Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.639 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 ... 128 129 130 131 132 » | Laatste
MOEdig Voorwaarts
0
quote:

NLvalue schreef op 25 oktober 2021 13:44:


[...]

Go for it. Ik zie dat we geen inhoudelijke bijdragen van jou gaan krijgen


Ben inmiddels up to speed qua bijlezen. Voorzover het onsamenhangende, onvolledige en mysterieuze samenzweringstheorieën betreft jouw verdere bijdragen daarbij gemakshalve geskipt;)

Gezien het aantal duimpjes wat je af en toe nog voor dat soort "epistels" krijgt, denk ik dat het geen kwaad kan voor de mensen die dat allemaal klakkeloos als "De Grote Waarheid" tot zich nemen om te beseffen dat de leermomentjes zich voor jou nog steeds in rap tempo opvolgen. Ook dat vind ik een nuttige bijdrage.

Ik had verder gehoopt wat wijzer te worden over de afgelopen kwartaalupdate, maar dat viel een beetje tegen. Zal hem zo zelf eens lezen, als dat nog past. Denk echter niet dat dat tot schokkende nieuwe inzichten gaat leiden.

Feit is wel dat ik al een flink tijdje geleden de conclusie heb getrokken dat de managementacties op zijn best twijfelachtig zijn en dat andere vastgoedfondsen minstens zo aantrekkelijk gewaardeerd zijn. Dus ja, waarom zou ik er dan veel tijd in steken. Enige voordeel van Wereldhave is dat er opties op zijn en dat die makkelijker verhandelbaar zijn dan die op ECP. Als alle shit voorlopig uitgepoept is en de implied volatility het nog steeds interessant maakt, is beperkt wat putjes schrijven dan iets dat ik misschien nog wil overwegen. Sterker nog, ik kwam hier juist als beginpunt in het beslissingsproces om dat wel/niet te doen omdat ik vermoed dat dit best een aardig moment is, hoewel wat aan de late kant.

Ik blijf dit draadje overigens sowieso volgen "ter lering ende vermaeck".
MOEdig Voorwaarts
1
quote:

!@#$!@! schreef op 25 oktober 2021 13:49:


[...]
Dat zou mij erg verbazen als je dat gelooft. Zo ja, waarom geloof je dat ?


Het antwoord is NEE, zie mijn vorige post.
NLvalue
0
quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 25 oktober 2021 14:15:


[...]

Ben inmiddels up to speed qua bijlezen. Voorzover het onsamenhangende, onvolledige en mysterieuze samenzweringstheorieën betreft jouw verdere bijdragen daarbij gemakshalve geskipt;)

Gezien het aantal duimpjes wat je af en toe nog voor dat soort "epistels" krijgt, denk ik dat het geen kwaad kan voor de mensen die dat allemaal klakkeloos als "De Grote Waarheid" tot zich nemen om te beseffen dat de leermomentjes zich voor jou nog steeds in rap tempo opvolgen. Ook dat vind ik een nuttige bijdrage.

Ik had verder gehoopt wat wijzer te worden over de afgelopen kwartaalupdate, maar dat viel een beetje tegen. Zal hem zo zelf eens lezen, als dat nog past. Denk echter niet dat dat tot schokkende nieuwe inzichten gaat leiden.

Ik blijf dit draadje overigens sowieso volgen "ter lering ende vermaeck".


Mooi. Ik kan niet bij iedereen een leercurve ontdekken.

Huiswerk zul je zelf moeten doen.
MOEdig Voorwaarts
2
quote:

NLvalue schreef op 25 oktober 2021 14:33:


[...]
Huiswerk zul je zelf moeten doen.


Case closed wat mij betreft, ieder zijn ding.

Wat dat huiswerk betreft, heb net de Q3 update doorgescrolld.

Wat mij opviel (merendeels al benoemd):

1) Resterende Franse objecten

Doel is om de Franse organisatie per 31/12 as. op te boeken. Dat bespaart kosten, maar gaat ook weer (eenmalig) wat kosten. Verder is dus het plan die winkelcentra extern te laten beheren. Dat zou een negatieve invloed kunnen hebben op de (toch al laaggespannen) verkoopopbrengst; niet iedere koper zal daar blij van worden.

