Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 16 april 2023 23:55:

15-10-21: K 50 x 34,45
1-11-21: K 50 x 34,80
7-3-22: K 50 x 33,85
12-7-22: K 50 x 32,05

bijna niet meer voor te stellen nu, maar die niveaus leverden een dividendrendement van 6,4% dus helemaal zo gek nog niet.

16-9-22: K 75 x 27,90
20-9-22: V 80 x 27,94
21-9-22: K 99 x 26,50
26-9-22: K 100 x 21,75
26-9-22: K 100 x 21,80
28-9-22: K 100 x 22,10
5-10-22: V 100 x 24,30
13-10-22: K 100 x 22,65
25-10-22: V 100 x 24,75
7-11-22: V 100 x 25,40
16-12-22: K 100 x 21,95
16-12-22: K 100 x 22,45
20-12-22: K 100 x 22,20
20-12-22: K 100 x 21,85
27-12-22: V 500 x 23,40
26-1-23: K 100 x 24,10
1-3-23: K 100 x 22,95
8-3-23: K 9 x 22,40 (ja, 9 aandelen, daar ging toen iets mis)
10-3-23: K 100 x 22,15
13-3-23: K 91 x 21,25
16-3-23: V 200 x 22,20
24-3-23: K 100 x 21,50
30-3-23: V 150 x 23,05
6-4-23: V 100 x 23,40

Huidige positie: 350 x 22,55

Volgens Saxo is mijn resultaat op NSI nu, inclusief dividend: -/- 31,41 euro

Maar wel de GAK naar 22,55 gebracht voor een aandeel dat m.i. prima op 30 a 32 euro mag noteren.

quote:

Branco P schreef op 20 april 2023 09:18:

Cijfers zelf niet zo spannend. Ontwikkelingen op hold. Vitrum gewoon verhuren zonder herontwikkeling en bij Laanderpoort een bezwaar van een buurman. Praten met die buurman zou ik zeggen. Men denk zelfs aan Junkyard’s plan om bestaande panden goedkoop in te kopen en middels capex op te waarderen, maar ik zie dat niet zo zitten eerlijk gezegd. Koop dan liever een reeds herontwikkeld object dat langjarig verhuurd is aan een goede huurder. Enfin, het blijft een mooie portefeuille met A-energielabels. Jammer dat de leegstand iets toenam, maar dat zal met name door Laanderpoort komen, dus niet onverwacht

quote:

junkyard schreef op 20 april 2023 11:30:

[...]
Laanderpoort heeft zeer beperkte invloed op de leegstand, Laanderpoort was eind Q4 2022 volledig verhuurd maar is eind Q1 2023 geen onderdeel van de portefeuille (de noemer) waarover leegstand wordt gemeten (ivm naar 'development pipeline'). Ook Vitrum leegstand zit niet in de 6,7% leegstand. De leegstand is vooral toegenomen door vertrek huurders in Sloterdijk en Centerpoint (de teller).
[/quote]

Je hebt helemaal gelijk!

[quote alias=junkyard id=14777905 date=202304201130]
[...]
Verder opvallend:
We are also close to finding a solution for our vacancy at Donauweg.

Dit zou de leegstand weer verlagen tot beneden de 6% (excl. development pipeline). De 'solution' klinkt niet direct als een verhuring, eerder als een verkoop van het pand. Deze herontwikkeling was geen succesverhaal met jarenlange leegstand na oplevering, maar ok om afscheid te nemen aangezien het pand afwijkt van het overige vastgoed en een leegstaand pand niets oplevert.
[/quote]

Mogelijk dat vanwege het voorkeursrecht gemeente nu een verkoop aan de gemeente Amsterdam gaat plaatsvinden. Dan komt er een prijs op tafel op basis van een waardering, en daarin zal de gespendeerde capex altijd een effect hebben, dus die capex zie ik niet als verloren.

[quote alias=junkyard id=14777905 date=202304201130]
[...]
Bij overtuiging dat er sprake is van onderwaardering (beurskoers/boekwaarde) en een sterke balans, lijkt een terugkoop van aandelen een prima optie om het (direct & indirect) resultaat per aandeel te verhogen.

quote:

The Third Way... schreef op 20 april 2023 12:06:

Wat ik waardeer aan ceo Stahli is dat hij in zijn comments, bij een kwartaalupdate, uitvoerig ingaat op de uitdagingen van zijn bedrijf en de sector. Hij schuwt niet om het negatieve te noemen en hoe hij daarmee omgaat.

Heeft iemand hier inzicht in hoe post-FBI de fiscale winsten gedrukt zouden kunnen worden?Hoe er in afwachting gedacht wordt in de sector?

Indien dat ook met afschrijvingen zou gedaan worden dan kunnen de gevolgen zeer interessant zijn. Niet alleen omdat er een levensduur geplakt moet worden op investeringen, maar ook omdat dan de dividenden hoger uitpakken dan de winst...

quote:

Branco P schreef op 20 april 2023 12:19:

[...]

Dat zou bij de huidige koers, en in de huidige omstandigheden, een mooie optie zijn, maar ze zullen vast liever toch de portefeuille willen uitbreiden. Verwacht ik. Maar wie weet gaat toch ook dit advies van jou gehoor krijgen! :)

quote:

The Third Way... schreef op 20 april 2023 12:06:

Wat ik waardeer aan ceo Stahli is dat hij in zijn comments, bij een kwartaalupdate, uitvoerig ingaat op de uitdagingen van zijn bedrijf en de sector. Hij schuwt niet om het negatieve te noemen en hoe hij daarmee omgaat.

