20,100
Verschil	+0,360 (+1,82%)
Hoog	20,200
Laag	19,760
Volume	59.144
Volume gemiddeld	39.122
Volume gisteren	44.913

06 mei	Aandeel NSI in de lift na groter bela...
18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2023

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer