Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 10:59:

[...]
Tuurlijk - maar dat gaat niet in Woluwe zijn. Heel concreet - voor 2023 gaat er geen extension gebouwd zijn in Woluwe.

En voordat de permit binnen is - 2022 - gaan er nog heel wat nieuwe inzichten komen... Dus wat denk je dat er voor nodig is voor het mgt van ECP om in 2022 te beslissen om 80 miljoen in winkel uitbreiding te stoppen?

quote:

Branco P schreef op 23 september 2020 07:34:

[...]

Woluwe is niet afhankelijk van toeristen. Zo’n uitspraak geeft aan dat je totaal niet weet waar je het over hebt. Gezien de ligging van het object is het wel afhankelijk van de betere wijken van Brussel en daar vind je veel EU diplomaten en EU medewerkers die (volgens ECP) een deel van de verklaring zijn voor het wat achtergebleven herstel omdat deze doelgroepen dit jaar pas zeer laat van hun vakanties (naar hun thuislanden) zijn teruggekomen. Verder is een deel van de klanten aangewezen op OV en bestaat in Brussel nog steeds de maskerplicht en mocht je tot voor kort alleen in je eentje winkelen. Dat zijn allemaal verklaringen, bovenop het feit dat Woluwe minder een boodschappencentrum is en meer een funshopcentrum. Maar afhankelijk van toeristen is het winkelcentrum nu juist niet ofnauwelijks.

Waar we het allemaal wel over eens zijn is dat ECP te weinig ander vastgoed heeft verkocht. Daar moet ECP uiterlijk volgend jaar wel met wat resultaten komen wat mij betreft. Dat was namelijk onderdeel van het hele plan en daarop moet ECP wel doorkomen post corona.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 11:32:

Daarnaast moet het management helemaal niks doen aan die onderwaardering. Het enige wat je er aan kan doen is aandelen inkopen en daar is geen geld voor. Dus....

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 11:42:

Gaston - Die NAV/NDV/NRV is gebakken lucht. In Europa moet EPRA (en de vastgoed toko;'s die daar lobbyen) er nog achter komen dat winkel vastgoed net zoals de amerikaanse REITs gemanaged moet worden.

Capex opboeken - en er op lineair op afschrijven. Basta.

En/of kritischer zijn welk l deel van Capex eigenlijk Property expense is. Nu hoor je bullshit zoals "defensieve capex" - capex die niks doet voor huur groei.

Valbo is een prima voorbeeld - 10 miljoen capex opboeken - en een semester later weer afboeken als "indirect resultaat". Geef je eerst 10 miljoen uit aan Capex. En straks 10 miljoen teveel dividend omdat het direct resultaat geflatteerd wordt.

Elke euro 2x uitgeven is geen houdbaar model.

Als je eenmaal gaat managen als een amerikaanse REIT - gaat het direct resultaat omlaag - worden de waarderingen (en LTVs') een stuk robuuster - en wordt het dividend veel houdbaarder.

Alleen als je volhardt dat het weer "zoals vroeger" wordt - denk je dat dat EPRA model "toekomst" heeft.

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 11:42:

Gaston - Die NAV/NDV/NRV is gebakken lucht. In Europa moet EPRA (en de vastgoed toko;'s die daar lobbyen) er nog achter komen dat winkel vastgoed net zoals de amerikaanse REITs gemanaged moet worden

quote:

Marco19 schreef op 23 september 2020 12:00:

Denk dat ze vanwege de druk ook wel iets van interim dividend gaan doen. Ook het dividend trackrecord zullen ze koste wat het kost in stand willen houden ook al is dit in deze tijd minder slim.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 12:04:

[...]

Als ze dat echt gaan doen (ikzelf denk van niet), dan stap ik weer uit. Dat is een te groot risico.

quote:

MFCons schreef op 23 september 2020 12:19:

[...]
Ik denk dat dividend uitkeren (cash) geen slecht idee is als het verhaal erbij past. Uiteindelijk willen aandeelhouders ook in Covid tijd zien dat gezond beleid leidt tot huurinkomsten die uitgekeerd worden.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 12:57:

je weet het verhaal toch, dan weet je toch dat het niet past. Anders was het ook niet nodig geweest om te verkopen in dit soort tijden.

quote:

MFCons schreef op 23 september 2020 13:24:

[...]

Ik zeg dat ECP sterkte kan laten zien door veilig dividend uit te keren. Ze kunnen ook gezond verstand laten zien door dividend niet uit te keren. Wat dan voor de aandeelhouder duidelijk moet zijn (en dat is vooral niet zo bij WHA) waar hij aan toe is en wat hij kan verwachten na 2020. Gaat het dividend structureel naar beneden ten gunste van de LTV, of niet, of....

Je doet net alsof het verhaal altijd wel klopt... dat is niet zo. Kijk naar Wereldhave. Die gaan over op een IRR methodiek en willen dan tegen die returns gaan investeren na verkoop van vastgoed in plaats van eigen aandelen inkopen. Dan klopt het verhaal gewoon niet.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 13:29:

ah, ja zowel de beslissing, als de communicatie hierover moet inderdaad wel duidelijk zijn. Zowel bij URW als WHA is dat niet het geval, wat je idd terug ziet in de koers. Niet slim.

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 10:22:

[...]

Laat ik hier kort over zijn -

1) NAV is passe. Als het convenant voor Woluwe gebaseerd is op NDV - moeten de financiele instrumenten meegenomen worden - en schurken we tegen de 60% aan. Zo niet , 48%. Het enige dat we weten is dat ECP mgt geen plannen heeft om te investeren in Woluwe, Of ze niet willen - of kunnen - is een open vraag. ( voor jou niet - de rest wel - want niemand weet hoe het convenant van Woluwe eruit ziet).

2) Een extension - voor shopping - gaat er niet komen - dat zou het zotste idee zijn die ze kunnen doen in een wereld dat elke vastgoed CEO (en RvC) er nu van door drongen is dat er winkelmeters moeten en zullen verdwijnen. Daar wil jij misschien nog niet aan - maar heb het idee dat de RvC meer zal luisteren naar wat de Nike CEO te vertellen over de permanente verschuiving naar online die hij ziet.

Kortom - dat 80 miljoen plan is al naar de prullenbak. Dus wat gaat daar voor in de plaats komen?

De keuze die er ligt is meer CAPEX in de bestaande set up om de lage NIY te behouden. OF serieus investeren in een herontwikkeling. Ga dan maar eens rekenen wat het kost om dat te doen en zitten we zo ten noorden van 200m

quote:

MFCons schreef op 23 september 2020 13:40:

[...]
Ik ben van mening, met opzet bij Wereldhave. Ik heb gesproken met dhr. Storm over (het gebrek aan) logica van de plannen die op 8 feb 2020 werden gepresenteerd. In het kort: als je voor 800 mln aan vastgoed verkoopt waar je 600 mln voor gaat ontvangen dan moet je dit niet weer terug investeren in datzelfde vastgoed waar de koers zo op kwakkelt. Nee, als je bewijst met een verkoop dat je boven beurskoers kan verkopen dan moet je eigen aandelen inkopen (<> inderdaad !)
-- Hij werd boos en blokkeerde al het contact --

quote:

Branco P schreef op 23 september 2020 14:14:

[...]

LTV Convenant Woluwe is uiteraard gebaseerd op NAV. De waarde van een Swap wordt niet meegenomen in een LTV berekening. Als dat namelijk wel mee zou worden genomen kun je beter een lening met een vaste rente aangaan en geen Swap afsluiten. Dus alleen vanwege het feit dat een Swap is afgesloten kun je al vaststellen dat de negatieve Swapwaarde nooit meedoet in een LTV berekening. Zou de rente namelijk flink stijgen, dan zou de LTV juist flink kunnen dalen door een positieve marktwaarde van de swap. En dat is een gevolg dat een Bank nooit wil hebben natuurlijk. Kortom conventant gebaseerd op NDV slaat nergens op en is ook niet afgesproken

100 woningen x 250.000 = 25mio
10.000m2 retail (8.000m2 plus passages) x 3000 = 30mio
parkeergarage 100pp x 10.000 = 10 mio
aansluiting op metro = 10 mio

Ik kom hier dus niet eens op die 80m met ruime aannames. Ten noorden van 200m is dus echt fabeltjekrantwaardig.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 23 september 2020 14:45:

[...]Kijk dit zijn de betere analyses die ik zoek ! Een CEO die het hem onwelgevallig geluid maar gelijk de nek omdraait. Dan kan je beter zsm wegwezen. Persoonlijk blijf ik maar even weg bij WHA, de koers is extreem laag, de potentie is extreem groot maar wat een hoop gedonder in deze toko.