Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 17:55:

[...]

Apple USD 2......

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 13:22:

[...]

Ten opzichte van de fbi status daalt de commerciele IFRS nettowinst met 25.8%, nl. het statutaire vpb tarief. Een deel van deze 25.8% wordt elk jaar cash afgedragen als vennootschapsbelasting en een deel wordt geboekt als fiscale latentie, i.e. het verschil tussen de commercieel afschrijving (wellicht nihil) en de fiscale afschrijving. Bij een waardering van NSI op een P/E multiple, daalt de koers ceteris paribus inderdaad met plm. 25% omdat de IFRS netto winst 25% lager wordt, ondanks het feit dat van deze 25% maar plm. 50% daadwerkelijk aan tax betaald wordt.

Tenzij analisten met deze fiscale aspecten rekening houden uiteraard. Helaas is fiscaliteit voor de meeste analisten een black box dus daar zou ik niet veel van verwachten.

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 17:14:

Alhoewel ik van de recente projectontwikkelingsactiviteiten geenszins onder de indruk ben en de kosten van het hele apparaat te hoog vind, heb ik toch een eerste positie genomen op E 20,90. Een BAR van 8% voor Amsterdams kantorenvastgoed lijkt mij op de lange termijn prima renderen.

quote:

junkyard schreef op 27 april 2023 11:11:

[...]

Mooi te zien dat hier bredere interesse lijkt te ontstaan in NSI, waarschijnlijk ontstaan door de nieuwe dieptepunten in NSI beurskoers.

Bij notering op 45% boekwaarde en een LTV van 26,4% worden de assets gewaardeerd op 60% van boekwaarde, zonder rekening te houden met lagere marktwaarde schulden (ivm grotendeels vastrentend tegen tarief beneden huidig marktniveau). Bruto yield is 6,4% op basis van boekwaarde, bij 60% boekwaarde is de bruto yield dus 10,7%. Bij een EPRA cost ratio van 28,2% is dit een netto yield van 7,7%. De BAR die je noemt lijkt dus (afgerond) een netto ipv bruto rendement weer te geven, ten opzichte van huidige beurswaarde.

ERV ligt 10% boven huidige huren (o.a. door leegstand) en wordt deels ingelopen door indexering, wat yields kan verhogen.

NSI lijkt daarmee een koopje, indien NSI de bezetting op peil weet te houden en verhuurt in lijn met ERVs.

quote:

junkyard schreef op 28 april 2023 14:42:

Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.

De koersdruk op NSI lijkt mij niet veroorzaakt door US REITs, Gecina (kantoren Frankrijk) koers op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden en noteert tegen aanmerkelijk lagere discount dan NSI. Gecina weet de projecten wel een stuk beter te beheersen dan NSI, en verhuurt sterker (met dalende leegstand).

@Lamsrust, hoe bereken je de 8% BAR op de Amsterdamse kantoren (volgens mij is dit namelijk wat hoger)? Afgelopen jaar niet zichtbaar dat de Amsterdamse kantoren beter of meer waardevast zijn dan NSI kantoren op andere lokaties, leegstand liep op in Amsterdam en waarde daalde sneller (mede door lagere yields). Vooral het bezit in Leiden presteerde sterk (100% verhuurd, sterke vraag).

quote:

junkyard schreef op 28 april 2023 16:53:

Merci, iets andere berekenwijze. Verschil komt vooral doordat je de contracthuur ook deelt over het vastgoed dat in ontwikkeling is en leeg staat (Vitrum, Laanderpoort). Als je dit niet meeneemt dan is de BAR op basis van beurswaarde wat hoger.

Bij bruto yield (Amsterdam) van 5,8% en 60% beurswaarde tov boekwaarde is de BAR 9,7%.

quote:

junkyard schreef op 28 april 2023 14:42:

Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.

quote:

83M schreef op 28 april 2023 17:46:

[...]

Het lijkt haast alsof de afgelopen week de koers doelbewust naar beneden is gedrukt zodat deze stukken 3 euro onder de koers van niet zo lang geleden verhandeld konden worden. Scheelt toch meer dan een miljoen euro..