DeBeurs.nl

Marco19 7 september 2020 08:34

0

Prima post Gompie.

Betreft post JY; management heeft tijd nodig om van Woluwe een succes te maken. Als een bedrijf waarde kan toevoegen dan is het ECP. Een stevige afboeking in Coronatijd is ook niet gek. Die put optie is over een paar jaar, prima.

Wereldhave heeft een krediet van 130mio binnen gehaald. Geeft toch vertrouwen aan van banken in de retail. Verwacht ook een flinke uptick in Wereldhave en in het kielzog sectorgenoten.

[verwijderd] 7 september 2020 08:49

0

quote:
NLvalue schreef op 7 september 2020 08:09:
[...]

Go for it Gompie. Denk dat we nog steeds niet weten waarom GS een koersdoel van ~~7,50~~ nee 7,40 afgeeft.

Kennen we wegvlakken onder de noemer ‘bullshit’ - maar ze zijn vrij correct geweest bij URW, WHa, KLP en ECP. Geen domme jongens, - en ze zien een stuk meer van de (vastgoed) wereld dan wie dan ook hier op forum.

Precies. Dat GS rapport zou ik ook zo graag inzien. Hun chief RE die genoemd wordt op thomson als eigenaar van dit rapport heeft een enorme loopbaan in banking en ook nog eens M&A gedaan bij een strateeg (unibail geloof ik) -- ben het helemaal met je eens dat het moeilijk blijft dit alles af te schrijven als bullshit. Misschien zit er wel een fantastische analyse in over internetpenetratie met goede data punten, die ons allen zou overtuigen van de echte waarde van dit aandeel, niet 7.50 maar zelfs 7.40

Mbt gs koersdoelen ecp is het toch wel een beetje hit en miss geweest in het verleden -- ze hebben wel eens een sterke sell of buy aangegeven die maanden later compleet de andere kant is opgegaan. Dus ik vertrouw het wellicht nog niet zo blind als jij dat doet.

Dat deze analyst trouwens 'op de muur zit' zoals sommigen hier hebben gespeculeerd en er over een paar maanden een transactie aankomt met gs erachter, is echt zeer zeer sterk, dat is vragen om problemen, zelfs bij gs zal dat niet langer voorkomen

Branco P 7 september 2020 10:00

0

quote:
NLvalue schreef op 7 september 2020 08:09:
[...]

Go for it Gompie. Denk dat we nog steeds niet weten waarom GS een koersdoel van ~~7,50~~ nee 7,40 afgeeft.

Juist die aanpassing van 7,50 in 7,40 geeft aan dat het een spel is. 1 grote manipulatie. Als ze het op 7,50 hadden laten staan, dan had je nog twijfel kunnen hebben. Maar juist die laatste 10 cent eraf, in een situatie waarin de vooruitzichten vele malen beter zijn dan ten tijde van hun vorige advies, daarmee heeft GS haar hand definitief overspeeld en haar danig in de kaarten laten kijken. De conclusie is dan duidelijk: all in.

Marco19 7 september 2020 10:20

0

Eens Branco dat de verlaging met 0.10 belachelijk is. Zet hem dan op €7,- of €7.50

Ben ook all-in. Over 2-3 jaar zal blijken of dat wijsheid was...

NLvalue 7 september 2020 10:29

0

Ben het met zowel DarkAngel eens (ze hoeven geen gelijk te hebben met hun koersdoel (hun koop advies WHA 45 was een reden voor mij om daar eens naar te gaan kijken.. (sic)), als ook eens met Branco (deze gasten lopen de boel te manipuleren - want ook dat WHA koopadvies 45 ga je in geen database meer vinden...).

Weet wel dat ze een miljardenpositie hebben genomen tegen retail vastgoed - en een "meerjarenplan" hebben.

Bij URW blijf ik extreem voorzichtig daarom. WHA gaat denk ik de "geur van fugro" van zich af kunnen schudden als er na de green bond, herfinanciering ook nog wat andere positieve dingetjes zoals Moody's neutraal volgt.