Heeft iemand hier inzicht in hoe post-FBI de fiscale winsten gedrukt zouden kunnen worden?Hoe er in afwachting gedacht wordt in de sector?

Indien dat ook met afschrijvingen zou gedaan worden dan kunnen de gevolgen zeer interessant zijn. Niet alleen omdat er een levensduur geplakt moet worden op investeringen, maar ook omdat dan de dividenden hoger uitpakken dan de winst...

quote:

Lamsrust schreef op 20 april 2023 14:46:

[...]

Eens. Het voorwoord van Stahli is zeer helder en geeft een goed beeld van de huidige kantorenmarkt perikelen.

Inzake de fiscaliteit:
- onderbrengen van elk gebouw in een aparte BV, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van het lage VPB tarief tot EUR 200.000 alsmede de rente-aftrek gemaximaliseerd kan worden, omdat de eerste EUR 1 miljoen aan rente per BV in ieder geval aftrekbaar is;
- fiscale afschrijving kan tot aan WOZ -waarde, i.e. op panden met hogere aanschafprijs dan WOZ waarde kan afschrijving plaatsvinden;
- transfer pricing van de hoofdkantoorkosten aan de diverse BV's.
Voor nieuwe ontwikkelingen kun je dan nog wat spelen met fiscaal transparante CV structuren om bijvoorbeeld ontwikkelingsverliezen - waar NSI nu mee te maken heeft - in aftrek te kunnen brengen van de BV's met de grootste panden die de meeste fiscale winst genereren.

quote:

Lamsrust schreef op 20 april 2023 14:46:

[...]

Eens. Het voorwoord van Stahli is zeer helder en geeft een goed beeld van de huidige kantorenmarkt perikelen.

Inzake de fiscaliteit:
- onderbrengen van elk gebouw in een aparte BV, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van het lage VPB tarief tot EUR 200.000 alsmede de rente-aftrek gemaximaliseerd kan worden, omdat de eerste EUR 1 miljoen aan rente per BV in ieder geval aftrekbaar is;
- fiscale afschrijving kan tot aan WOZ -waarde, i.e. op panden met hogere aanschafprijs dan WOZ waarde kan afschrijving plaatsvinden;
- transfer pricing van de hoofdkantoorkosten aan de diverse BV's.
Voor nieuwe ontwikkelingen kun je dan nog wat spelen met fiscaal transparante CV structuren om bijvoorbeeld ontwikkelingsverliezen - waar NSI nu mee te maken heeft - in aftrek te kunnen brengen van de BV's met de grootste panden die de meeste fiscale winst genereren.

quote:

The Third Way... schreef op 20 april 2023 15:20:

[...]
Dank, gewaardeerd.

Mbt. afschrijvingen, je hebt natuurlijk ook de inrichting (fit-out) die sneller afgeschreven mag/moet worden. Wat ik ook helder probeer te krijgen is in hoeverre het bestaande dividendregime hiermee verandert, cq. onder druk komt te staan. Immers, 80% v/d fiscaal gedrukte winst uitkeren kan heel wat lager uitvallen...

quote:

Branco P schreef op 20 april 2023 14:48:

Over de uitspraak van de Hoge Raad inzake VVE aktenwijziging bij aanpassing gemeenschappelijke ruimte naar privé ruimte:

www.vvebelang.nl/nieuws/aktewijziging...
uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?...

Kennelijk was het aanpassen van gemeenschappelijke ruimtes onderdeel van het plan voor Vitrum. Als een dergelijke aanpassing een benadeling van 1 of meerdere appartementsrechten tot gevolg heeft dan is uiteraard die 80% nooit van toepassing. Dan is 100% vereist. Als het dan niet lukt om iedereen mee te krijgen, dan is het altijd zaak voor een rechter om belangen af te wegen en zal de uitkomst zijn: 1) plan gaat niet door of 2) compensatie voor de geleden schade voor de benadeelden.

De uitspraak van de Hoge Raad verandert niets aan het recht. Waarschijnlijk was de interpretatie van het recht door NSI voorheen onjuist. Ik vermoed dat de plannen voor een paar eigenaren wat nadelig waren en in Amsterdam heb je dan sowieso een probleem want eigenaren komen daar op voor hun rechten. Die 80% plus medewerking bestuur gaat natuurlijk nooit op als bepaalde eigenaren hierdoor aantoonbaar benadeeld worden. Dat kan iedereen aanvoelen... dan zou een 80% meerderheid misbruik kunnen maken en een kleine minderheid willens en wetens kunnen benadelen. En dat kan dus niet.

Er kan uiteraard ook sprake zijn van een situatie waarin niemand echt benadeeld wordt maar waarbij enkele eigenaren doen alsof dat zo is. Tegenwerken omwille van het tegenwerken of om er een slaatje uit te slaan. Zo iemand zal er vast ook wel tussen kunnen zitten. De uitspraak van de Hoge Raad is dus geen verandering van het recht, maar slechts een verduidelijking van de interpretatie van het recht.

Enfin, twee jaar verloren. Nu waarschijnlijk snel eieren voor je geld kiezen NSI en de leegstand verhuren zonder aanpassing van gemeenschappelijke ruimtes.