Het lukte me vanwege het maximum aan 8000 karakters niet de volledige post in één bericht te posten, vandaar nu verdeeld over twee berichten ;-)
3) Andere risico's
Helaas en voor de volledigheid (en om dit product goed te begrijpen voordat je er zomaar instapt) zijn er meer risico's dan het renterisico dat eigenlijk goed weg te managen is.
a) Inverse curve (crisis op de financiële markten)
Ja deze komt weer terug. Want hoewel het technische risico d.m.v. swaps e.d. goed is te hedgen, is er bij een inverse curve vaak sprake van een (meestal tijdelijke) noodsituatie in de financiële markten waarin de liquiditeiten opdrogen en ook banken en verzekeraars in de problemen kunnen komen om aan liquiditeiten te kunnen komen. Er zal minder trek zijn om bijvoorbeeld een swapconstructie aan te gaan, een hypotheekverstrekker lockt liever niet heel erg lang lage rentes in etc. Dit kan tot gevolg hebben dat een mREIT tijdens zo'n financiële crisis niet alleen de groei ziet instorten, maar ook moeite heeft om aan cash te komen (om leningen af te lossen/door te rollen), en daardoor gedwongen wordt om assets te verkopen tegen dumpprijzen (in het artikel hoort de "rollover risk" hierbij denk ik). Dit moet de door de wol geverfde URW belegger bekend voorkomen nietwaar? De koers van een mREIT kan in zo'n situatie snel kelderen, zelfs als die goed in zijn financiële vel zit, maar puur door angst van de belegger. In zo'n situatie is het zaak om goed te onderzoeken wat er aan de hand is: is de mREIT assets aan het verkopen tegen dumpprijzen of is het de algemene angst voor de hele sector? In het eerste geval zal ik zondermeer mijn verlies nemen en afscheid nemen en in het 2e geval wacht ik rustig af en accepteer ik forse koersdalingen (die hopelijk tijdelijk zijn) en/of dividendcuts of -stops. Het koersverloop van NLY laat zien dat er vaak forse koersbewegingen zijn bij verstoringen op de financiële markten, maar dat de koers zich daarna vrij snel weer herstelt tot aan een soort natuurlijk plafond dat hoort bij de potentie in die periode (hoge en lage rentestanden met hogere of lagere marges).
b) Klantrisico (credit risk en prepayment risk)
Er is ook het risico dat klanten massaal hun betalingsverplichtingen niet meer kunnen nakomen. Aan het begin van de corona crisis was het vooral angst voor dit risico dat de belegger uit de mREIT deed vluchten. Een goede mREIT is hier grotendeels voor beschermd door vooral in "agency securities" te beleggen (garantie door de overheid, te vergelijken met onze NHG). Klanten kunnen ook hun hypotheek vervroegd aflossen. Geen probleem zou je zeggen, tenzij je net een langlopende swap bent aangegaan en de rente heel erg is gedaald (wat meestal de trigger is voor zo'n prepayment). In de VS is het makkelijker voor een klant om boetevrij vervroegd af te lossen (in NL is het nog maximaal 10% per jaar als de bank het toestaat of bij een verhuizing), dus dit is een reëel risico bij dalende rentes en ook een verklaring waarom de koers in trapjes is gedaald met nieuwe lagere plafonds bij lagere rentestanden. Het voordeel is dat de rente nu dusdanig laag staat dat die niet veel lager kan zou je zeggen, en daarom voor mij een mooi instapmoment (althans: zo lijkt het, maar ik word de laatste jaren regelmatig verrast door de nieuwste fratsen van de centrale banken).
c) Inflatie
Tenslotte wil ik nog een laatste risico aanstippen die niet in het artikel wordt genoemd, maar die ik wel tegenkwam in een ander artikel: inflatie. In tegenstelling tot "gewone" vastgoed REITs, bieden mREITs géén bescherming tegen inflatie. Bij een gewone REIT zal het onderliggende vastgoed en huurbetalingen mee gaan stijgen met de inflatie en zal daardoor in zekere zin bescherming bieden tegen de geldontwaarding van de USD (door stijgende koersen en dividenden). Bij een mREIT ontvang je, alles goed gaat en de rente geen rare bewegingen maakt etc., elk jaar netjes ruim 10% dividend, maar je zal zelden of nooit een gestage groei zien van dit dividend of de koers. De enige "bescherming" tegen inflatie zit in dat dividend: als je ervoor zorgt dat je het deel dat je voor inflatiecompensatie herbelegt, dan kan je het restant zien als de reële dividendyield. Dus stel 2% inflatie, dan 2% herbeleggen en dan houd je 8% over om te eventueel op te maken (of natuurlijk ook her te beleggen). Pas als de inflatie langdurig >10% is zou je met recht kunnen zeggen dat de mREIT geen bescherming biedt tegen inflatie, maar hopelijk gaat ons dat niet gebeuren (mocht dat wél gebeuren, dan zitten we in ander soort problemen, waarvan het bezit van een mREIT die 10% oplevert vast de minste zal zijn)
Nogmaals dank aan QueSera, die ervoor heeft gezorgd dat ik zelf wat beter ben gaan nadenken waar ik eigenlijk zo'n 13% van mijn mix in heb gestoken, welke risico's ik daarbij loop in welke scenario's. Ik denk dat we elkaar goed helpen als we van tijd tot tijd naarmate de omstandigheden in de wereld veranderen elkaar scherp houden met scenario's die goed passen bij dat moment. Dan kunnen we elk voor zichzelf beter onderbouwde beslissingen nemen over welke posities we wel/niet willen houden/opbouwen/afbouwen.