Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

DividendVent schreef op 1 november 2022 07:50:

@HCohen was hem ook tegengekomen, interessant stuk. Als ik me niet vergis stond er dat sommige lange termijn obligaties teruggekocht konden worden voor een 45% discount? Lijkt me wel het overwegen waard. De vraag is als de schulden van URW tegen zulke gunstige rentes (irt de huidige markt) zijn aangegaan waarom de markt dan zo hard is over de schuldenberg.

quote:

DividendVent schreef op 1 november 2022 07:50:

(...) De vraag is als de schulden van URW tegen zulke gunstige rentes (irt de huidige markt) zijn aangegaan waarom de markt dan zo hard is over de schuldenberg.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 13:48:

[...]
Aan de schuldenberg is een herfinancieringsrisico verbonden indien de rentevoet nog jaren op dit niveau blijft dan wel verder stijgt. URW is gefinancierd tegen 1.5% voor het Europese deel en de markt eist hiervoor momenteel 4.5%, i.e. indien de rente nog jaren op dit niveau blijft verdriedubbelen de interestlasten voor de Europese bonds. Indien de rentevoet nog lang op dit niveau blijft zal - ondanks de goede operationele prestaties - de waarde van de panden dalen van de huidige NIY van 4.8% voor het Europese vastgoed naar 6.0%, i.e een waardedaling van 20% die deels gecompenseerd wordt door de betere operationele prestaties INDIEN die zo blijven als de Europese economie in een recessie treedt.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 13:48:

[...]
Het management stelt zich - voorlopig althans - op het standpunt dat de stijging van de interestvoet tijdelijk is en stelt daarom de verkopen uit in de veronderstelling dat de interestvoet daalt en de prijzen op een hoger niveau stabiliseren en er weer deals gedaan kunnen worden. Indien dit scenario uitkomt is de huidige strategie goed. Indien dit scenario niet uitkomt - de rente blijft 4.5% of stijgt verder - zal management of genoegen moeten nemen met (veel) lagere verkoopopbrengsten dan wel voor meerdere jaren de gemaakte winsten niet uitkeren (zoals nu het geval is) om de LTV onder controle te houden.

Mijn voorkeur zou het hebben om voor einde zomer 2023 de niet strategische panden (m.n. US regionals + EUR regionals) toch te verkopen, aangezien die op de lange termijn een zeer beperkte huurgroei zullen laten zien, er hierdoor fors op het personeelsbestand bespaard kan worden en de schulden hierdoor toch versneld worden afgebouwd met plm. EUR 1.8 mrd (uitgaande van 20% korting op boekwaarde). Het is namelijk niet uit te sluiten dat de rente nog een jaar of 3 op het huidige niveau blijft staan en vaak zie je dan dat de prijzen van het mindere vastgoed steeds verder dalen. Daarnaast is de strategie dan ook eenduidig: alleen Flagships.

quote:

Branco P schreef op 1 november 2022 17:09:

[...]

Zo extreem zal het niet zijn. Medio 2011 waren de financierings-rentes op hetzelfde niveau als nu en toen deed de URW NIY 5,5%. Er was toen alleen bezit in Europa.

En daar komt nog bij dat waardedalingen (als gevolg van hogere yields) gedempt worden door hogere huurinkomsten (als gevolg van indexeringen) dus we hebben het eerder over 10% waardedaling als gevolg van hogere rentes (mits deze op het huidige niveau blijven).

quote:

Branco P schreef op 1 november 2022 17:13:

[...]

Als je dit zelf nog eens terugleest, dan kom je toch eigenlijk tot één conclusie: URW moet in de loop van volgend jaar het goede spul (Flagships) in USA verkopen en proberen daar zo veel mogelijk minder spul bij te proppen.

