Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 20 augustus 2020 09:42

wat een ontwikkelingen zeg. net maar weer wat bijgekocht. Al krijg ik m'n GAK nauwelijks meer omlaag. ik hou nog wat apart voor als we eindelijk dat koersdoel van GS aanraken

Branco heb jij nog droog brood recepten die je kan aanraden?

Gaston Lagaffe 20 augustus 2020 09:53

quote:
NLvalue schreef op 20 augustus 2020 09:39:
Nog maar eentje een beetje off topic.. zelfs BAM krijgt waivers voor haar convenanten.. gezien de fragmentatie van de convenanten (en de onzichtbaarheid) bij ECP zullen die niet de reden zijn dat waarop een short z’n business case zal hebben gebouwd.

Hebben we niet zelf ons een beetje gek lopen te maken met die LTV-discussies ? Natuurlijk Intu is er aan ten onder gegaan maar Intu en Groot Brittanie is wel de slechtst mogelijke combinatie die er in OG-land te vinden was. Ik wil het risico van over-financiering niet bagatelliseren maar hoe reeel is dit gevaar (op dit moment) nu ?

Branco P 20 augustus 2020 10:30

quote:
DarkAngel schreef op 20 augustus 2020 09:42:
wat een ontwikkelingen zeg. net maar weer wat bijgekocht. Al krijg ik m'n GAK nauwelijks meer omlaag. ik hou nog wat apart voor als we eindelijk dat koersdoel van GS aanraken

Branco heb jij nog droog brood recepten die je kan aanraden?

Wat je kunt doen (heb ik in de eerste week van de lock down min of meer voor de grap gedaan) is uitproberen hoe ver je komt als je niks meer koopt bij de supermarkt en eerst je hele voorraad op eet. Ik kwam daar toch wel een week mee door. Op de laatste dag at ik wel witte rijst met ketjap en rode kool uit een potje, maar je komt een heel eind. Tot circa 27 augustus moet wel lukken.

Marco19 20 augustus 2020 10:31

Van 23 naar 7.75 naar 15+ naar 9. Het is verre van stabiel. Bedrijf is nog maar 1/3 waard dan voor de Corona. Is dit reeel?

[verwijderd] 20 augustus 2020 10:34

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 20 augustus 2020 09:53:
[...]Hebben we niet zelf ons een beetje gek lopen te maken met die LTV-discussies ? Natuurlijk Intu is er aan ten onder gegaan maar Intu en Groot Brittanie is wel de slechtst mogelijke combinatie die er in OG-land te vinden was. Ik wil het risico van over-financiering niet bagatelliseren maar hoe reeel is dit gevaar (op dit moment) nu ?

Het gevaar is dat dit niet te voorspellen is, maar dat UBS dat bijvoorbeeld toch doet. Het inmiddels welbekende ijsblokje propositie. Hogere CAPEX, steeds lager wordende huren als gevolg van 25-50% saneren van alle winkelruimte. Waarbij veronderstelt wordt dat die sanering niet plaats gaat vinden in de dure winkelstraten. Het probleem is dat de mensen van het type wetenschappelijk onderlegde finance waarzeggers de financiering in handen lijken te hebben.

Ik kan mij echt niet voorstellen dat ze bijvoorbeeld in Italie zo een cultuur ommezwaai gaan maken. Nog even afgezien van de gigantische hoeveelheden zwart geld die daar circuleren. Ik ga dus mee met het verhaal fysiek en online combineren. Ik denk ook dat je voldoende verzorgingsgebied moeten hebben of een motief om er te zijn. En heel eerlijk zie ik daardoor meer problemen ontstaan voor de onzin giga structuren van URW dan de weloverwogen (en goed beheerde) porto van ECP.

Ik ben ook overtuigd van de functie van winkelcentra in Nederland, maar ja, de leiding van WHA staat aan de kant van short. Dus daar maar vanaf blijven.

Branco P 20 augustus 2020 10:37

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 20 augustus 2020 09:53:
[...]Hebben we niet zelf ons een beetje gek lopen te maken met die LTV-discussies ? Natuurlijk Intu is er aan ten onder gegaan maar Intu en Groot Brittanie is wel de slechtst mogelijke combinatie die er in OG-land te vinden was. Ik wil het risico van over-financiering niet bagatelliseren maar hoe reeel is dit gevaar (op dit moment) nu ?

Ja dat hebben we m.i. zeker, maar wel in combinatie met onzekerheid over de gevolgen van Corona.

De eerste twee maanden van 2020 waren nog een zeer mooi voor ECP met positieve ontwikkelingen op het gebied van de omzetten van de huurders. Was Corona niet in het spel gekomen, dan was 2020 een mooi jaar geworden voor retailers (en hun verhuurders).

Over financiering gaat zeker geen issue worden als de winkelcentra de leegstand beperkt houden, en het ziet ernaar uit dat dit goed gaat lukken (kijk onder andere naar situatie bij WHA, KLEP, Vastned).

De zieke broeder in het hele spel is toch echt URW. De problemen zitten in de VS en in de UK. Dat is geen "nieuw" gegeven als gevolg van Corona. Dat is al zeker 5 jaar aan de gang. Vandaar dat die Westfield deal (toen al!) zo onbegrijpelijk was.

Harm Wijk 20 augustus 2020 10:39

We reageren natuurlijk allemaal op de wilde koersbewegingen. En we proberen er op dit forum achter te komen hoe het zit. Dus logische discussie.

Uiteindelijk gaat het er om hoeveel geld uit verhuur er binnen komt. Alle andere issues zijn daar een gevolg van.

Voor Ecp geldt: t/m Maart 20 was alles prima in orde, 87 milioen operationele winst in de boeken. Toen kwam Corona. En de afgelopen 2 weken lopen de besmettings aantallen weer flink op. Ook vanochtend weer slechte cijfers uit Frankrijk. Dit is gewoon niet goed voor winkels.

Met een beetje fantasie begint de tweede golf waar we nu in zitten al een beetje af te toppen, en gelukkig gaat het relatief goed met de ziekenhuis opnames. Ik hoop er echt op dat we dus nu al zo ongeveer te top van de tweede golf zien.

Als het toch weer helemaal mis gaat met het virus, dan wordt het automatisch een lange moeilijke periode voor winkels, komt er leegstand, lagere huren en afwaarderingen. En dan staat de LTV discussie voor 2021 wel op het programma.

Volgens mij zijn de virus ontwikkelingen daarom de belangrijkste reden voor de koersbewegingen deze week. De geruchten rond URW helpen ook niet mee.

junkyard 20 augustus 2020 10:54

Bedankt voor jullie reactie. Bij ECP hebben wij geen inzicht in de hypotheekvoorwaarden (incl. convenanten) per object, duidelijk dat vanuit jullie ervaringen en kennis m.b.t. hypotheken op winkelcentra beperkte extra kosten of opslagen in rekening kunnen worden gebracht. Dat alle kasstromen moeten worden aangewend voor lening aflossing vind ik niet zo'n punt.

Het risico schuilt dan vooral in het moment van herfinanciering, als ECP op zo'n moment in gebreke blijft (niet aflost) zullen de kosten / gevolgen wel groot zijn.

Schuldgraden zijn voor mij afgelopen jaren een belangrijk aandachtspunt bij retail vastgoed, in een krimp business als retail vastgoed is een voorzichtige balans van belang. Fondsen die juist omhoog zijn gegaan in schulden (URW, ECP) vanuit expansiedrift (Westfield, Woluwe), worden nu harder gestraft.

Ik kijk wat anders naar de landenspreiding. Als belegger kun je zelf spreiden, dat hoeft een vastgoedfonds niet voor je te doen. Spreiding vanuit het vastgoedfonds heeft alleen nut wanneer dit synergie oplevert, zoals lagere kosten of voordelen bij verhuringen (zelfde huurders in meerdere landen). Dit is binnen ECP portefeuille beperkt het geval, ik verwacht nauwelijks synergie tussen bijvoorbeeld Zweden en Italië. Het betreden van een nieuwe markt (België) betekent verhoogde beheer kosten (o.a. lokale regelgeving, verhuurorganisatie, zelfs een beursnotering) en transactiekosten, wat ik op moment van aankoop en nu nog steeds geen slimme zet vond (ook omdat de aankoop te duur was, ECP wilde wel erg graag).

NLvalue 20 augustus 2020 10:59

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 20 augustus 2020 09:53:
[...]Hebben we niet zelf ons een beetje gek lopen te maken met die LTV-discussies ? Natuurlijk Intu is er aan ten onder gegaan maar Intu en Groot Brittanie is wel de slechtst mogelijke combinatie die er in OG-land te vinden was. Ik wil het risico van over-financiering niet bagatelliseren maar hoe reeel is dit gevaar (op dit moment) nu ?

Mwah... laat ik eens een onpopulaire opinie daarover laten horen. Er is altijd geld beschikbaar voor gezonde ondernemingen met structurele verdien capaciteit. En voor minder gezonde ondernemingen zonder verdien capaciteit zou dat er niet moeten zijn.

Het probleem is dat de h.h. financiers vrij slecht in staat zijn om de structurele verdiencapaciteit te beoordelen (niet bij hun klanten, en in t geval van veel banken, ook niet op hun business model)

En dus wordt veel met placebo’s gewerkt. ICR, Moody’s rating, LTV..

‘Value’ in die breuk Raakt kant noch wal meer. in deze industrie. 3 EPRA definities voor NAV, sommigen hebben EPRA Reinstatement value van stal gehaald. En niemand gelooft dat als je moet /wil verkopen in deze markt die waardes gehaald gaan worden (ook niet de financier die bang is dat hij met t onderpand blijft zitten).

LTV blijft daarmee een formele vereiste (En banken/accountants houden krampachtig vast aan de taxateur) - maar een onbruikbaar instrument om te beoordelen of een onderneming structurele verdien capaciteit heeft.

En - de LTV van URW, Vastned, WHa zitten even ver af van hun convenanten (en ECP, pro forma ook). Zegt dus vrij weinig over de werkelijke uitdagingen op financieringsgebied van die ondernemingen:
URW heeft een mooie mix aan maturity, geflatteerde LTV, maar gif in de leningsvoorwaarden die Door alleen naar LTV te kijken niet naar boven zou komen.
WHA heeft een matige mix aan maturity, en instrumenten, en is veel te kort gefinancierd imho.
Vastned heeft een ongezond grote aflossingsverplichting in 2024 - en begint steeds korter te financieren - een stip op de horizon als probleem.
Bij ECP liggen de grote aflossingen verder weg - object financiering zie ik als plus.

Daarmee zeg ik nog niets over de structurele verdien capaciteit:
Bij WHA is die bekend.
Vastned verschuilt de matige huurresultaten achter “ als we niet aan H&M hadden verhuurd, zou het fantastisch gaan” oftewel - elke Zara die een Gucci vervangt wordt slecht nieuws.
URW houdt ons in spanning.
Bij ECP occupancy en huurontwikkeling tbd

The Third Way... 20 augustus 2020 11:11

Sta mij toe jullie te provoceren.

Let op de P/E's (let op: op basis van lage direct EPRA earnings nu geextrapoleerd...):

Eurocommercial: 3.8
Wereldhave: 3.6
Vastned: 5.7
URW: 4.1

Het is ook nooit goed. Wanneer zgn. groeibedrijven als Takeaway, Amazon en Basic-Fit worden bekeken, wordt er altijd gewezen op de fenomenaal slechte P/E's.