ECP wacht ik op de bredere dip die ik verwacht (hoewel de chip beleggers vandaag weer denken dat het feest blijft..en boris ook weinig indruk maakt met zn geblaf)

Branco P 7 september 2020 10:33

0

quote:
junkyard schreef op 6 september 2020 20:59:
Interessant, deze Woluwe put optie, na de uitgegeven € 652,1 miljoen (waarvan € 55 miljoen inmiddels verdampt) zullen er komende jaren dus verdere zware investeringen nodig zijn in dit winkelcentrum (put optie + uitbreiding), zonder de dominante aanwezigheid van een hypermarkt (waar ECP nu plotseling op wijst, als teken van portefeuille sterkte). Ik ben benieuwd hoe deze verplichting (put optie) meeweegt in de LTV berekening, als de optie wordt uitgeoefend (kans lijkt groot bij dalende Woluwe waarde, maar niet duidelijk wat de strike is) dan zal ECP meer moeten lenen ter financiering van deze aankoop.

Het blijft voor mij een teken van zwak management (URW + ECP), dat management in reactie op de dalende beurskoers tot onder de intrinsieke waarde (vanaf eind 2016 zichtbaar) besloot om eind 2017 waarde te tonen door schulden te verhogen en grote aankopen te doen (tegen boekwaarde + transactiekosten / overnamepremie), in plaats van het aantonen van waarde door verkoop van vastgoed (dichtbij boekwaarde). Dit komt op mij over alsof (arrogant) management dacht de markten fout zaten, en het dipje wilde gebruiken om aanbod op te pikken in nieuwe markten wat bij normale marktomstandigheden niet op de markt kwam (Westfield + Woluwe). Deze twee fondsen hebben hier nu nog extra last van, ECP zou aanmerkelijk hoger noteren zonder Woluwe aankoop en een meer conservatieve (pre-Woluwe) schuldgraad.

Een dure strategische misser van ECP (en vooral URW) management.

55 miljoen is niet "verdampt". De NIY is van 4% naar 4,2%. Daarin zit de verklaring voor ca 5% afwaardering sinds aankoop. Dat is marktwerking en geen verdamping. De rest, ongeveer 22 mio zijn eenmalige aankoopkosten en de kosten voor de opfrisbeurt voor de passage. Over een yieldshift hoef je je geen zorgen te maken. Relevant is alleen of een winkelcentrum volverhuurd blijft en of de huren blijven stijgen. Blijven de huren stijgen, dan gaat de waardering op termijn uiteindelijk altijd omhoog. Hoewel de timing zeer ongelukkig was is er bij de aankoop van Woluwe geen sprake van grootheidswaanzin geweest. Het winkelcentrum is feitelijk het beste winkelcentrum van Brussel en er is feitelijk de afgelopen 20 jaar slechts minimaal beheer geweest. Er werd alleen op de winkel gepast door de oude eigenaar. ECP is meteen aan de slag gegaan en is begonnen de branchemix aan te passen en de passage een opfrisbeurt te geven. OOk zijn de openingstijden op zaterdag verruimd, daarvoor heeft men onder de huurders flink moeten lobbyen. De geplande uitbreiding tot slot, is ook een daadwerkelijk een flinke verbetering (ga maar eens op locatie kijken). Qua timing dus tactisch niet handig geweest, maar strategisch gezien gaat deze aankoop op termijn wel positief bijdragen aan het resultaat, dat is mij iig wel duidelijk (maar je moet echt op locatie gaan kijken voordat je daarover een uitspraak kunt doen).

Ga op diezelfde manier eens naar de Westfieldovername kijken: winkelcentra in UK en VS met reeds forse leegstanden en met slechts prestaties en idem dito vooruitzichten. Sind de aankoop alleen maar toename van leegstand en dalende huurinkomsten. Dat is een strategische misser. Dat komt ook nooit meer goed met URW.

Welke tip van Branco nemen we mee in het achterhoofd: ga eens een kijkje nemen in Woluwe!

Branco P 7 september 2020 11:03

0

www.abf.co.uk/media/news/2020/pre_clo...