Dat is de "mandjes strategie" als je panden verkoopt aan een value add belegger, die dan zelf de core of core plus panden na verloop van tijd doorzet aan een institutionele belegger. Ik denk echter dat dit bij de US Westfield flagships malls, welke USD 1 miljard per stuk moeten kosten, niet gaat werken. Een koper van deze malls koopt exclusief kwaliteit en kijkt niet eens naar de US regionals, i.e. wil deze absoluut niet hebben. Dit kan alleen als een fonds alle US bezittingen in één keer opkoopt, bijvoorbeeld een SPG of een Brookfield dan wel een US hedgefund, maar die gaan daar nu geen goede prijs voor betalen.Door juist alleen de US regionals en de Europese regionals de verkopen haal je snel EUR 1.8 mrd cash binnen bij 20% korting op de boekwaarde, doch behoudt je de topkwaliteit, waarvan je de huren kunt verhogen met de inflatie dan wel via MGR dan wel via SBR. Als deze assets die recessie dan goed doorstaan, gelden ze als resilient en nemen daardoor toe in aantrekkelijkheid en dus waarde.


Zolang de prijs daarbij maar optimaal blijft.

Rentes zullen overigens vanzelf weer naar beneden komen zodra de inflatie "keert". En dat zal ook vanaf eind Q1 2023/begin Q2 2023 gebeuren. Toen stoof de gasprijs immers omhoog.

In beginsel wel, tenzij de inflatie al teveel is doorgewerkt in de economie, waardoor de energiecomponent weliswaar deflatoir wordt, maar de overige goederen en diensten nu juist de inflatie veroorzaken. Zeker vanaf 1 januari zullen veel bedrijven hun tarieven fors gaan indexeren, waar deze tot op heden de inflatiepijn grotendeels zelf hebben genomen. Ik ben er derhalve nog niet zo gerust op dat de rentes gaan dalen vanaf lente 2023, ze zouden zomaar eens nog een jaar op 4.5% a 5% kunnen blijven staan wat URW betreft

Om deze reden ben ik voorstander van om weliswaar tegen korting toch alvast even fors wat geld binnen te trekken, want het kan zo maar zijn dat de prijzen in 2024 voor mindere kwaliteit vastgoed lager liggen dan de deal die nu gedaan kan worden. Vergelijk als je nu een ouder, nogal standaard huis met energielabel E/F/G in de verkoop hebt, het kan dan beter zijn nu een korting te geven en een deal te doen dan te wachten op betere tijden die misschien niet komen. Voor kwalitatief goed vastgoed - lees de URW flagships - komt de goede tijd vrijwel altijd terug .

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 18:08:

Dat is de "mandjes strategie" als je panden verkoopt aan een value add belegger, die dan zelf de core of core plus panden na verloop van tijd doorzet aan een institutionele belegger. Ik denk echter dat dit bij de US Westfield flagships malls, welke USD 1 miljard per stuk moeten kosten, niet gaat werken. Een koper van deze malls koopt exclusief kwaliteit en kijkt niet eens naar de US regionals, i.e. wil deze absoluut niet hebben. Dit kan alleen als een fonds alle US bezittingen in één keer opkoopt, bijvoorbeeld een SPG of een Brookfield dan wel een US hedgefund, maar die gaan daar nu geen goede prijs voor betalen.Door juist alleen de US regionals en de Europese regionals de verkopen haal je snel EUR 1.8 mrd cash binnen bij 20% korting op de boekwaarde, doch behoudt je de topkwaliteit, waarvan je de huren kunt verhogen met de inflatie dan wel via MGR dan wel via SBR. Als deze assets die recessie dan goed doorstaan, gelden ze als resilient en nemen daardoor toe in aantrekkelijkheid en dus waarde.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 18:08:

[...]
In beginsel wel, tenzij de inflatie al teveel is doorgewerkt in de economie, waardoor de energiecomponent weliswaar deflatoir wordt, maar de overige goederen en diensten nu juist de inflatie veroorzaken. Zeker vanaf 1 januari zullen veel bedrijven hun tarieven fors gaan indexeren, waar deze tot op heden de inflatiepijn grotendeels zelf hebben genomen. Ik ben er derhalve nog niet zo gerust op dat de rentes gaan dalen vanaf lente 2023, ze zouden zomaar eens nog een jaar op 4.5% a 5% kunnen blijven staan wat URW betreft

quote:

Branco P schreef op 1 november 2022 20:55:

[...]