"We plan to sell the remaining two French assets before year-end 2022."

Kwam dit ook nog tegen op p. 6:

"On 15 October the European Commission has approved a support scheme for certain retailers and services affected by the pandemic. This should have a positive impact on the rents from H1 2021 that are still to be collected in France."

Weet niet goed hoe dit te duiden; gaat de EC nog wat extra geld bijdrukken voor die zielige retailers of is dit het signaal dat Macron eindelijk eens boter bij de vis mag gaan leveren??

2) Stijging gemiddeld rentepercentage op leningen

"A reduction in our net debt position will eventually result in lower interest costs; in the near term, however, we expect the Group’s
average cost of debt to increase by 0.4% to 2.3%. This is because we have repaid debt under credit facilities with lower-thanaverage interest rates, albeit that these repayments were without penalties."

Het zal inderdaad de meest efficiente manier zijn geweest om de ontvangen middelen in te zetten, maar toch een beetje jammer.

3) Geen verdere uitverkoop

"The disposal program in the Benelux was already completed during the first half of 2021."

Geen nieuws vermoed ik (zo goed volg ik het niet), maar op zich geruststellend gezien het track record.

4) Huurontwikkeling

NL: "In total, we signed 28 leases in Q3, at an average of 7.5% below market rents, as which mainly related to one single strategic
leasing deal."

Klinkt niet echt lekker.

5) Het Grote Verbrassen

Heb niet terug kunnen vinden wanneer Het Grote Verbrassen precies van start moet gaan/wat er al verkwist is. Is vast een hoop over terug te vinden in eerdere presentaties, maar ik mag hopen dat Storm c.s. inmiddels ook wel begrijpen dat niemand blij wordt van het plan €350 mln uit te gaan geven in een streven naar structureel lagere huurinkomsten.
-----------------------------------------------

Omdat ik stiekem ook een beetje een lijnentrekker ben, was dit voldoende info om het aan te durven twee hele puts dec 13 te schrijven. Ik vermoed dat GS mijn tegenpartij is;)

Fingers crossed of ik de opbrengst van acht tientjes uiteindelijk helemaal zelf mag houden!
!@#$!@!
0
Dat van die dalende huren had ik helemaal gemist.
Dus MERC had eenmalig dalende huren. Klep met -0.6% minimaal. Dus ook op dit gebied lijkt WH het het slechts te doen.
Had ik niet verwacht, want geloof dat Nederland de sterkste retail sales groei had laten zien. (tov andere landen)

Ben heel benieuwd wat ECP op dit gebied gaat laten zien.
junkyard
1
Bedankt, MOEdig Voorwaarts, dat scheelt mij weer leeswerk :)

Mbt (2) is het wat zonde dat assets tegen extreem hoge NIY het boek verlaten om hierna de goedkoopste leningen mee in te lossen, ofwel daar gaat een flinke marge (c. 7%) verloren voor WHA aandeelhouders, maar dat is geen keuze uit weelde.

Mbt (3) interessant te lezen dat WHA alleen nog 2 Franse winkelcentra te verkopen heeft. Ik reken erop dat hier nog c. 40% discount genomen moet worden t.o.v. boekwaarde juni 2021 (i.v.m. twee slechtste Franse winkelcentra), verkoop levert dan een LTV iets beneden de 40% op , wat niet voldoende is om het grootse FSC investeringsplan te kunnen belenen (en gelijktijdig het direct resultaat als dividend uit te keren). Ik ben benieuwd hoe WHA van plan is hoe Het Grote Verbrassen te financieren.

Punt (4) is vooral interessant. WHA Belgium doet het in 2021 goed qua huurontwikkeling, het eerste halfjaar van 2021:
The leases were signed 5.2% above market rent on average and 1.8% and 1.2% above previous rent levels excluding and including offices respectively.
En het derde kwartaal:
In all, 15 new leases were signed – at 5% above market rents on average.
Ofwel, vrij continu c. 5% boven 'market rents', met iets oplopende bezetting naar 96,0%.

