JAN DWARSHUIS De Nederlandse woningmarkt krabbelt iets op. Dat is mooi. Maar zolang de échte problemen – fiscaliteit en financiering – niet zijn opgelost, blijft het schaatsen over flinterdun ijs.
De Nederlandse woningmarkt krabbelt op, het zal u niet ontgaan zijn. Uitgeslapen lokale vastgoedspeculanten proberen een graantje mee te pikken en krikken de prijzen, en de bijbehorende omzet, bewust iets hoger op. De statistieken ogen daardoor nog wat fraaier. Ik noem het éénzijdig High Frequency Trading in vastgoedland. De NVM staat direct op de barricade om het goede nieuws te delen met haar potentiële kopers. Zonder de NVM te kort te willen doen, merk ik op dat deze vastgoeddeskundigen tijdens het uitbreken van de crisis een waslijst aan foutieve aannames de wereld in gestuurd hebben. De bril van de NVM is roze.
Nederland worstelt met een schuld van circa 1.200 miljard euro (2.644 miljard gulden). Op 16,8 miljoen inwoners is dit veel geld; van de sobere spaarzame Nederlander is weinig meer over. Nederland is een schuldenmachine geworden van wereldformaat. De Nederlandsche Bank erkent dat de onderwaterhypotheek een hardnekkig verschijnsel is. De eerder aangekondigde stenen strop is daarmee voor grofweg een kwart van de Nederlandse huizenbezitters een feit. Hier zal waarschijnlijk nog minimaal tien jaar mee geworsteld moeten worden, waardoor enig gezond financieel perspectief met de grond gelijk gemaakt is. Iedereen weet ook dat een oplopende rente een tikkende tijdbom onder te veel schuld is.
Vijf keer salaris
Tot mijn stomme verbazing werd mij afgelopen week ingefluisterd dat ABN AMRO nog steeds vijf keer uw salaris financiert bij de aankoop van een eigen huis, en dit zonder inbreng van eigen geld. De bank met de heer Zalm aan het roer heeft kennelijk weinig geleerd de laatste jaren. De IPO lonkt en daar moet veel voor wijken. De cijfers van de bank moeten koste wat het kost glanzen.
HET HELE SYSTEEM RONDOM DE FINANCIERING EN FISCALITEIT VAN HET EIGEN HUIS MOET OP DE SCHOP
Ik ben geen tegenstander van eigenwoningbezit. Sterker nog, ik ben een fervent voorstander. Echter, de condities en uitgangspunten moeten wel goed zijn. In de loop der jaren is er op fiscaal gebied heel wat gesleuteld aan het eigenwoningbezit in Nederland. Hierdoor is de eigen woning iets te vaak een speelbal van de wispelturige politiek geworden. Dit zijn geen stabiele investeringsomgevingen waarin veel mensen hun grootste financiële beslissing ooit nemen.
Systeem op de schop
De kern van de zaak is dat het hele systeem rondom de financiering en fiscaliteit van het eigen huis op de schop moet. In Nederland zijn er genoeg slimme economen en fiscalisten die het kabinet daarbij een handje kunnen helpen. Jaren geleden heb ik al eens aangegeven dat Nederlands pensioengeld een belangrijke rol kan spelen in de bestrijding van de crisis. Gelukkig zie ik veel goede initiatieven voorbij komen.
Persoonlijk zou ik opteren voor een constructie waarbij de huizenkoper verplicht wordt een zogenaamde ‘margin of safety’ aan te houden als percentage van het aangekochte huis. Een pensioenfonds, of een ingenieuze vorm van een eenmalige subsidiestructuur, zou deze ‘margin of safety’ tijdelijk kunnen faciliteren indien de koper hierover zelf niet beschikt. De hypotheekrente-aftrek zou in zo’n scenario direct komen te vervallen. Immers, als de rente oploopt wordt deze rekening voor de Nederlandse Staat sowieso onbetaalbaar.
Exposure
Veel huizenkopers worden over de streep getrokken, omdat de maandlasten soms wat lager uitvallen dan bij huur. Maar de exposure, het onderhoud en de fors opgelopen lokale belastingen worden daarbij maar al te vaak (bewust) vergeten omdat ‘stenen altijd in waarde stijgen’. Inmiddels weet u dat stenen – als een baksteen – in waarde kunnen dalen. Niemand kan u vertellen of de bodem al gezet is, ook de NVM makelaar niet.
Met een dertigjarige bull markt in de obligatiemarkt, die op zijn laatste benen loopt, kan een plotseling sterk oplopende rente voor een enorme kater op de gevoelige Nederlandse huizenmarkt zorgen. Verder is de crisis op zijn retour, maar zeker nog niet overwonnen. Juicht u daarom niet te vroeg. De Nederlandsche Bank houdt immers niet voor niets rekening met zo’n scenario en heeft terecht een zeer uitgebreide stresstest op stapel staan.