Je hebt een te hoge pet op van de US Flagships Lamsrust. Dat is geen topkwaliteit. Niet voor niets wil URW ook van die Flagships af. Je begreep me verder denk ik niet helemaal: ik bedoelde ook te zeggen: URW moet de US Flagships verkopen, aan de hoogste bieder, en kijken of er dan misschien nog 1 of 2 Regionals bijgeperst kunnen worden. Lukt dat niet, dan alleen de Flagships. Dat is de grote klapper en dat zet serieus zoden aan de dijk.

quote:

Branco P schreef op 1 november 2022 21:01:

[...]

De rentes gaan natuurlijk al dalen als het signaal daar is dat de inflatie afneemt. 4,5% a 5% all in rente betalen in 2023, dat zou inderdaad goed kunnen. 4% zou ook nog wel kunnen, tegen het einde van het jaar. Je merkt het nu al op de rentemarkt: Zodra er een signaal is dat duidt op lagere inflatie of lagere economische activiteit dalen de rentes meteen een basispunt of 10.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 13:48:

[...]

Aan de schuldenberg is een herfinancieringsrisico verbonden indien de rentevoet nog jaren op dit niveau blijft dan wel verder stijgt. URW is gefinancierd tegen 1.5% voor het Europese deel en de markt eist hiervoor momenteel 4.5%, i.e. indien de rente nog jaren op dit niveau blijft verdriedubbelen de interestlasten voor de Europese bonds. Indien de rentevoet nog lang op dit niveau blijft zal - ondanks de goede operationele prestaties - de waarde van de panden dalen van de huidige NIY van 4.8% voor het Europese vastgoed naar 6.0%, i.e een waardedaling van 20% die deels gecompenseerd wordt door de betere operationele prestaties INDIEN die zo blijven als de Europese economie in een recessie treedt.

[/quote]

[quote alias=HCohen id=14486461 date=202211010922]
[...]

Omdat het(m.i.) vooralsnog, in afwachting van meer deleveraging, geen luxe-positie is waar URW zich in bevindt door die schuldpositie (dit bekeken door de lens van de actuele macro-context inflatie/rente/recessieangst = onzekerheden = risico).

H1 en Q3 waren imo wel robuust en grotendeels positief.
Het huidige koersniveau is te laag in mijn optiek(zou eerder, rekening houdend met alle risico's/ onzekerheden, rond de 60E moeten liggen) en alle metrics zijn het afgelopen jaar verbetert(maw het mgt doet goed werk).

quote:

DividendVent schreef op 1 november 2022 21:18:

[...]

Heren, dank voor de inhoudelijke reactie.
Ik heb geen financiele achtergrond dus de afkortingen vliegen mij eerlijk gezegd nog om de oren maar ik snap het totaal plaatje nog niet helemaal.

Het is me goed duidelijk dat een hogere rente het moeilijk maakt om te herfinancieren. Maar URW heeft langlopende bonds gelockt tegen lage rentepercentages en kan nog jarenlang haar schulden aflossen.

Ik begrijp dat de waarde van de assets vooral bepaald wordt door de discounted cashflows die ze voortbrengen en dat als er een recessie komt deze cashflows wel eens fors kleiner kunnen worden.
Maar op dit moment noteert het aandeel wel echt heel ver onder boekwaarde. Ik kan mij een analyse van de VEB heugen waar zelfs bij verkoop 100% US assets tegen 50% discount een boekwaarde van ~80 EUR resteert. Tegelijkertijd infleert geld keihard en moet dat ergens ook terugkomen in de waarde, me dunkt?
Voor corona noteert het aandeel nog 140 euro, en even terug 40. Die 140 euro zou nu 160+ waard zijn in hedendaagse euros. Zijn de cashflows 4 keer kleiner geworden? Is er zo'n significant risico dat 75% van de cashflow in het gedrang komt? Gaan van alle winkelcentra 3 kwart van de winkels op de fles? Dat is toch best wel een stevig doemscenario. En als dat het geval is, waarom is dat dan alleen zo bij vastgoed en waar blijft de rest van de index?