Geniet van de buitengewoon hoge P/E's, en hopelijk binnenkort dividenden, want de huidige waarde van een bedrijf of vastgoed is de verdiscontering van de verwachte cash-flows over de verwachte levensduur...

Branco P 20 augustus 2020 11:30

Je kunt beargumenteren dat Woluwe iets te duur gekocht is, en dat zal ik niet direct ontkennen, maar geef daar dan eens een keer handen en voeten aan, zou ik zeggen. Gekocht is tegen een NIY van ongeveer 4%. Kijk je naar de waardering van min of meer vergelijkbare objecten, dan had het misschien een NIY van 4,2% moeten zijn, maar meer ook niet. Dus laten we zeggen: in plaats van 25 x de jaarhuur was 23,5 x de jaarhuur beter geweest. We hebben het dan dus over maximaal 30 miljoen euro die je als te veel betaald acht. Dat is redelijk verwaarloosbaar op een portefeuille van 4 miljard.

Deze 30 miljoen euro moet je dan zien als een investering in de meerwaarde die bereikt gaat worden met de aanschaf van het Inno pand én de aankomende uitbreiding én de managementingrepen zoals de structurele verruiming van winkelopening op zaterdag tot 19 uur.

Wat je eigenlijk bedoelt te zeggen is dat de aanschaf niet verantwoord was omdat de LTV al aan de vrij hoge kant was en er eigenlijk eerst nog een paar objecten verkocht hadden moeten worden alvorens tot aanschaf van Woluwe te besluiten.

Uiteraard was het ook beter geweest om tegen 18 x de jaarhuur een aantal zeer mooie grote losse supermarkten (hypermarkten) te kopen, maar daar zit over het algemeen minder opwaarts potentieel in (het zijn saaie beleggingen, daarom houd ik er zo van). Maar ECP is wel goed in het kopen van de juiste objecten en vervolgens meerwaarde te creëren en daarvoor lijkt mij Woluwe ook een geschikt object.

Je hebt wel gelijk dat het toevoegen van België in de spreiding voor wat extra overheadkosten zal zorgen, maar tegelijkertijd moet je dat niet overdrijven want er is synergie in het beheer met de Franse portefeuille.

Voor wat betreft de beursnotering in Brussel: het kan aan mij liggen omdat ik niet weet waar ik zou moeten kijken, maar volgens mij is die beursnotering in Brussel er op dit moment nog niet?

The Third Way... 20 augustus 2020 11:36

quote:
Branco P schreef op 20 augustus 2020 11:30:
Je kunt beargumenteren dat Woluwe iets te duur gekocht is, en dat zal ik niet direct ontkennen, maar geef daar dan eens een keer handen en voeten aan, zou ik zeggen. Gekocht is tegen een NIY van ongeveer 4%. Kijk je naar de waardering van min of meer vergelijkbare objecten, dan had het misschien een NIY van 4,2% moeten zijn, maar meer ook niet.
...

Ik kan helemaal verkeerd zitten mbt. Woluwe, maar ik meen me te herinneren dat er bij de koop op ontwikkeling was voorgesorteerd. Is de huidige NIY dan wel de juiste graadmeter wanneer de meerwaarde daar zit?

junkyard 20 augustus 2020 11:49

Wereldhave vond Woluwe ook veel te duur:

www.wereldhave.com/siteassets/documen...

Wereldhave Belgium was heavily outbid on Basilix, but also on Woluwé and Charleroi. Ultimately, a price was paid that Wereldhave considered too high.

Dit was ook het signaal van andere marktpartijen op moment dat ECP instapte, ECP wilde dus wel heel erg graag groeien. Woluwe zou beter passen bij Wereldhave Belgium dan bij ECP, omdat Wereldhave Belgium de markt al kent en een (verhuur)organisatie heeft. De Woluwe aankoop zou vanuit Wereldhave Belgium beter geabsorbeerd kunnen worden, dan vanuit ECP.

Management fout zat op twee delen, de Woluwe aankoop was te duur (NIY <4,0% op een gedateerd winkelcentrum in nieuw gebied, tijdens piek van de markt met veel competitie), en ECP heeft dit te agressief gefinancierd (vooral vanuit schulden).

In de koopprijs werd (teveel) rekening gehouden met het ontwikkel potentieel, ondanks dat de vorige eigenaar eerder plannen had ingediend die waren afgekeurd. ECP blijkt nu ook te optimistisch over de uitbreiding, dit is al een paar keer verschoven en wat aangepast / in omvang gereduceerd. Ik verwacht hier komende jaren weinig van. ECP heeft wel al direct moeten investeren om het gedateerde winkelcentrum wat op te frissen, wat niet tot waardeverhoging heeft geleid.

The Third Way... 20 augustus 2020 12:01

quote:
junkyard schreef op 20 augustus 2020 11:49:
...
In de koopprijs werd (teveel) rekening gehouden met het ontwikkel potentieel, ondanks dat de vorige eigenaar eerder plannen had ingediend die waren afgekeurd. ECP blijkt nu ook te optimistisch over de uitbreiding, dit is al een paar keer verschoven en wat aangepast / in omvang gereduceerd. Ik verwacht hier komende jaren weinig van. ECP heeft wel al direct moeten investeren om het gedateerde winkelcentrum wat op te frissen, wat niet tot waardeverhoging heeft geleid.

Precies, dat moet de discussie zijn en niet NIY. Mbt. ontwikkeling, waarom dacht ECP het beter te weten?

Harm Wijk 20 augustus 2020 12:12

Er is een secundaire notering in Brussel. Kijk gewoon even op de site van Euronext bij de Ecp notering. Het staat al direct rechts boven in de hoek. Verder naar beneden staat o.a. de weging in de "Bel Real Estate" (1,83%)

Branco P 20 augustus 2020 12:14

quote:
junkyard schreef op 20 augustus 2020 11:49:
Wereldhave vond Woluwe ook veel te duur:

www.wereldhave.com/siteassets/documen...

Wereldhave Belgium was heavily outbid on Basilix, but also on Woluwé and Charleroi. Ultimately, a price was paid that Wereldhave considered too high.

Dit was ook het signaal van andere marktpartijen op moment dat ECP instapte, ECP wilde dus wel heel erg graag groeien. Woluwe zou beter passen bij Wereldhave Belgium dan bij ECP, omdat Wereldhave Belgium de markt al kent en een (verhuur)organisatie heeft. De Woluwe aankoop zou vanuit Wereldhave Belgium beter geabsorbeerd kunnen worden, dan vanuit ECP.

Management fout zat op twee delen, de Woluwe aankoop was te duur (NIY <4,0% op een gedateerd winkelcentrum in nieuw gebied, tijdens piek van de markt met veel competitie), en ECP heeft dit te agressief gefinancierd (vooral vanuit schulden).

In de koopprijs werd (teveel) rekening gehouden met het ontwikkel potentieel, ondanks dat de vorige eigenaar eerder plannen had ingediend die waren afgekeurd. ECP blijkt nu ook te optimistisch over de uitbreiding, dit is al een paar keer verschoven en wat aangepast / in omvang gereduceerd. Ik verwacht hier komende jaren weinig van. ECP heeft wel al direct moeten investeren om het gedateerde winkelcentrum wat op te frissen, wat niet tot waardeverhoging heeft geleid.

De bouwvergunning is, in iets aangepaste vorm ten opzichte van de initiele plannen, ondertussen allang ingediend en van te voren afgestemd met de relevante autoriteiten. De aanpassingen die ECP reeds heeft doorgevoerd hebben wel tot omzettoename bij de retailers geleid. Je bent ook kennelijk de laatste tijd niet in Woluwe geweest. Staat er prima bij sinds de opfrisbeurt. En daarvoor overigens ook al (ik ben er net voor en net na de opfrisbeurt een keer geweest).

Maar goed, je wilt dus niet meedoen met het inschatten van de omvang het bedrag dat teveel betaald zou kunnen zijn. Ik stel dus dat er ca. 30 mio betaald is voor de (ontwikkel)potentie. Een NIY van 4,2% voor Woluwe als standing investment op een toplocatie in het welvarende deel van Brussel is niet te veel betaald.

Harm Wijk 20 augustus 2020 12:16

Interessant feitje: De Bel Real Estate index staat YTD dik in de plus!

Branco P 20 augustus 2020 12:19

quote:
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:01:
[...]
Precies, dat moet de discussie zijn en niet NIY. Mbt. ontwikkeling, waarom dacht ECP het beter te weten?

Zie Track Record van ECP op het gebied van asset selectie en projectmatig waarde toevoegen, daarin blinken zij dus uit. Wereldhave (als voorbeeld) was alleen goed in het te veel geld betalen voor de afdankertjes van URW en KLEP zonder noemenswaardige potentie.

Branco P 20 augustus 2020 12:22

quote:
Harm Wijk schreef op 20 augustus 2020 12:12:
Er is een secundaire notering in Brussel. Kijk gewoon even op de site van Euronext bij de Ecp notering. Het staat al direct rechts boven in de hoek. Verder naar beneden staat o.a. de weging in de "Bel Real Estate" (1,83%)

Dank! Op de site van Euronext kijken was de gouden tip! ;-)

junkyard 20 augustus 2020 12:29

quote:
Branco P schreef op 20 augustus 2020 12:14:
[...]

De bouwvergunning is, in iets aangepaste vorm ten opzichte van de initiele plannen, ondertussen allang ingediend en van te voren afgestemd met de relevante autoriteiten. De aanpassingen die ECP reeds heeft doorgevoerd hebben wel tot omzettoename bij de retailers geleid. Je bent ook kennelijk de laatste tijd niet in Woluwe geweest. Staat er prima bij sinds de opfrisbeurt. En daarvoor overigens ook al (ik ben er net voor en net na de opfrisbeurt een keer geweest).

Maar goed, je wilt dus niet meedoen met het inschatten van de omvang het bedrag dat teveel betaald zou kunnen zijn. Ik stel dus dat er ca. 30 mio betaald is voor de (ontwikkel)potentie. Een NIY van 4,2% voor Woluwe als standing investment op een toplocatie in het welvarende deel van Brussel is niet te veel betaald.

Ik ben op de hoogte van de voortgang en het plan, hiervan ben ik niet onder de indruk. Het indienen van een aanvraag betekent niet de de uitbreiding snel staat, ook wanneer ECP management tevoren koffie heeft gedronken met een relevante autoriteit. België is voor ECP een nieuwe markt, ik verwacht hiertoe stevige interne / externe projectontwikkelingskosten (o.a. legal).

Goed mogelijk dat in 2017 € 30 miljoen teveel is betaald, met als verantwoording het ontwikkelpotentieel (wat overige partijen ook meenamen in hun uitspraak dat er teveel is betaald). Dit bedrag loopt inmiddels op naar >€ 100 miljoen door marktverslechtering. De gehele markt had in 2017 te hoge groei verwachtingen van retail vastgoed, en bijna elke partij was bezig met expansie (meer assets under management = salaris verhoging directie) waarbij de lage financieringslasten en doorlopende yield compressie veel partijen verleidde de schuldgraad te verhogen om zo tijdelijk een hoger resultaat in de boeken te zetten.

ECP management heeft vrolijk meegedanst op dit feestje, maar nu de muziek is gestopt is de kater groot.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	10 mei 2024 14:52
Koers	22,250
Verschil	+0,500 (+2,30%)
Hoog	22,450
Laag	21,600
Volume	37.877
Volume gemiddeld	44.192
Volume gisteren	28.366

Eurocommercial Properties nieuws meer

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1