In NL werd bij de halfjaarcijfers gemeld:
The leasing activity has remained robust with 42 leases closed during H1, on average 8.9% above market rents, but 9.0% below previous rent levels. This decline versus previous rent level has been the result of moving to full sales-based rents, worsened market conditions over the past years, but in some cases is compensated by reduced capex obligations for us in the coming years. We have been able to close deals for large floor plates for long-term rental contracts. In Tilburg, Wereldhave and The Sting Companies are strengthening their collaboration by extending three lease agreements covering more than 17,000 m².
Additionally, the leases with Intersport and Mediamarkt at Pieter Vreedeplein have been extended. At Cityplaza in Nieuwegein, we extended the leases with The Sting and Mediamarkt. This quarter we entered into a package deal with H&M for all our locations and with Shoeby for three locations.

Bij de Q3 cijfers werd gemeld (met bezetting NL in 2021 iets dalend naar 94,9%):
In total, we signed 28 leases in Q3, at an average of 7.5% below market rents, as which mainly related to one single strategic leasing deal. The new leases included a Shoeby at our Winkelhof center in Leiderdorp, Blossom and Voyar La Rue at Eggert in Purmerend, and De Bloemist at De Koperwiek in Capelle aan den IJssel. We expect leasing activity to increase in the fourth quarter, particularly in the mixed use segment.

Het lijkt erop dat H&M de grote verhuring is die met een package deal de huren omlaag heeft getrokken in NL (als ik dit goed lees). Volgens mij was het niet lang geleden dat H&M met een soortgelijke package deal de huren eerder heeft weten te verlagen bij Wereldhave. Duidelijk dat H&M aardige onderhandelingskracht heeft, en waarschijnlijk geen noodzaak ziet om in alle Wereldhave winkelcentra te blijven huren (alleen bij juiste prijs).

Al met al niet alleen negatief, maar lijn in NL (markt)huren lijkt meer omlaag dan BE, in lijn met het ceo Storm verhaal dat conversie noodzakelijk is en huren niet houdbaar zijn.
Wintermans
0
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2021 17:19:


Bedankt, MOEdig Voorwaarts, dat scheelt mij weer leeswerk :)
.. wat niet voldoende is om het grootse FSC investeringsplan te kunnen belenen (en gelijktijdig het direct resultaat als dividend uit te keren). Ik ben benieuwd hoe WHA van plan is hoe Het Grote Verbrassen te financieren.
...


exactly my thoughts... ik vrees dat je op de eindbalans 2021 blij mag zijn als er 3.5 tot 35 miljoen in kas is, maar zeker geen 350 miljoen ;-)

.wel een veel betere/pakkender naam voor het hele traject, hulde MOEdig Voorwaarts!
!@#$!@!
0
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2021 17:19:


In NL werd bij de halfjaarcijfers gemeld:
The leasing activity has remained robust with 42 leases closed during H1, on average 8.9% above market rents, but 9.0% below previous rent levels. This decline versus previous rent level has been the result of moving to full sales-based rents, worsened market conditions over the past years, but in some cases is compensated by reduced capex obligations for us in the coming years. We have been able to close deals for large floor plates for long-term rental contracts. In Tilburg, Wereldhave and The Sting Companies are strengthening their collaboration by extending three lease agreements covering more than 17,000 m².
Additionally, the leases with Intersport and Mediamarkt at Pieter Vreedeplein have been extended. At Cityplaza in Nieuwegein, we extended the leases with The Sting and Mediamarkt. This quarter we entered into a package deal with H&M for all our locations and with Shoeby for three locations.

Het lijkt erop dat H&M de grote verhuring is die met een package deal de huren omlaag heeft getrokken in NL (als ik dit goed lees). Volgens mij was het niet lang geleden dat H&M met een soortgelijke package deal de huren eerder heeft weten te verlagen bij Wereldhave. Duidelijk dat H&M aardige onderhandelingskracht heeft, en waarschijnlijk geen noodzaak ziet om in alle Wereldhave winkelcentra te blijven huren (alleen bij juiste prijs).

Al met al niet alleen negatief, maar lijn in NL (markt)huren lijkt meer omlaag dan BE, in lijn met het ceo Storm verhaal dat conversie noodzakelijk is en huren niet houdbaar zijn.

Bedankt voor het delen.

Lijkt erop dat WH voldoet aan Branco's verwachting waarin de 20% grootste huurders een eenmalige 20% huurverlaging krijgen. Dat had die dan toch goed gezien :-) (bij ECP is dat tot nu toe nog niet het geval, maar we weten meer over 2 weken).

Normaal gesproken zou WH de verwachte investeringen die op de planning staat (wat voor plan is dat eigenlijk??) het beste kunnen betalen uit de inkomsten (en dus dividend). Maar dit management zou wel eens kunnen kiezen voor een emissie en tegelijk dividend uitbetalen (MAC (met ook slecht management) doet dat ook bv). Het nog steeds hoge short percentage zou kunnen wijzen dat "men" inderdaad de kans op een emissie nog steeds hoog inschat. Vreemd genoeg geeft de koers tegelijkertijd aan dat men hier juist geen risico inziet. (immers waardering van WH is hetzelfde als andere reits). Beetje dubbel wat dat betreft.

NLvalue
1
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2021 17:19:


Bedankt, MOEdig Voorwaarts, dat scheelt mij weer leeswerk :)

Mbt (2) is het wat zonde dat assets tegen extreem hoge NIY het boek verlaten om hierna de goedkoopste leningen mee in te lossen, ofwel daar gaat een flinke marge (c. 7%) verloren voor WHA aandeelhouders, maar dat is geen keuze uit weelde.

ncieren.

Punt (4) is vooral interessant.




2) - die deelterugbetaling staat in de convenanten van de USPP (optie voor de leninggever indien x% van de assets wordt verkocht). Gezien de amerikaanse rentes, logische keuze voor de leninggever om die optie uit te oefenen

4) WHA rapporteert een 2,1% LFL NRI groei , samen met de mixed messaging op ERV, theoretical rents, market rents etc vraagt dit om een betere uitleg. Ook mbt status dub deb reserve
junkyard
2
Stock dividend aanbieden (met conversie beneden beurskoers) lijkt te voldoen aan wens om dividend te tonen, maar dit toch nagenoeg geheel binnenboord te houden ter (gedeeltelijke) financiering van conversie plannen. Binnenhouden dividend zal niet genoeg zijn, wat zeker geldt wanneer de boekwaarde van het vastgoed verder onderuit zakt.
Als blijkt dat de bodem werkelijk bereikt is (qua afboekingen), en er eens een positieve herwaardering kan worden getoond, dan zou dit enorm helpen. Laat het de capex zijn die geactiveerd wordt, maar het is in ieder geval een trendbreuk.
Duidelijk dat ceo Storm niet opgeeft aan zijn visie/koers, en nu wat te bewijzen heeft. Het zal duidelijk zijn dat een emissie ter financiering van de FSC plannen funest is voor de beurskoers (en steun aandeelhouders), dan beter nog een extra NL winkelcentrum verkopen.
Of wellicht dat Amvest wat wil voorfinancieren/aankopen, zodat Amvest op deze wijze tegen relatief lage prijzen (met wat ontwikkel risico) nieuwbouw appartementen kan verkrijgen.
HCohen
1
Van Gool: ‘De oplossing voor de wooncrisis ligt ook in Frankfurt’
Winnaar van de Vastgoedmarkt Oeuvre Award Peter van Gool blikt terug op een mooie carrière die hem langs Wereldhave, Woonbron en SPF Beheer voerde. De hoogleraar aan de UvA en de ASRE maakt zich zorgen om de woede van burgers en politiek richting vastgoedbeleggers. ‘De politiek zoekt oplossingen in de verkeerde hoek.’
www.vastgoedmarkt.nl/loopbaan/nieuws/...
Hoewel Van Gool volgens eigen zeggen geen contact heeft met het huidige Wereldhave en zegt dat hij er dus geen oordeel over kan vellen, merkt hij in zijn algemeenheid op dat fondsen die zich hebben gespecialiseerd in één beleggingscategorie het moeilijk hebben. ‘Misschien is diversificatie met beleggingen in kantoren, woningen, winkels en logistiek toch nog niet zo gek. Het ene moment gaat het hartstikke goed met woningen, het andere moment wat minder. Dan ben je weer heel blij met die kantoren. Je ziet ook altijd dat fondsen die uit een bepaalde vastgoedsector willen stappen vaak te laat zijn. Tegen de tijd dat ze een bepaalde beleggingscategorie eindelijk hebben verkocht, gaat het met die categorie vastgoed alweer een stuk beter.’ Dit komt door de lange looptijden. ‘Vastgoed is te traag om procyclisch te kunnen investeren. Je kunt de toekomst ook niet voorspellen en ten tweede ben je altijd te laat.’
Wintermans
1
www.iex.nl/Nieuws/731894/NSI-verkoopt...

..in vergelijking met de boekwaarde van 55,6 miljoen euro in juni, heeft NSI een premium van 16 procent tijdens de verkoop gerealiseerd, zo merkte het vastgoedfonds op.

Wereldhave heeft alles al net eerder verkocht, maar zo te zien zitten we nu weer - sneller dan verwacht - in een opgaande cyclus.. :-)

En dat allemaal in het altijd bruisende Rotterdam-Zuid...

Ja, meneer Storm, andere fondsen hebben nog een lange weg te gaan, qua afschrijvingen..(maar ik denk dat ze een andere afslag hebben genomen)
HCohen
0
quote:

Wintermans schreef op 26 oktober 2021 07:19:


Ja, meneer Storm, andere fondsen hebben nog een lange weg te gaan, qua afschrijvingen..(maar ik denk dat ze een andere afslag hebben genomen)


Ik hoop inderdaad dat dat zo is, er zijn in elk geval meerdere positieve signalen(oa rapportages Q3) die zouden kunnen duiden op de terugkeer naar groei.

Zucht.., als correct in retrospect enorm tactisch foute inschatting(wat Branco zei 'iets over stilzitten en scheren'). Dat hij(Storm) nog héél hard aan de bak mag/ zal gaan om er nog iets van te maken.
DeZwarteRidder
0
NSI verkoopt aandeel winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam
26-10-2021 07:08 - Totale opbrengsten 64,3 miljoen euro.

(ABM FN-Dow Jones) NSI heeft een onvoorwaardelijke overeenkomst gesloten voor de verkoop van zijn aandeel in het winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Dit maakte het vastgoed dinsdagochtend bekend.

NSI is nu in totaal drie verkopen overeengekomen die in het vierde kwartaal van 2021 zullen worden voltooid. De gezamenlijke bruto-opbrengst bedraagt 64,3 miljoen euro.

In vergelijking met de boekwaarde van 55,6 miljoen euro in juni, heeft NSI een premium van 16 procent tijdens de verkoop gerealiseerd, zo merkte het vastgoedfonds op. De bruto-opbrengsten zijn exclusief een voorwaardelijke winstdeling van 2,5 miljoen euro voor een van de gebouwen.

De opbrengst van de verkopen wordt gebruikt om potentiële nieuwe acquisities te financieren en het ontwikkelprogramma van NSI te realiseren.

Door: ABM Financial News.
NLvalue
1
Mocht er nog iemand zijn die de huidige boekwaardes een relevante metric vindt - lijkt me na dit resultaat vrij lastig om vol te houden.

Het punt heb ik al eerder gemaak op het URW draadje : Taxateurs houden in het toepassen van de :"market risk " disconteringsvoet nog geen rekening met de polarisatie in market risk.

Objecten met minder dan gemiddeld market risk staan te laag in de boeken, en omgekeerd.

In de UK zijn de taxateurs al wat verder in hun gedachten - zie de publicaties van CBRE.

Verder irrelevant - zolang accountants en bankiers die "V" in LTV als de waarheid willen zien - who cares?
Branco P
2
NSI verkoopt haar aandeel in Winkelcentrum Zuidplein voor een prijs die ruim boven de laatste boekwaarde ligt. NIY van de categorie "other" waar dit winkelcentrum in was ingedeeld bedroeg 5,6% per eind H1 2021. Zuidplein zal echter voor een lagere yield in de boeken hebben gestaan (want huurders o.a. Primark en een supermarkt) dus de NIY die hier betaald is ligt naar alle waarschijnlijkheid duidelijk onder 5%. En waarom ook niet? Het is een toekomstbestendige interessante belegging in Rotterdam-Zuid.

NLvalue, laten we er niet langer doekjes om winden. Je bent een roepende in de woestijn. Wereldhave heeft de winkelcentra VEEL TE GOEDKOOP verkocht. Steeds maar suggereren dat da taxatiewaardes niet juist waren is gewoon niet geloofwaardig. Het kan uiteraard wel zo zijn dat voor een bepaald type winkelcentra op dit moment minder interesse is (zoals de onlangs verkochte objecten in Frankrijk) omdat het marktsentiment nog te ongunstig is, maar dat type winkelcentra moet je dan nu nog even niet verkopen. Wereldhave heeft echter ook gewoon winkelcentra in Nederland verkocht die nu wel al interessant zijn (denk aan Maassluis) en ook daarvoor heet Wereldhave veel te lage prijzen geaccepteerd. ONBEGRIJPELIJK.

Klepierre kondigt aan dat er verkopen aan zitten te komen tegen prijzen boven boekwaarde. IGD brengt 6 objecten in in een Joint Venture, gewoon tegen boekwaarde. De boekwaardes zijn gewoon goed. Mooie objecten in grote plaatsen als Le Havre, Rouen en Strassbourg heeft Wereldhave minimaal 100 miljoen euro te goedkoop verkocht. Waarom zou je al dat geld weggooien? ONBEGRIJPELIJK.
!@#$!@!
0
Als dit soort berichten blijven komen kan er misschien weer wat fantasie in de koers komen. Ik had toch het idee dat de waardedalingen in de half jaar cijfers een belangrijke factor waren voor het negatieve sentiment in deze sector. Nu dus al 3 berichten dat de waardes niet meer hoeven te dalen en zelfs kunnen stijgen.
Erg positief.
The Third Way...
0
quote:

!@#$!@! schreef op 26 oktober 2021 12:27:


Als dit soort berichten blijven komen kan er misschien weer wat fantasie in de koers komen. Ik had toch het idee dat de waardedalingen in de half jaar cijfers een belangrijke factor waren voor het negatieve sentiment in deze sector. Nu dus al 3 berichten dat de waardes niet meer hoeven te dalen en zelfs kunnen stijgen.
Erg positief.

Eens, we zitten imho duidelijk in 'a land called fantasy' in de positieve betekenis van het liedje ;-)

Dit heb ik ook gesteld in de podcasts en herhaal ik hier ook weer net zoals op het andere draadje. Dit wordt steeds meer een aandeel dat bestemd is voor andere beleggers dan de traditionele 'boring rentseekers'. Dat geeft steeds meer ondersteuning aan de koers...
!@#$!@!
1
Oh ik zie nu dat mijn bericht wat misleidend is. Ik bedoel: " koersen " . Ik doel daarmee op de sector als geheel.

Tuurlijk kan de koers van WH ook omhoog. Echter ik ben van mening dat je nooit in WH zou moeten beleggen omdat je dan een risico loopt waarvoor je geen extra rendement kan krijgen. Dat is gewoon niet slim.

Dus ongeacht de uitkomst en mogelijkheden, altijd voor een van de collega's kiezen en niet WH.
Ook op dit niveau is WH te duur. (Tov collega's).
The Third Way...
1
De afgelopen week zijn de koersen v/d winkelfondsen hard gestegen, beter dan de AEX:

WH 6.96%
URW 6.22%
ECP 4.85%
Vastned 1.64%

What's up?
2.639 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 ... 128 129 130 131 132 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 19 jan 2022 17:35
Koers 13,560
Verschil -0,170 (-1,24%)
Hoog 13,820
Laag 13,510
Volume 143.107
Volume gemiddeld 135.086
Volume gisteren 78.365