Primark meldt dat ze het goed doen afgelopen weken. Direct na heropening van winkels was er een extra piek in verkopen, daarna stabiel licht boven het 2019-niveau.

In de grote binnensteden zitten ze nog onder het niveau van 2019. In winkelcentra zoals die van ECP zitten ze op/boven het niveau van 2019.

Gaston Lagaffe 7 september 2020 11:32

1

quote:
Always Be Closing schreef op 6 september 2020 10:50:
Wat is een realistisch dividend dit jaar? Neem aan dat het niet de 2,18 gaat worden.
dividendinfo.nl/eurocomm-prop

Als je over 18 maanden ca. € 3,60 verdient en verplicht (minimaal) 85% moet uitkeren (FBI-status) kom je op ca. € 3,00 . Dit is een bizar rendement gezien de huidige koers van € 10,- (30% dividendrendement). Er zal dus iets moeten gebeuren -> winst op allerlij manieren proberen te drukken en/of koers omhoog. Opgeven van FBI-status lijkt mij onrealistisch, je hoort ECP hier totaal niet over. Eind van dit jaar zal duidelijk zijn of de € 3,60 gerealiseerd wordt. Onder goede omstandigheden zou je kunnen denken aan een interimdividend van € 1,00 per ultimo november en een slotdividend van € 2,00 per ultimo juni (?). Op deze manier houdt je toch behoorlijk wat cash binnenboord totdat duidelijk is of dat vaccin geïntroduceerd wordt. Nog steeds een bizar rendement maar de huidige koers is (indien herkapitalisatie uitblijft) ook bizar. Verder is interessant of en hoe een stockdividend er uit zou kunnen zien. Probleem is dat € 1,00 stock bij de huidige koers ca. 10% verwatering oplevert (ook bizar). Ik gok eind december op € 1,00 contant en ja dat ik ook bizar.

Gaston Lagaffe 7 september 2020 11:41

0

quote:
MFCons schreef op 4 september 2020 18:58:
[...]
Gewoon stock dividend tegen NAV is prima.

Ik vraag mij af of je dermate veel van de 'dagprijs' mag afwijken ? Op deze manier keer je geen 85% van je winst uit. Zou je dit structureel doen (stel NAV blijft jarenlang sterk afwijken van beurskoers) dan geef je aandeelhouders een kwart van 85%. Ik denk dat de fiscus dit niet zal accepteren. Ben benieuwd of we een fiscalist onder de forumleden hebben ? Dit is voor de werkelijke waarde van het dividend wel een essentiële discussie.

JoopVisser1 7 september 2020 11:54

0

Ook in Amerika is er nog strijd om het eigendom van winkelcentra. Las gisteren dat de stichting die de aandelen heeft van IKEA zijn best doet om winkelcentra in verschillende grote steden in de USA te bemachtigen.

Gunther 7 september 2020 12:38

0

Wat betreft advies GS. Dat is een 12-maanden advies. Kan best zijn dat ze Corona negatief inschatten en hele retail sector niet positief zijn. Zouden weinig aantrekken van zo’n analist. Andere tak van GS kan zo maar long gaan. Dat sluit nooit op elkaar aan.

[verwijderd] 7 september 2020 12:50

0

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 7 september 2020 11:41:
[...]Ik vraag mij af of je dermate veel van de 'dagprijs' mag afwijken ? Op deze manier keer je geen 85% van je winst uit. Zou je dit structureel doen (stel NAV blijft jarenlang sterk afwijken van beurskoers) dan geef je aandeelhouders een kwart van 85%. Ik denk dat de fiscus dit niet zal accepteren. Ben benieuwd of we een fiscalist onder de forumleden hebben ? Dit is voor de werkelijke waarde van het dividend wel een essentiële discussie.

Hoezo? Het staat ECP toch vrij nieuwe aandelen tegen €30 uit te geven?

[verwijderd] 7 september 2020 12:51

0

quote:
Gunther schreef op 7 september 2020 12:38:
Wat betreft advies GS. Dat is een 12-maanden advies. Kan best zijn dat ze Corona negatief inschatten en hele retail sector niet positief zijn. Zouden weinig aantrekken van zo’n analist. Andere tak van GS kan zo maar long gaan. Dat sluit nooit op elkaar aan.

