Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

quote:

aandeeltje! schreef op 7 februari 2012 14:07:

[...]

wat zijn betrouwbare cijfers. Voor elke hypothese zijn reeksen te vinden, maar ook voor het tegenovergestelde. De prijzen zijn net zo hoog als de last redelijk te betalen is en financiering mogelijk is. Nou de financieringscapaciteit neemt zo ongeveer 30% af en de lasten waren ook zo'n beetje 30% te hoog geworden (als je sparen/aflossen meeneemt). Dat roep ik al een tijdje en daar ligt dan ook wel weer een nieuw evenwicht. Lets say van 2008 + pessimistisch + 7 jaar geen normale inflatiecorrectie - 30% > prijzen 1998. 1998 - 2008 is tenminste een verdubbeling geweest nominaal. Een halvering nominaal gaat niet gebeuren.

quote:

aandeeltje! schreef op 7 februari 2012 14:07:

...... De prijzen zijn net zo hoog als de last redelijk te betalen is en financiering mogelijk is.

quote:

KidBackInTown schreef op 7 februari 2012 15:20:

[...]

Dat is zo ongeveer de essentie van het probleem.

Niet de kostprijs plus redelijke winst maar wat nog net betaald kan worden is de prijs. Dat heeft in het recente verleden voor gigantische prijsstijgingen gezorgd.

En zal in de naaste toekomst voor navenante dalingen zorgen.

Wie gaan er bloeden ?

- Huidige woningbezitters, waardedaling
- Makelaars, minder aantal transacties, lagere prijs per transacties, er gaan er veel FAILLIET
- Banken, aanzienlijk lagere hypotheekomzet, groter aantal hypotheken onder water
- Lokale overheid, aanzienlijke waardedaling grondposities, als voorbeeld Apeldoorn en Deventer, maar er zijn er heel veel meer.
- Woningcoorporaties, druk op woningprijzen maar ook op huren

- Belastingbetalers, indien een of meer van bovenstaande partijen op enigerlei wijze gecompenseerd gaan worden.

quote:

MrMarshall schreef:

[quote alias=aandeeltje! id=6101631 date=201202071407]
[...]

wat zijn betrouwbare cijfers. Voor elke hypothese zijn reeksen te vinden, maar ook voor het tegenovergestelde. De prijzen zijn net zo hoog als de last redelijk te betalen is en financiering mogelijk is. Nou de financieringscapaciteit neemt zo ongeveer 30% af en de lasten waren ook zo'n beetje 30% te hoog geworden (als je sparen/aflossen meeneemt). Dat roep ik al een tijdje en daar ligt dan ook wel weer een nieuw evenwicht. Lets say van 2008 + pessimistisch + 7 jaar geen normale inflatiecorrectie - 30% > prijzen 1998. 1998 - 2008 is tenminste een verdubbeling geweest nominaal. Een halvering nominaal gaat niet gebeuren.
[/quote]

Volgens mij heb ik in mijn bovenstaande berekening het woord 'nominaal' verkeerd gebruikt (ik bedoelde halvering o.b.v. de Herengracht-index en die is inflatiegecorrigeerd).

In mijn berekening kom ik op een nominale daling van 30% t.o.v. het huidige prijsniveau. Dat is toch ook wat jij bedoelt in je bovenstaande stukje?

Verder: je schrijft "Voor elke hypothese zijn reeksen te vinden, maar ook voor het tegenovergestelde." Dat is in beginsel waar, maar mij toch iets te relativistisch. Best practice is om zo groot aantal studies, hypothesen en reeksen naast elkaar te leggen en zo zo mogelijk naar waarde (o.a. objectiviteit, motief, betrouwbaarheid gegevens, eigen bias) te schatten.

Als ik dat naar eer en geweten probeer te doen, dan komt toch het meest waarschijnlijke scenario bovendrijven dat de komende 2-8 jaar een daling te verwachten is van 10-40%. Grote bandbreedte, maar toch een duidelijke richting.

quote:

wieweet schreef op 7 februari 2012 15:47:

Gemeente`s e.d zijn al jaren in grondspeculatie e.d betrokken daar kwam juist hun begroting vandaag.

vrgr

quote:

KidBackInTown schreef op 7 februari 2012 15:20:

[...]

...Wie gaan er bloeden ?

