Rentegokje
10 augustus 2009 | Het Financieele Dagblad
Wereldhave is een wat vreemde eend in de bijt. Het beursgenoteerde vastgoedfonds uit Den Haag laat zich nooit verleiden tot roekeloos gedrag en ziet als gevolg daarvan de kredietcrisis nu grotendeels aan zich voorbijtrekken. Waar collega's zich in allerlei bochten wringen om binnen bankafspraken te blijven, is Wereldhave een oase van rust. Het bedrijf doet ook nooit gek met het opwaarderen van zijn portefeuille, dus hoeft nu ook niet veel van de waardes af te boeken. Kortom, wat is Wereldhave? Saai, zoals vastgoed behoort te zijn.
Toch houden ze bij Wereldhave stiekem ook wel van een gokje, mits het verantwoord is. Neem de rentestrategie van het bedrijf. Van het geheel van euro 775 mln aan kortlopende en langlopende rentedragende schulden die het bedrijf op zijn balans heeft staan, heeft circa 73% een variabele rente. Dat betekent dat deze op en neer gaat, afhankelijk van wat de centrale banken doen. Verhogen deze de rente waartegen banken bij hen kunnen lenen, dan gaat Wereldhave meer rente betalen. Maar verlagen de centrale banken hun rente, dan betaalt Wereldhave ook minder over zijn leningen.
De zonnige consequenties daarvan werden zichtbaar in het halfjaarcijferoverzicht dat Wereldhave afgelopen vrijdag presenteerde. De gemiddelde rente die Wereldhave eind 2008 betaalde was met 3,7% al niet hoog. Maar doordat de centrale banken de afgelopen tijd hun rentes verder verlaagden, in hun pogingen de economie te stimuleren, is de gemiddelde rente op 30 juni van dit jaar tot 2,2% gedaald. Ze lachen zich een breuk op het hoofdkantoor in Den Haag!
Wereldhave hanteert al jaren een strategie van variabele rentes en zegt daar veel voordeel van te hebben. Hoeveel? Als Wereldhave nu zou kiezen voor het vastzetten van zijn rentelasten, dan heeft het te maken met 5-jaars referentierentes die variëren van 3% voor euroleningen tot 3,3% voor dollarleningen. Tel daar een risicopremie van pakweg 150 basispunten bij op en er rollen renteniveaus van meer dan 4,5% uit. Op de totale leningenportefeuille van Wereldhave van euro 775 mln leidt dat tot minstens euro 35 mln aan jaarlijkse rente. Dit terwijl Wereldhave met de 2,2% aan rente die het op 30 juni verschuldigd is, afkoerst op slechts euro 17,5 mln.
Variabele rentes zijn altijd lager dan vaste rentes. Maar ze brengen meer onzekerheid met zich. Want de 2,2% aan rente die Wereldhave eind tweede kwartaal verschuldigd was, wordt doorlopend aangepast en is dus al lang weer achterhaald. Wereldhave kan daar goed mee leven, omdat het een solide balans heeft. Zelfs na de recente afwaarderingen op vastgoed heeft Wereldhave een ongekende solvabiliteit van 64%.
Wanneer zou het bedrijf willen switchen naar vaste rentes? Als het een gierende inflatie voorziet, met als gevolg torenhoge rentes ter bestrijding. Wie vreest dat dit gebeurt - en die zijn er - kan het rentebeleid van Wereldhave als leidraad hanteren. Deze vastgoedbeleggers gokken immers alleen als het verantwoord is.
Bartjens@fd.nl
Copyright (c) 2009 Het Financieele Dagblad