Dit is een oproep om analysten compleet te negeren. Ik heb juist ontzettend veel aan broker notes en hun inhoud, en juist mede door kepler, aangevuld door branco P :), zit ik zo diep in ECP.

Dat een 'andere tak' van GS zomaar long kan gaan, dat is juist het hele mooie aan zo'n divisie -- de walls moeten er zijn anders gaat trading, private clients, M&A, etc samenwerken met equity research. Tegenwoordig is dat compleet afgescheiden. Hoofd retail bij barclays vertelde me zelfs dat zij niet eens toegang hebben tot rapporten van de rest van barcap of van andere banken. Zoals ik zei, als gs nu opeens met een enorm duidelijke move komt, dan zou dat ontzettend onhandig zijn voor ze

Die 7.40 vs 7.50 -- sommige analysten passen hun koersdoel elke keer aan, maakt niet uit of ze op een net andere waardering komen die niet eens significant afwijkt van de oude. JPM doet dat zoals de meesten niet -- dan sturen ze alleen een 'model update' uit, met een andere waardering, maar tp blijft gelijk. Kijk maar eens naar de historische tp's van een large cap dan zie je dat goed

hoewel ik dus zoveel aan branco's adviezen hecht, geldt dat gelukkig niet voor de conspiracy / "gs speelt een spelletje" theorien

[verwijderd] 7 september 2020 12:57

0

En in aansluiting van deze post ECP nu in de min. Kon ook niet anders met zoveel positief retail nieuws (of het nieuws dat zelfs WHA blijkbaar financiering kan aantrekken).

030 N 7 september 2020 13:06

0

quote:
Branco P schreef op 7 september 2020 10:33:
[...]

55 miljoen is niet "verdampt". De NIY is van 4% naar 4,2%. Daarin zit de verklaring voor ca 5% afwaardering sinds aankoop. Dat is marktwerking en geen verdamping. De rest, ongeveer 22 mio zijn eenmalige aankoopkosten en de kosten voor de opfrisbeurt voor de passage. Over een yieldshift hoef je je geen zorgen te maken. Relevant is alleen of een winkelcentrum volverhuurd blijft en of de huren blijven stijgen. Blijven de huren stijgen, dan gaat de waardering op termijn uiteindelijk altijd omhoog. Hoewel de timing zeer ongelukkig was is er bij de aankoop van Woluwe geen sprake van grootheidswaanzin geweest. Het winkelcentrum is feitelijk het beste winkelcentrum van Brussel en er is feitelijk de afgelopen 20 jaar slechts minimaal beheer geweest. Er werd alleen op de winkel gepast door de oude eigenaar. ECP is meteen aan de slag gegaan en is begonnen de branchemix aan te passen en de passage een opfrisbeurt te geven. OOk zijn de openingstijden op zaterdag verruimd, daarvoor heeft men onder de huurders flink moeten lobbyen. De geplande uitbreiding tot slot, is ook een daadwerkelijk een flinke verbetering (ga maar eens op locatie kijken). Qua timing dus tactisch niet handig geweest, maar strategisch gezien gaat deze aankoop op termijn wel positief bijdragen aan het resultaat, dat is mij iig wel duidelijk (maar je moet echt op locatie gaan kijken voordat je daarover een uitspraak kunt doen).

Ga op diezelfde manier eens naar de Westfieldovername kijken: winkelcentra in UK en VS met reeds forse leegstanden en met slechts prestaties en idem dito vooruitzichten. Sind de aankoop alleen maar toename van leegstand en dalende huurinkomsten. Dat is een strategische misser. Dat komt ook nooit meer goed met URW.

Welke tip van Branco nemen we mee in het achterhoofd: ga eens een kijkje nemen in Woluwe!

Hi Branco,
Misschien hier off topic, maar Wat bedoel je precies met, komt nooit meer goed met URW?

[verwijderd] 7 september 2020 13:21

0

quote:
030 N schreef op 7 september 2020 13:06:
[...]

