Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

1.585 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 76 77 78 79 80 » | Laatste
Horizon
0
quote:

Branco P schreef op 7 januari 2021 12:49:


[...]

Supermarkten tegen factor 16x? Yo wish! Maak daar eerst maar eens factor 20x van

en een factor 9,5x op de overige winkels excl. leegstand is natuurlijk ook te laag bij een dergelijk winkelcentrum.

Bij Emiclair moet je gewoon uitgaan van ongeveer de laatst bekende officiële taxatiewaarde.




Horizon
0
De koopprijs is gewoon bevestigd door koper hoor, dus gegeven de huur kan ik moeilijk tot een andere rekensom komen..
NLvalue
0
Ik zie dit wat simplistischer: 47.000.000 gedeeld door de m2 = e 2385/m

De hele (resterende) nederlandse portefeulle van 415.000m2 staat voor een miljard in de boeken = 2409. (jawel - onder de prijs waar Woensel XL voor verkocht is..)

Hier is ws lichtjes op afgeboekt op al hoge NIY - en Urban Interest heeft de ontwikkelingskans als cadeautje meegekregen,. Redelijk resultaat - maar niet goed genoeg voor een schouderklopje voor Matthijs.

De echte afboeking zal in Frankrijk zitten - 8 miljoen voor 7000m2 , daar zal het niet voor in de boeken gestaan hebben (voor 28/12...) . Klein bier allemaal - hup, door naar de Champs Elysee... tijd voor de finale op de ronde van Frankrijk (zonder doping aub)
Marco1337
1
Die eindsprint zit barstensvol doping.
Frankrijk in de boeken voor 790 miljoen na giga afwaarderingen. Als Storm het verkoopt voor 750 miljoen
Doet ie net alsof het een werelddeal is geweest "Just below book value" Terwijl hij eigenlijk 30% korting geeft ten opzichte van 1 jaar geleden.

Die 750 miljoen:
375 miljoen naar aflossing
300-350 miljoen naar zijn of strategie
25-75 miljoen aandelen inkoop om dalende EPS deels te kunnen compenseren.

Iedereen zal hier dolgelukkig mee zijn en de koers zal omhoog schieten, korte termijn beleggers vieren feest. Maar de lange termijn beleggers zijn beduveld.
Marco1337
0
Laat die aandelen inkoop maar zitten trouwens, net even een rekensommetje gemaakt, en als 450 miljoen voor aflossing wordt gebruikt daalt de LTV naar 41% minus die procent van gister zitten we dan net veilig op 40%.

Van Herk gaat op dat moment echt niet accepteren dat er vervolgens 300 miljoen wordt verbrast aan verbeteringen die niet direct zorgen voor extra opbrengsten. Een bod van 1 miljard op de resterende assets van 1,9 miljard en 800 miljoen schuld lijkt dan genereus. Maar eigenlijk wordt er dan maar 700 miljoen betaald omdat die 300 miljoen aan winkel verbetering nog niet is verprutst. Zou echt de truc van het jaar zijn om voor een prikkie het Belgische en Nederlandse vastgoed in handen te krijgen.
Marco1337
0
En aangezien hij al 25% heeft hoeft hij dan maar 750-300= 450 miljoen in te leggen. Als hij dat voorfinanciert en vervolgens België verkoopt heeft van Herk precies wat hij wil. 100% van het Nederlandse winkelvastgoed, waarschijnlijk bijna schuldenvrij. Wat een lachertje zou dat zijn.
NLvalue
0
nog maar eens door t te huur aanbod van winkels bij de heer van H gekeken - 69.000m2 te huur, = vorige keer 63.000m2 = de keer daarvoor 58.000m2.


Zitten wel wat grote jongens tussen - maar toch - de trend is toch dat vH ook met wat meer leegstand te kampen heeft. Voor die liefhebber - ook wat gerenoveerde pandjes In den Boogaard. of een wrakkig pandje te huur voor 10/m2/mnd naast de kruidvat.

Met die trend denk ik wel dat hij op zoek is naar meer waardecreatie bij WHA - niet zeker of hij de panden ook wil hebben
junkyard
0
Bedankt voor het delen van de inzichten. Emiclaer inderdaad voor €47 miljoen:

www.urbaninterest.nl/nieuws/convenien...