- Huidige woningbezitters, waardedaling
- Makelaars, minder aantal transacties, lagere prijs per transacties, er gaan er veel FAILLIET
- Banken, aanzienlijk lagere hypotheekomzet, groter aantal hypotheken onder water
- Lokale overheid, aanzienlijke waardedaling grondposities, als voorbeeld Apeldoorn en Deventer, maar er zijn er heel veel meer.
- Woningcoorporaties, druk op woningprijzen maar ook op huren

- Belastingbetalers, indien een of meer van bovenstaande partijen op enigerlei wijze gecompenseerd gaan worden.

quote:

aandeeltje! schreef op 7 februari 2012 15:51:

[...]

Ik hou het nu op 20-25%. We hebben al wat gehad.

Vermogensverlies zal mij geheel een biet wezen, net zoals de vermogenswinst. Dit huis is inwisselbaar voor een ander, meer passend in levensfase alsdan zonder 1 cent bij te leggen, misschien krijg ik nog wel wat op mijn bankrekening gestort, dat zal hooguit 150 k zijn en daarmee los ik makkelijk het restant, if any alsdan af. Het vermogen wat erin zit kan ik niets mee, heeft verder ook geen waarde liquide gezien. Moet ergens wonen, maar zal dat altijd kunnen hypotheekvrij, dat is toch een geruststellende gedachte. Uiteraard is dat nooit helemaal zeker, net zomin als ik kan uitsluiten dat er geen vliegtuig op mijn hoofd valt. Kan me niet overal druk over maken verder.

quote:

henk38 schreef op 7 februari 2012 14:56:

[...]

Als je mij in 2007 al had geloofd , zou je veel minder
hebben verloren dan nu het geval is.
En hoe langer je blijft ontkennen , de hoger je
verlies zal oplopen.
Ik spreek veel makelaars die heel wat verkopers
elke keer weer moeten uitleggen dat prijzen
zijn gedaald.
De meeste verkopers zitten in een totale ontkenningsfase
Ik weet voor 100% zeker dat de prijzen in 2012 flink gaan
dalen en veel meer dan in de jaren ervoor

quote:

MrMarshall schreef:

[quote alias=aandeeltje! id=6101985 date=201202071551]
[...]

Ik hou het nu op 20-25%. We hebben al wat gehad.

Vermogensverlies zal mij geheel een biet wezen, net zoals de vermogenswinst. Dit huis is inwisselbaar voor een ander, meer passend in levensfase alsdan zonder 1 cent bij te leggen, misschien krijg ik nog wel wat op mijn bankrekening gestort, dat zal hooguit 150 k zijn en daarmee los ik makkelijk het restant, if any alsdan af. Het vermogen wat erin zit kan ik niets mee, heeft verder ook geen waarde liquide gezien. Moet ergens wonen, maar zal dat altijd kunnen hypotheekvrij, dat is toch een geruststellende gedachte. Uiteraard is dat nooit helemaal zeker, net zomin als ik kan uitsluiten dat er geen vliegtuig op mijn hoofd valt. Kan me niet overal druk over maken verder.
[/quote]
20-25%, 30%, 40%. Valt wat mij betreft allemaal binnen de onzekerheidsmarges. Ben niet van het CPB, die het waagt om economische groei/krimpcijfers op tienden nauwkeurig te voorspellen ;-)

Verder: als je op dit moment huiseigenaar bent, inkomenszekerheid hebt, geen plannen hebt om te verhuizen en/of al wat ouder bent is de afweging inderdaad heel anders dan wanneer je op dit moment huurt, starter bent, e.d. Voor de tweede categorie heeft de aankoop v.e. Huis wel degelijk voor een deel een investeringskarakter en ist wel verstandig om goed te timen en goed marktonderzoek te doen.

quote:

eigenwijs schreef op 7 februari 2012 16:32:

[...]

Hoef je degenen die niet zo negatief erover denken niet constant mee lastig te vallen.

quote:

Condor1955 schreef op 7 februari 2012 11:44:

[...]

Als je tegen die tijd nog restschuld hebt verdien je niet beter dan op straat gezet te worden.

quote:

dubbeldraaien schreef op 7 februari 2012 21:29:

[...]

Ben blij dat Henk zo vaak uitgebreid post. Hij valt mij en vele anderen absoluut niet lastig. Is een forum juist niet bedoeld voor informatieuitwisseling? als Henk je irriteert dan lees je toch over zijn posts heen?

quote:

dubbeldraaien schreef op 7 februari 2012 21:29:

[...]

Ben blij dat Henk zo vaak uitgebreid post. Hij valt mij en vele anderen absoluut niet lastig. Is een forum juist niet bedoeld voor informatieuitwisseling? als Henk je irriteert dan lees je toch over zijn posts heen?