Misschien haal ik zaken door elkaar maar ik vind de waardering wel heel erg hard gedaald t.o.v. de resultaten.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2022 21:12:

[...]

URW management wil helemaal niet van de US flagships af, maar moet een keuze maken om de LTV weer onder de 40% te krijgen en geld te hebben om te investeren in de Europese mixed used strategie. Letterlijk antwoord Tritant in een recente conf call.

Van de US flagships is plm. 75% van A++ en A+ kwaliteit volgens het meest recente rapport van Greenstreet Advisors. Hier kijken de grote institutionele partijen naar. Ik ben geen voorstander om eerst de beste assets te verkopen en dan met de mindere flagships en de regionals te blijven zitten. Dat past niet in de strategie en komt niet sterk over. Beter juist die regionals en mindere flaghips (Montgomery en San Francisco) verkopen en dan verder investeren in de goede flagships. Volgens mij zit URW management ook op die lijn, dus afwachten of ze daarop blijven zitten.

quote:

HCohen schreef op 2 november 2022 08:01:

NEO-update(Brussel)

Philippe Close over het NEO-project op de Heizel: "Ik wil naar het einde van het gestarte proces"
bx1.be/communes/bruxelles-ville/phili...
Ondanks onze informatie dat het Gewest opnieuw de betaling van zijn quotum voor de financiering van het CVBA-project voor het NEO-project heeft uitgesteld, herhaalt de burgemeester van de Stad Brussel in L'Écho zijn vastberadenheid om dit stedelijke en commerciële dossier tot een goed einde te brengen.

Zoals we op 17 oktober exclusief aankondigden, heeft het Brussels Gewest voor het tweede opeenvolgende jaar beslist om SCRL Neo niet te financieren voor een bedrag van acht miljoen euro, een quotumaandeel dat contractueel is voorzien tussen het Gewest en de Stad. Ondanks deze nieuwe financiële klap legt de burgemeester van de Stad Brussel Philippe Close (PS) in L'Écho uit dat hij zich niet al te veel zorgen maakt over deze regionale beslissing:
"Wanneer we echt herfinanciering nodig hebben – bijvoorbeeld om de verbinding tussen het Heizelplateau en de Ring te voltooien – zal het bestuur van NEO een beroep doen op zijn aandeelhouder uit de cash waarin het contract voorziet. Persoonlijk zou ik natuurlijk graag zien dat de vaste vergoeding regelmatig daalt", zegt hij.

Naast het Gewest wordt volgens L'Écho ook bevestigd dat Unibail-Rodamco-Westfield (URW), het private consortium dat fase 1 van de herontwikkeling van het Heizelplateau op commercieel vlak financiert, NEO-Européa niet langer in zijn grote projecten opneemt in zijn budget en dat de contactpersoon bij URW op dit dossier een stap opzij heeft gezet.

De burgemeester maakt zich geen zorgen: "Ik heb altijd een directe lijn naar de directie van URW en ik heb geen signaal van haar dat ze de stekker eruit wil trekken." Hij blijft dan ook overtuigd van de noodzaak van deze herontwikkeling: "The Mall of Europe gaat 55.000 vierkante meter bieden. En ik ben ervan overtuigd dat dit winkelcentrum een van de locomotieven zal zijn van de toekomstige heringerichte wijk."

quote:

Branco P schreef op 2 november 2022 08:41:

[...]

Dat is relevant voor ECP die met Woluwe de grootste concurrent van NEO in portefeuille heeft.

quote:

HCohen schreef op 2 november 2022 09:07:

[...]

Eens, al wordt het wel minimaal middellange termijn werk.

Officieel staat het project niet(meer) op de lijst 'pijplijnprojecten', maar gezien alle geluiden vd vlaamsche overheid lijkt er een sterke wil te zijn om het perspectief van dit project in leven te houden. URW schiet het dan ook niet finaal af(Croydon en Milaan pareil).

Mbt ECP,: mocht het project op termijn werkelijk een startsein krijgen, dan resteert er nog ruim de tijd om de impact te evalueren( beleggersperspectief/ perspectief ECP).