Dit lijkt niet beneden gemiddeld NL portefeuille (kwaliteit). Interessant dat Urban Interest blijft doorkopen in deze markt, en dus kansen blijft zien (tegen hoge yields) en hiertoe opkoopt van grote (qua herontwikkeling minder wendbare) beursgenoteerde partijen als Vastned (diverse transacties 2016-2017) en Wereldhave (2020 WoensXL + Emiclaer).

Met deze informatie komt het op mij over dat Wereldhave graag voor jaareinde 2020 vastgoed wilde verkopen om de LTV onder controle te houden, eerst vol heeft ingezet op verkopen in Frankrijk, zie bijvoorbeeld het halfjaarbericht:

Our finance teams have worked hard to finish all necessary preparations for the phase-out of France, and many site visits have taken place. In the coming months management will evaluate all the options to see which scenario provides the best value for shareholders and lowers our net LTV ratio which increased to 46.7% on 30 June 2020.
Several parties have shown interest for one or more properties, the whole portfolio or other structures.

Ondanks deze brede interesse en intensieve voorbereiding (met bijbehorende kosten...) in het eerste halfjaar van 2020, blijkt nu dat het Franse vastgoed moeilijk verkoopbaar is, en alleen een deel in Bordeaux is verkocht voor € 10 miljoen (= € 1.400 m2 t.o.v. € € 3.675 per m2 gemiddelde boekwaarde in Frankrijk). Om alsnog de schuldgraad beheersbaar te houden voor jaareinde 2020, lijkt het redelijk presterende Emiclaer (met supers en potentieel) verkocht.

Goed dat alle opties worden afgewogen en plan B is uitgevoerd om het hoofd boven water te houden, maar weinig bemoedigend dat de verkopen in Frankrijk zo stroperig verlopen. Begrijpelijk in deze tijd, maar als verkoop nu niet lukt, wanneer dan wel en hoe zal Wereldhave deze winkelcentra in de tussentijd beheren (met een Franse verhuurorganisatie die te horen heeft gekregen dat het einde nabij is ivm slechte performance)? Als verkoop niet doorgaat dan is vanaf dit punt blijkbaar aanhouden (+ opnieuw investeren?) de beste optie voor aandeelhouders m.b.t. het Franse vastgoed?

Ik verwacht een behoorlijke afboeking op het Franse vastgoed per jaareinde 2020, met een LTV die boven einde Q3 uitkomt (ondanks deze verkopen), wat opnieuw de druk op Wereldhave zet om meer vastgoed te verkopen t.b.v. schuldreductie (en wat zelfstandige herontwikkeling / NL portefeuille transformatie bemoeilijkt).
Marco1337
0
@junk kan me hier wel in vinden. Wat verwacht jij dan als verkoopprijs? In eerste instantie dacht ik dat die 750 haalbaar zou moeten zijn gezien de toch al grote afwaarderingen.
Zal misschien toch lastig worden, wat is reëel? 700? 650? 600? Lijkt me dat elke euro die Frankrijk minder opbrengt ten laste zal gaan van het budget voor de nieuwe strategie.
junkyard
0
quote:

Marco1337 schreef op 7 januari 2021 17:27:


@junk kan me hier wel in vinden. Wat verwacht jij dan als verkoopprijs? In eerste instantie dacht ik dat die 750 haalbaar zou moeten zijn gezien de toch al grote afwaarderingen.
Zal misschien toch lastig worden, wat is reëel? 700? 650? 600? Lijkt me dat elke euro die Frankrijk minder opbrengt ten laste zal gaan van het budget voor de nieuwe strategie.


Dit lijkt mij veel te hoog, paar maanden terug was mijn inschatting:
Netto verkoopopbrengst t.h.v. 2/3e boekwaarde (€ 500 miljoen) inclusief afwikkeling verhuurorganisatie en betaling transactiekosten zou ik bij huidige omstandigheden als normaal (base case) beschouwen, alles erboven is positief.

Boekwaarde Frankrijk per jaareinde 2020 zal vast beneden de € 700 miljoen uitkomen, na verkoop deel Bordeaux (€ 10 miljoen) en nieuwe afboekingen.
NLvalue
0
Laten we even rekenen met die cijfers - Frankrijk wordt verkocht tegen 500 ( stel...)

Frankrijk+ NL staat voor 1806 (753+1053) in de boeken - schuld 1041 = LTV 57,6%
B: 936,5 - schuld 270 = ltv 29%.
Mix LTV 46,7%

Na verkoop rest Frankrijk voor net 500, + deze 2 voor 57 zakt de waarde F+L naar 1000 en schuld naar 1041-500-57= 484 NL LTV = 48,4%
B: 936,5 - schuld 270 = ltv 29%.
Mix LTV (484+270) /(1000+936) = 38,9%

Huh? Dat noemen we een Philipsje doen - des te meer je van laagrenderende business je over boord gooit - des te mooier de rest lijkt.