Hi Branco,
Misschien hier off topic, maar Wat bedoel je precies met, komt nooit meer goed met URW?

Misschien het feit dat het type vastgoed dat ze hebben aangekocht hele hoge afschrijvingen zullen moeten gaan volgen. Dat huur inkomsten daar echt onder druk komen te staan. Dat er al wat lijken in de kast zitten....

Ga maar eens naar Leidschenhage en vraag jezelf eens af of dat allemaal verhuurd blijft (als je nu gaat voor bijvoorbeeld een Polestar testrit dan kom je er al snel achter wat een K** Mall het is - enfin persoonlijke ervaring)

Het type URW vastgoed lijkt mij voorgoed verleden tijd.

NLvalue 7 september 2020 13:22

0

quote:
DarkAngel schreef op 7 september 2020 12:51:
[...]

Die 7.40 vs 7.50 -- sommige analysten passen hun koersdoel elke keer aan, maakt niet uit of ze op een net andere waardering komen die niet eens significant afwijkt van de oude.

Denk idd dat GS bij ECP geen grote factor is - maar het rapport wel naar betalende clienten gaat.

7.50 naar 7,40 is ruikt naar een beginner - maar dat de hoofd RE op dit rapport aftekent betekent er zeker geen beginner aan het werk was die deze update "toch nodig" vond.

Anyhow - we gaan het zien - die info is "allang" bekend bij de clienten van dat rapport - dus daar hoeven we geen extra koerseffect van te verwachten.

junkyard 7 september 2020 13:53

0

quote:
Branco P schreef op 7 september 2020 10:33:
[...]

55 miljoen is niet "verdampt". De NIY is van 4% naar 4,2%. Daarin zit de verklaring voor ca 5% afwaardering sinds aankoop. Dat is marktwerking en geen verdamping. De rest, ongeveer 22 mio zijn eenmalige aankoopkosten en de kosten voor de opfrisbeurt voor de passage. Over een yieldshift hoef je je geen zorgen te maken. Relevant is alleen of een winkelcentrum volverhuurd blijft en of de huren blijven stijgen. Blijven de huren stijgen, dan gaat de waardering op termijn uiteindelijk altijd omhoog. Hoewel de timing zeer ongelukkig was is er bij de aankoop van Woluwe geen sprake van grootheidswaanzin geweest. Het winkelcentrum is feitelijk het beste winkelcentrum van Brussel en er is feitelijk de afgelopen 20 jaar slechts minimaal beheer geweest. Er werd alleen op de winkel gepast door de oude eigenaar. ECP is meteen aan de slag gegaan en is begonnen de branchemix aan te passen en de passage een opfrisbeurt te geven. OOk zijn de openingstijden op zaterdag verruimd, daarvoor heeft men onder de huurders flink moeten lobbyen. De geplande uitbreiding tot slot, is ook een daadwerkelijk een flinke verbetering (ga maar eens op locatie kijken). Qua timing dus tactisch niet handig geweest, maar strategisch gezien gaat deze aankoop op termijn wel positief bijdragen aan het resultaat, dat is mij iig wel duidelijk (maar je moet echt op locatie gaan kijken voordat je daarover een uitspraak kunt doen).

Ga op diezelfde manier eens naar de Westfieldovername kijken: winkelcentra in UK en VS met reeds forse leegstanden en met slechts prestaties en idem dito vooruitzichten. Sind de aankoop alleen maar toename van leegstand en dalende huurinkomsten. Dat is een strategische misser. Dat komt ook nooit meer goed met URW.

Welke tip van Branco nemen we mee in het achterhoofd: ga eens een kijkje nemen in Woluwe!

De € 55 miljoen is wel verdampt, want uitgegeven zonder waarde ervoor terug te krijgen. Vreemd dat je stelt dat de Woluwe opfriskosten door beleggers dienen te worden betaald, zonder hier waarde voor terug te krijgen. Dit had ECP in de business case bij aankoop mee moeten nemen. De NIY bij aankoop was te laag, er was bij aankoop al duidelijk dat ECP de hoofdprijs betaalde (omdat ECP graag wilde groeien). Wanneer huren op termijn stijgen, mee eens dat de waarde stijgt (een open deur). Op korte termijn dient ECP zich eerder zorgen te maken dat huren dalen, en Woluwe waarde verder daalt. De Woluwe performance is tot nu toe niet sterk.

Leuk dat je meegaat in het marketingverhaal van management, dat de vorige eigenaar heeft zitten slapen en ECP nu lekker losgaat met investeringen om hier iets fantastisch van te maken en veel waarde toe te voegen. Dit deel ik niet, de vorige eigenaar is juist zeer alert geweest door op het juiste moment te verkopen, en heeft marktsignalen (en potentie) juist geïnterpreteerd. Ik vind het moediger van management om te besluiten tot verkoop over te gaan (krimp), dan te besluiten om tot aankoop over te gaan (groei). Daarnaast heeft ook de vorige eigenaar een verbouwing / uitbreiding onderzocht, en vastgesteld dat dit beter kan worden meeverkocht in 2017 dan deze jarenlange onzekerheid zelf langdurig in de boeken te houden. Daarnaast kan Woluwe er nu leuk uitzien, er is wel € 55 miljoen aan waarde verdwenen. Woluwe kan wel wat gered worden doordat nieuwbouw plannen van winkelcentra rondom Brussel (o.a. URW 'Mall of Europe') voorlopig stilstaan vanwege recente marktontwikkelingen, waardoor het aantal winkelmeters niet gek veel zal toenemen. Dit is natuurlijk meer geluk dan wijsheid.

Qua timing zat ECP management mis, maar dit kan management wellicht niet volledig verweten worden, zij hebben geen glazen bol (hoewel zij de sector / marktdynamiek wel goed zouden moeten kennen). URW heeft hierin zeker een grotere fout gemaakt, door all in te gaan op Westfield, maar dit staat los van ECP.

Wat ik ECP management verwijt, is dat deze aankoop vooral door schuldverhoging is gerealiseerd, in plaats van verkoop van vastgoed. Hierdoor is het risico van aandeelhouders verhoogd, met een LTV (na Woluwe) sterk boven het marktgemiddelde, wat voor mij heeft meegewogen om eerder afscheid te nemen van mijn ECP positie. ECP management schermt al jaren dat er verkopen aankomen, alleen schiet dit niet erg op, en zijn markten ondertussen verslechterd (en had ECP dus beter eerder meer haast kunnen maken).

Branco P 7 september 2020 14:04

0

quote:
MFCons schreef op 7 september 2020 13:21:
[...]

Misschien het feit dat het type vastgoed dat ze hebben aangekocht hele hoge afschrijvingen zullen moeten gaan volgen. Dat huur inkomsten daar echt onder druk komen te staan. Dat er al wat lijken in de kast zitten....

Ga maar eens naar Leidschenhage en vraag jezelf eens af of dat allemaal verhuurd blijft (als je nu gaat voor bijvoorbeeld een Polestar testrit dan kom je er al snel achter wat een K** Mall het is - enfin persoonlijke ervaring)

Het type URW vastgoed lijkt mij voorgoed verleden tijd.

Mooi verwoord! En het aanvullende probleem is dat er in de VS sowieso 3X te veel van dit soort centra zijn

[verwijderd] 7 september 2020 14:16

0

quote:
Branco P schreef op 7 september 2020 14:04:
[...]

Mooi verwoord! En het aanvullende probleem is dat er in de VS sowieso 3X te veel van dit soort centra zijn

Zoals Lamsrust al aangaf: Flagship met 13% leegstand. Kon er wel om lachen. Doet me denken aan het balanswerk (bad bank) van de Deutsche Bank. Ander label en we kunnen weer verder. Waar doet ons dat toch aan denken?

Vertraagd	20 mei 2024 17:35
Koers	22,400
Verschil	+0,050 (+0,22%)
Hoog	22,500
Laag	22,200
Volume	19.750
Volume gemiddeld	43.843
Volume gisteren	27.097

10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer