DeBeurs.nl

Marco1962 7 mei 2020 09:57

0

Het mag van mij zo langzamerhand wel eens omhoog. Maar ja waarschijnlijk blijft Frankrijk nog een tijdje langer in lock down. Dus zal nog wel even duren.

junkyard 7 mei 2020 10:05

0

quote:
Branco P schreef op 6 mei 2020 17:42:
[...]

Ik denk ook dat er dit jaar ongeveer 150mio a 160mio daadwerkelijk binnenkomt en dat volgend jaar nog eens 30 a 40 mio nabetaald wordt. Onderaan de streep hebben we het dus slechts over 10 a 15 mio die dan definitief kwijtgescholden wordt.

Er komt een economische recessie maar relevant is de vraag hoe snel consumenten weer gewoon geld uitgeven bij H&M en ZARA en McDondalds in de winkelcentra en of ze in de toekomst minder uit zullen geven dan pré Corona. Hier is mijn verwachting dat we nog dit jaar op de oude omzetniveaus zitten. Op Black Friday en tijdens de kerstdagen zullen nieuwe all time verkooprecords in de retail waar te nemen zijn. Er gaan geen grote winkelketens omvallen en de kleine lokale huurders worden tegemoet gekomen middels kwijtscheldingen én krijgen bovendien steun van de lokale overheden. In de goedlopende winkelcentra van ECP zie ik de leegstand aan het eind van het jaar gewoon onder 2%. Het scenario dat jij schetst is slechts op een heel beperkt aantal huurders van toepassing. Er zal zo links en rechts een enkele huurder "overeind" gehouden worden, maar dat zijn echt uitzonderingsgevallen.

De markt (en ikzelf) verwacht een dieper spoor aan ellende, overheden kunnen niet alle bedrijven overeind houden, consumentenvertrouwen moet erg snel aantrekken (en corona wegtrekken) om dit scenario mogelijk te maken. Ik verwacht niet dat over kalenderjaar 2020 uiteindelijk € 190 miljoen aan huur wordt ontvangen (incl. nabetalingen in 2021), en dat in kalenderjaar 2021 weer volle huren worden ontvangen. Ik denk dat er veel meer huurders zullen omvallen (of in langdurige financiële problemen raken) dan links en rechts een enkeling. Alles hangt uiteindelijk af van het corona eindpunt (incl. economische effecten), wat wij beiden (en de markt) niet goed in kunnen schatten. Als deze onzekerheid iets wegvalt (duidelijker pad naar eindpunt) dan zal dit al positief zijn voor ECP (en anderen).

Klepierre is momenteel geen financiering aan het ophalen om overnames te doen, maar voor herfinanciering en/of het aanleggen van een oorlogskas om stabiel door deze storm te komen. Positief is wel dat er veel geld in de markt zit (o.a. door ECB) wat een weg moet zien te vinden, wat helpt om financieringskosten laag te houden. Er is momenteel veel cash maar weinig risk appetite in de markt. De 2,625% 10-jaar financiering die URW ruim een maand geleden ophaalde noteert nu >102% (ofwel, zo'n 2,40% netto rendement, ongeveer in lijn met de 2,0% 9-jaar voor Klepierre):

berliner-boerse.com/index.php/Bonds?i...

De retail vastgoedfondsen zullen nu niet aan investeringen/overnames denken, alleen aan damage control. Wellicht dat buiten de sector iemand vertrouwen heeft en op koopjesjacht is, maar ik zie het niet snel gebeuren gezien de grote onzekerheden.

ECP heeft stabiel management met een lange termijn visie, maar ik heb wel wat de indruk dat wat diversiteit in de top ontbreekt (wat outofthebox denken bemoeilijkt), vooral oudere heren in de top:

www.eurocommercialproperties.com/abou...

De nonchalante stijl van CEO Lewis vind ik daarbij behoorlijk irritant, serieuze issues worden op lacherige wijze behandeld (incl. verspreiding van geruchten). Wellicht dat de CEO gaat lachen bij nervositeit, of inmiddels te vertrouwd is geworden met het informeren van de markt (beleggers/analisten). Maar ok, dit is binnenkort ten einde.

Het dividend track record (met stabiele / stijgende dividenden) hebben ECP management ertoe verleid om de LTV te laten stijgen. De Woluwe aankopen ging tegen lagere yields dan het vastgoed dat werd verkocht, ECP koos ervoor om verkopen naar de toekomst te schuiven (en heeft daar nu last van, het kon ook positief uitpakken als het vastgoed meer waard werd natuurlijk). Goed dat deze dividend druk nu weg is en management weer op normale wijze naar de balansmanagement en dividend uitdelingen kan kijken.

Marco19 7 mei 2020 10:53

0

De regisseur probeert toch weer te drukken richting de 10. Bij opening of sluiting van de de daghandel is hij soms even weg en je ziet dan dat de koers snel 25 tot 40 cent stijgt.

Beurskoersen is veel manipulatie. De koers lang onder water houden zodat de kleintjes de stukken verkopen.

Wellicht dat een partij het probeert aankomende tijd gezien het vertrek van Lewis.
Ze zullen altijd als eerste bij van Herk op de koffie moeten.

Marco19 7 mei 2020 11:27

0

Hunkemöller heeft het conflict met een aantal huurbazen bijgelegd. De lingerieketen heeft toegezegd de achterstallige huur alsnog over te maken en er zijn afspraken gemaakt over de toekomstige huren. Dat meldt het FD.

De nieuwe afspraken houden onder meer in dat de huur van april en mei alsnog voldaan wordt. Ook de faillissementsaanvragen die zijn gedaan door twee verhuurders (Wereldhave en Gerard Paagman), zijn waarschijnlijk van de baan. De betreffende verhuurders konden dit wegens een geheimhoudingsverklaring niet bevestigen en de woordvoerder van Hunkemöller geeft geen commentaar op de situatie.

Hunkemöller kondigde in maart het eenzijdige besluit aan om geen huur meer te betalen voor zeshonderd filialen. Later stelde financieel directeur Michael Hitchcock dat besluit bij door omzetgerelateerde huur te betalen. Dan zou de lingerieketen tot en met juni huur betalen naar rato van het omzetverlies per filiaal. Maar ook dat besluit viel niet in goede aarde.

Niet alleen voor Hunkemöller werd het faillissement aangevraagd. Het gebeurde eerder ook voor Ici Paris XL en ook modeketen C&A zou te maken hebben met een faillissementsaanvraag, zo meldde NU.nl woensdag.

Hunkemöller zit ook in Woluwe naar ik verneem.

Branco P 7 mei 2020 12:31

0

quote:
Marco19 schreef op 7 mei 2020 11:27:
Hunkemöller heeft het conflict met een aantal huurbazen bijgelegd. De lingerieketen heeft toegezegd de achterstallige huur alsnog over te maken en er zijn afspraken gemaakt over de toekomstige huren. Dat meldt het FD.

De nieuwe afspraken houden onder meer in dat de huur van april en mei alsnog voldaan wordt. Ook de faillissementsaanvragen die zijn gedaan door twee verhuurders (Wereldhave en Gerard Paagman), zijn waarschijnlijk van de baan. De betreffende verhuurders konden dit wegens een geheimhoudingsverklaring niet bevestigen en de woordvoerder van Hunkemöller geeft geen commentaar op de situatie.

Hunkemöller kondigde in maart het eenzijdige besluit aan om geen huur meer te betalen voor zeshonderd filialen. Later stelde financieel directeur Michael Hitchcock dat besluit bij door omzetgerelateerde huur te betalen. Dan zou de lingerieketen tot en met juni huur betalen naar rato van het omzetverlies per filiaal. Maar ook dat besluit viel niet in goede aarde.

Niet alleen voor Hunkemöller werd het faillissement aangevraagd. Het gebeurde eerder ook voor Ici Paris XL en ook modeketen C&A zou te maken hebben met een faillissementsaanvraag, zo meldde NU.nl woensdag.

Hunkemöller zit ook in Woluwe naar ik verneem.

Ja die lui bij Hunkemöller dachten even het slimste jongetje van de klas te zijn en misschien dat er zo links en rechts ook wel verhuurders akkoord zijn gegaan met hun belachelijke omzetgerelateerde huurvoorstel. Maar 90% van de verhuurders heeft zich gewoon niet gek laten maken en nu gaat Hunkemöller, net als alle overige grote internationale winkelketens, gewoon die huurachterstand nabetalen.

Het slaat ook nergens op dat een Private Equity Club die jaarlijks al het geld uit een winstgevende onderneming als Hünkemöller trekt, of bijvoorbeeld de familie Brenninckmeijer in geval van C&A niet gewoon even uit eigen portemonnee die huurachterstand betaalt. Dat is nou gewoon puur ondernemersrisico en de familie Brennickmeijer is daarmee ook multimiljardair geworden. Dus nu moet dan een keer een maandje of twee verlies genomen worden.

Als dat soort winkelketens al iemand willen laten opdraaien voor de omzetderving, dan moeten ze gewoon even de grote broek aantrekken en de overheid aansprakelijk stellen voor de omzetderving. De overheid heeft immers de vergaande maatregelen doorgevoerd, dat waren niet de verhuurders.

Ja en natuurlijk kun je een verhuurder vragen om een tegemoetkoming. Je kunt daar als huurder ook gewoon iets voor teruggeven (bijvoorbeeld een voortijdige huurcontractverlenging). Maar als een verhuurder daar niet in mee gaat, dan moet je gewoon een betalingsregeling overeen komen. Zo simpel is het. In de loop van de tweede helft van 2020 of in de eerste helft van 2021 gewoon de huurachterstand in kleine porties na betalen. Kan prima.

Branco P 7 mei 2020 12:52

2

quote:
junkyard schreef op 7 mei 2020 10:05:
[...]
De markt (en ikzelf) verwacht een dieper spoor aan ellende, overheden kunnen niet alle bedrijven overeind houden, consumentenvertrouwen moet erg snel aantrekken (en corona wegtrekken) om dit scenario mogelijk te maken. Ik verwacht niet dat over kalenderjaar 2020 uiteindelijk € 190 miljoen aan huur wordt ontvangen (incl. nabetalingen in 2021), en dat in kalenderjaar 2021 weer volle huren worden ontvangen. Ik denk dat er veel meer huurders zullen omvallen (of in langdurige financiële problemen raken) dan links en rechts een enkeling. Alles hangt uiteindelijk af van het corona eindpunt (incl. economische effecten), wat wij beiden (en de markt) niet goed in kunnen schatten. Als deze onzekerheid iets wegvalt (duidelijker pad naar eindpunt) dan zal dit al positief zijn voor ECP (en anderen).

ECP heeft stabiel management met een lange termijn visie, maar ik heb wel wat de indruk dat wat diversiteit in de top ontbreekt (wat outofthebox denken bemoeilijkt), vooral oudere heren in de top:

www.eurocommercialproperties.com/abou...

De nonchalante stijl van CEO Lewis vind ik daarbij behoorlijk irritant, serieuze issues worden op lacherige wijze behandeld (incl. verspreiding van geruchten). Wellicht dat de CEO gaat lachen bij nervositeit, of inmiddels te vertrouwd is geworden met het informeren van de markt (beleggers/analisten). Maar ok, dit is binnenkort ten einde.