Mocht Storm slechts tegen die grafprijs kunnen verkopen - houden we een toko over die zeer conservatief in de boeken staat - en een acceptabele LTV heeft. En een CEO die geen geld heeft om capex verslindende projecten te doen.

Mocht het 500 worden - dan zal dhr Spanjer wel de recente Frannse referentie transactie NIYs in de lage 5% oplepelen en uitleg vragen waarom de RvB zo ondermaats vs de markt presteert...

Kortom.. Fr verkopen tegen zelfs 500 is goed voor WHA .. maar voor dat soort ramsjresultaten hebben we geen duurbetaalde RvB/RvC nodig..,
junkyard
0
Eens dat € 500 miljoen bij huidige beurskoers positief is. Veel meer lijkt mij lastig, ook omdat de collections en bezetting (+ track record, dalende huren) in Frankrijk zwak is. Nog even verder gekeken, in Q3 bericht (eind oktober 2020) stond:

During the year, the investment market for shopping centers in France has deteriorated. However, we continue to make progress as planned with the disposal of the French business.
Four Dutch disposals are marketed in Q4 2020, for which Wereldhave expects to enter into negotiations during H1 2021.
Execution of the disposals are aimed to be completed before year-end 2021.

Daarmee duidelijk dat de verwachtingen voor Franse opbrengst al wat zijn verlaagd (tevens vooraankondiging afboeking). Op basis hiervan extra opmerkelijk dat Emiclaer al is verkocht (ivm onderhandelingen pas in H1 2021), wilde Wereldhave hier heel graag voor jaareinde 2020 vanaf om de Franse afboeking op te kunnen vangen of stond Urban Interest klaar met een knock out bod? Ik vermoed ergens in het midden (maar iets meer naar het eerste), € 47 miljoen lijkt een mooie yield te genereren (zeker met iets aan potentie qua uitbreiding) maar is ook weer geen dumpprijs.
Branco P
0
Harry Hilders een knock out bod.... haha dat is hilarisch, moest er hartelijk om lachen, dank daarvoor!
Branco P
0
Als je verkoopt aan handelaars zoals Harry H dan weet je dat je de laagstmogelijke prijs uit de markt gehaald hebt.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 7 januari 2021 20:26:


Als je verkoopt aan handelaars zoals Harry H dan weet je dat je de laagstmogelijke prijs uit de markt gehaald hebt.


Ha, mij was deze achtergrond niet bekend, maar ik vermoedde al dat Wereldhave dit erg graag voor jaareinde kwijt was om de schuldgraad onder controle te houden. De door Horizon ingecalculeerde 7,6% NIY / rekensom kan best dichtbij zitten.

Al met al zou wat meer tekst en uitleg toch wel prettig zijn bij dit soort verkopen, CEO Storm met zijn verleden bij Kempen zou toch moeten weten dat meer detail (transparantie) wordt gewaardeerd door de markt, zodat er weinig te gissen blijft.

Wat dat betreft is ECP een verademing, met transparante boekwaarden per pand. Dan is er geen ontkomen aan bij verkoop, en is er direct duidelijkheid. Andere fondsen zullen dit mogelijk ervaren alsof een onderhandelingspositie wordt prijsgegeven, maar bij lange termijn beleid (buy & hold) zonder korte termijn verkoopdruk is dit geen issue.

Je hoort het goed, een positieve noot over ECP :)
jan6307
0
Update 23 oktober 2020 : Wereldhave verhoogt outlook winstgevendheid. Bij de presentatie van de 3-e kwartaalcijfers laat Wereldhave weten voor 2020 uit te gaan van een EPRA-winst (direct resultaat) tussen de 1,90 tot 2,10 euro per aandeel. Het vastgoedfonds rekende in juli nog op een EPRA-winst tussen de 1,70 tot 1,90 euro per aandeel. Normaal gesproken streeft het concern naar een winstuitkering van 75 tot 85 procent van de EPRA-winst. Over 2020 (betaling in 2021) zou dit in de vorm van een jaardividend zijn in plaats van kwartaaldividenden.
As previously announced, Wereldhave will not pay quarterly dividends in 2020, but will move to an annual payment. The level of the 2020 dividend will be determined at the publication of the FY 2020 results.
Nadere mededelingen volgen bij de bekendmaking van de jaarcijfers op 12 februari 2021.

Succes
Beursplein 5
0
AMSTERDAM (ANP) - Michiel Witteveen, de topman achter winkelketens Blokker, Intertoys en BCC, waarschuwt voor een golf aan faillissementen onder winkeliers bij een verlenging van de huidige lockdown. In december besloot het kabinet alle niet-essentiële winkels tot zeker 19 januari te sluiten om de snelle verspreiding van de coronavirus een halt toe te roepen. Als de coronamaatregelen nog langer duren zullen maar weinig winkeliers dat overleven, zegt Witteveen in een interview met Het Financieele Dagblad.

"Straks hebben we een pyrrusoverwinning: het aantal besmettingen naar beneden, maar de 800.000 mensen die in de retail werken op straat" zegt Witteveen tegen de zakenkrant. Zijn eigen bedrijven, die hij via moederconcern Mirage Retail bezit, zijn volgens Witteveen wel bestand tegen een langere lockdown.

Witteveen noemt het Nederlandse coronabeleid in het FD een "virologenfeestje", met weinig oog voor de gevolgen voor ondernemers. "Ik heb niet het idee dat mensen binnen de overheid begrijpen hoeveel impact hun beslissingen hebben. En ambtenaren die elke maand netjes hun salaris overgemaakt krijgen, hebben makkelijk praten." De tegemoetkoming in vaste lasten die de regering optuigde als steunmaatregel, is volgens de Blokker-eigenaar voor veel winkelbedrijven ruim onvoldoende.

Kort na de afkondiging van de winkelsluitingen riep Mirage Retail andere winkelbedrijven nog op om de aangescherpte coronaregels zo strikt mogelijk te volgen. In diezelfde dagen waren ketens als HEMA en Action nog van plan om open te blijven, omdat een deel van hun assortiment uit "essentiële" voedingsmiddelen of verzorgingsproducten bestond. Na een golf aan kritiek op die beslissing gingen ze alsnog dicht.
Beursplein 5
0
quote:

jan6307 schreef op 7 januari 2021 23:06:


Update 23 oktober 2020 : Wereldhave verhoogt outlook winstgevendheid. Bij de presentatie van de 3-e kwartaalcijfers laat Wereldhave weten voor 2020 uit te gaan van een EPRA-winst (direct resultaat) tussen de 1,90 tot 2,10 euro per aandeel. Het vastgoedfonds rekende in juli nog op een EPRA-winst tussen de 1,70 tot 1,90 euro per aandeel. Normaal gesproken streeft het concern naar een winstuitkering van 75 tot 85 procent van de EPRA-winst. Over 2020 (betaling in 2021) zou dit in de vorm van een jaardividend zijn in plaats van kwartaaldividenden.
As previously announced, Wereldhave will not pay quarterly dividends in 2020, but will move to an annual payment. The level of the 2020 dividend will be determined at the publication of the FY 2020 results.
Nadere mededelingen volgen bij de bekendmaking van de jaarcijfers op 12 februari 2021.

Succes


De LTV is ca. 45%.

Er moet veel geïnvesteerd worden in achrerstallig onderhoud.
De boekwaarde gaat nog verder dalen.
De huurinkomsten van de Franse winkelcentra gaan mogelijk wegvallen.
Het dividend gaat dan waarschijnlijk dalen naar 60 tot 80 eurocent per jaar.

NLvalue
0


Hilders , de bodemschraper , vindt n wickelcentra kopen tegen 2400/m2 een uitgelezen kans. En jij hebt winkelcentra in de boeken staan tegen 2400.

Waar zie jij de risico’s op verdere afboekingen?.

De volgende deal in NL die ik verwacht is met ASR.
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 7 januari 2021 20:26:


Als je verkoopt aan handelaars zoals Harry H dan weet je dat je de laagstmogelijke prijs uit de markt gehaald hebt.


Pagina 10 - Woensel xl is ook aan Hilders verkocht. Ik weet niet op basis waarvan jij concludeert dat dat de laagst mogelijke prijzen zijn die hij betaalt.

www.wereldhave.com/siteassets/coporat...
1.585 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 76 77 78 79 80 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 23 jul 2021 17:35
Koers 14,850
Verschil +0,260 (+1,78%)
Hoog 15,070
Laag 14,770
Volume 114.206
Volume gemiddeld 0
Volume gisteren 127.096