Ik denk toch dat je doorslaat in negativiteit. Ik kijk natuurlijk naar de huurders in de ECP winkelcentra in het bijzonder. Bij deze huurders verwacht ik niet of nauwelijks uitval. De grote winkelketens zoals H&M en ZARA gaan allemaal gewoon de hele huurachterstand terugbetalen. Ik heb bij onze Duitse winkelportefeuille gemerkt dat winkelketens (zoals Takko en Ernstings' Family) ondertussen de aprilhuur al hebben nabetaald hoewel zij van ons uitstel van huurbetaling hebben gekregen voor de maanden april en mei. Kennelijk was de liquiditeit toch niet echt een probleem en was het gewoon even "op zeker spelen" voor deze grote winkelketens. En dan zijn er nog de kleine lokale huurders. Die huurders krijgen zoals je hebt gezien een "rent holiday" van een aantal maanden en ze kunnen tevens beroep doen op overheidssteun (géén lening, maar gewoon een zakje met geld). Bovendien hebben deze lokale huurders, mits ze in een goedlopend winkelcentrum zitten en een goedlopende toko hebben, ook behoorlijke reserves opgebouwd. Waar precies dan zie jij risico's? Voor welke huurders of voor welk type huurder? Ik zie die niet. Vandaar dat mijn verwachting is dat de leegstand eind van het jaar onder de 2% blijft.

Je hebt het verder over verspreiding van geruchten maar Lewis had gewoon gelijk, het ging om die 4 winkelcentra van URW die in een Joint Venture werden ingebracht. Hoewel het niet netjes was, was Lewis wel heel goed op de hoogte. Arrogant vind ik dat echter niet. Het is wel not done om daarmee naar buiten te treden.

En qua out of the box denken kan ik je ook niet volgen. Bedoel je misschien dat een Wereldhave of een URW wel "out of the box" denken? Daar kan ik niet in meegaan. Het management van Wereldhave en URW zit juist "full of shit" en maken strategisch zeer grote blunders (LifeCycle Centres danwel Westfield concept overal uitrollen) danwel verzinnen mooie verhaaltjes om slechte beslissingen te verbloemen. Ik vind de joint ventures die ECP met AXA is aangegaan een vorm van out of the box denken. En ook het verlengen van het boekjaar vind ik een slimme zet. Maar bijvoorbeeld ook de succesvolle verhuur van de eerste verdieping in Bordeaux of het verruimen van de openingstijden van Woluwe op zaterdagen. Dat lijken misschien geen "mind blowing" ingrepen, maar ze zijn wel zeer effectief en voegen waarde toe.

Marco19 7 mei 2020 15:23

0

Branco, wat was het gerucht over de 4 winkelcentra van URW waar Lewis het over had?

junkyard 7 mei 2020 15:34

0

@Branco P, duidelijk dat onze forecast uit elkaar ligt, ik verwacht een daling van markthuren en heronderhandelingen over huren door gewijzigde markt dynamiek (verdampende winsten). Geen nut om hier verder over te discussiëren (welles/nietes). Dank voor het inzicht in huurbetalingen. Klinkt alsof dit onderdeel is van je werk (anders had je deze inzichten niet), klopt dat?

CEO Lewis had gelijk over het gerucht dat er een grote deal aan zat te komen die yields/waarderingen zou bevestigen, maar had dit niet moeten melden. Het voegde op dat moment namelijk niets toe, en hij wilde het alleen marktgeruchten noemen. Als CEO van een vastgoedonderneming run je geen roddelblad, dat URW achteraf bezig was met een grote vastgoeddeal maakte deze uitspraken niet goed. URW (of ander) management zal ook geen berichten of geruchten over ECP deals verspreiden voordat ECP dit wereldkundig maakt. De onduidelijke JV structuur van de URW deal heeft de yields/waarderingen niet echt kunnen bevestigen, en na COVID-19 zijn vastgoedtransacties voor maart 2020 niet langer representatief voor huidige waarden.

Het vastgoed is een mannenwereld (qua management), bij mijn constatering dat ECP management een oude heren club lijkt heb ik geen vergelijking gemaakt met URW of Vastned. Ik denk dat een frisse wind bij al deze teams wenselijk is. Elk fonds presenteert zaken mooier dan dat ze zijn, ECP is op dat vlak geen witte raaf. De detailinfo per winkelcentrum is prettig, maar ook ECP speelt met cijfers en presentatie (window dressing). Het (verbouw)potentieel van de Woluwe aankoop in timing en grootte vind ik tegenvallen (evenals de NIY <4,0% bij aankoop), en ik beschouw het als strategische fout om deze aankoop vooral vanuit verhoging van de schuldgraad te bekostigen. Het opzetten van een JV structuur (PdH) zie ik niet echt als vernieuwend of creatief, dit is een vrij gangbare constructie.

Per saldo vaart ECP management een stabiele strategische koers (qua verhuringen indrukwekkend), maar door eenzijdige management samenstelling (en interne benoeming) wel zaak dat de organisatie geen tunnelvisie ontwikkelt. De COVID-19 verstoring zet daarbij alles wel even goed op scherp, zet veel ter discussie, er zal vanuit management in overleg met velen worden gezocht naar het nieuwe normaal.

Daardrinkenweop 7 mei 2020 16:15

1

Frustrerende dagen als belegger in ECP, zeg. En de eindveilingen zijn ook vaak allesbehalve meevallend

Branco P 7 mei 2020 17:15

0

quote:
junkyard schreef op 7 mei 2020 15:34:
@Branco P, duidelijk dat onze forecast uit elkaar ligt, ik verwacht een daling van markthuren en heronderhandelingen over huren door gewijzigde markt dynamiek (verdampende winsten). Geen nut om hier verder over te discussiëren (welles/nietes). Dank voor het inzicht in huurbetalingen. Klinkt alsof dit onderdeel is van je werk (anders had je deze inzichten niet), klopt dat?

Dat klopt, ik ben verantwoordelijk voor een Duitse winkelvastgoedportefeuille. Grotendeels supermarkten dus weinig problemen. Handel nu zelf alle “Coronadeals” af met de huurders. 20 jaar ervaring in winkelvastgoed (advies, acquisitie en beheer).

Ja ik kan onze uiteenlopende visies ook niet bij elkaar brengen. Jij denkt kennelijk dat consumenten hun winkel- en uitgaansgedrag struktureel gaan aanpassen en ik denk dat over een paar maanden alles weer bij het oude is en dat de winkeliers volgend jaar hogere omzetten zullen realiseren dan afgelopen jaar. Waar je jouw visie op baseert weet ik niet, maar ik baseer mijn visie op de mens zelf. De gemiddelde mens heeft geen angst voor Corona en gaat straks als met mag weer gewoon shoppen en lunchen en uit eten als voorheen. Wat denk jij dan precies? Waarop baseer jij jouw visie dat ondernemers geen brood meer gaan verdienen in de winkels en de horecagelegenheden?

Branco P 7 mei 2020 17:27

0

100K in de bied op 9,99!!

Jello 7 mei 2020 20:07

0

Dat is van Herk! Die wil zijn gemiddelde per aandeel wat omlaag krijgen...

Marco19 7 mei 2020 20:24

0

100k zijn serieuze biedorders. Het is in ieder geval een grote koper.
Deze koper is al een paar weken actief. Een tijd rond de 9 gedobberd en nu rond de 10.
Al een paar dagen biedorders van 25k op 9,99. Zakt de koers naar ca 9,80 dan kom er een hap.
Zelfde verhaal als toen de koers onder de 9 zakte.

Zou een hele mooie opsteker zijn als van Herk verder uitbreidt.

Het kan natuurlijk ook ICAMAP zijn. Die zijn net ingestapt op 20+ koersen in jan/feb jl.

junkyard 8 mei 2020 00:17

0

quote:
Branco P schreef op 7 mei 2020 17:15:
[...]

Dat klopt, ik ben verantwoordelijk voor een Duitse winkelvastgoedportefeuille. Grotendeels supermarkten dus weinig problemen. Handel nu zelf alle “Coronadeals” af met de huurders. 20 jaar ervaring in winkelvastgoed (advies, acquisitie en beheer).

Ja ik kan onze uiteenlopende visies ook niet bij elkaar brengen. Jij denkt kennelijk dat consumenten hun winkel- en uitgaansgedrag struktureel gaan aanpassen en ik denk dat over een paar maanden alles weer bij het oude is en dat de winkeliers volgend jaar hogere omzetten zullen realiseren dan afgelopen jaar. Waar je jouw visie op baseert weet ik niet, maar ik baseer mijn visie op de mens zelf. De gemiddelde mens heeft geen angst voor Corona en gaat straks als met mag weer gewoon shoppen en lunchen en uit eten als voorheen. Wat denk jij dan precies? Waarop baseer jij jouw visie dat ondernemers geen brood meer gaan verdienen in de winkels en de horecagelegenheden?

Interessante achtergrond, dank voor het delen!

Ik ken genoeg mensen met angst voor corona, wat betreft gezondheid en/of financiële gevolgen. Waarschijnlijk dat een groot deel van de mensen de winkelcentra weer zal bezoeken, maar dit betekent niet direct omzetten gelijk aan pre-corona tijd, en bij iets lagere omzet daalt de winst hard.

Het consumentenvertrouwen is flink gedaald, wat betekent dat mensen aankopen uitstellen en oppotten voor moeilijke tijden. Ditzelfde geldt voor bedrijven (zoals ECP), er wordt bezuinigd, en investeringen worden uitgesteld. Deze (plots) lagere bestedingen zullen een recessie veroorzaken, met oplopende werkloosheid en laag consumentenvertrouwen, waardoor bestedingen niet snel kunnen aantrekken. Vraag voor mij (en iedereen) is hoe ver de recessie zal rijken (en of er een domino effect zal ontstaan). Hogere omzetten in 2021 dan in 2019 voor het totaal aan ECP huurders (o.a. fashion) zie ik niet snel gebeuren, zoals bekend.

Duidelijk dat wij op dit punt uit elkaar liggen, en elkaar niet zullen overtuigen. Ik hoop overigens dat je gelijk krijgt, en er geen langdurige negatieve effecten zullen zijn.

Ik denk dat corona voor een versnelde verandering in de retail sector teweeg brengt, die extra investeringen (verandering) in het retail vastgoed vergen. Helaas ontbreekt momenteel kapitaal (eigen vermogen) om dit te kunnen realiseren, en een emissie op/beneden dit koersniveau zullen veel aandeelhouders niet waarderen.

Marco19 8 mei 2020 08:40

0

100k in de bied. Mooi begin van de dag.

Dixtc 8 mei 2020 09:48

0

dat is van Herk waarschijnlijk...

StefanCa 8 mei 2020 10:09

0

At what price are those 100k? It is a bit strange. It looks like someone wants to hold the price. If you want to buy 100k you do not submit an order of 100k at once.

Branco P 8 mei 2020 10:13

0

quote:
Marco19 schreef op 7 mei 2020 15:23:
Branco, wat was het gerucht over de 4 winkelcentra van URW waar Lewis het over had?

Het was geen gerucht, URW heeft een aantal maanden geleden 4 van haar winkelcentra ondergebracht in een Joint Venture met twee Franse Verzekeraars. Twee dagen daarvoor zei Lewis tijdens een presentatie dat er een deal aan zat te komen. Dat was toen een gerucht dat twee dagen later tijdens de presentatie van URW bevestigd werd.

Branco P 8 mei 2020 10:17

0

quote:
StefanCa schreef op 8 mei 2020 10:09:
At what price are those 100k? It is a bit strange. It looks like someone wants to hold the price. If you want to buy 100k you do not submit an order of 100k at once.

het lijkt er de afgelopen weken op dat iemand de koers op 10 euro wil houden

100K in de bied op 9,99 Euro en telkens als de koers rond de 10.5 staat worden er aandelen gedumpt zodat we weer nagenoeg op 10 staan.

We gaan de komende 2 uur zien of we weer naar 10 euro gaan.

Marco19 8 mei 2020 10:25

0

9.99.
Like yesterday.

Someone wants unlimited stock under or at stockprice €10,-.
Maybe it is te biggest shareholder van Herk with 20% holdings
His Average price is around €23,- I think..

Vertraagd	10 mei 2024 17:35
Koers	22,000
Verschil	+0,250 (+1,15%)
Hoog	22,450
Laag	21,600
Volume	54.248
Volume gemiddeld	44.354
Volume gisteren	28.366

10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer