Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.029 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 ... 98 99 100 101 102 » | Laatste
voda
0
Beursblik: geen negatieve verrassingen bij Wereldhave

FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
Wereldhave
12,17 0,64 5,55 % Euronext Amsterdam

(ABM FN-Dow Jones) Wereldhave heeft met zijn resultaten over 2020 geen verrassingen laten zien. Dit was vrijdag de belangrijkste conclusie door JPMorgan Cazenove na een analyse van de jaarcijfers van het vastgoedfonds.

De Amerikaanse zakenbank vond de bezettingsgraad van 95 procent, een plus van 20 basispunten, een bemoedigend gegeven en dat gold ook voor de vooruitgang met het desinvesteringsprogramma.

JPMorgan Cazenove merkte expliciet op dat het geen negatieve elementen tegenkwam zoals die eerder in de week bij Unibail-Rodamco-Westfield wel werden aangetroffen, ofschoon het dividendvoorstel van 0,50 euro per aandeel Wereldhave niet alleen onder de consensus uitkwam, mar ook lager was dan de bank zelf vooraf had voorzien.

De huidige waardering van het aandeel Wereldhave wordt door JPMorgan Cazenove niet 'agressief' gevonden. Niettemin blijft de bank aan de voorzichtige kant.

De bank heeft het advies voor het aandeel Wereldhave op Onderwogen staan met een koersdoel van 7,80 euro.

Het aandeel Wereldhave noteerde vrijdag op een groen Damrak 2 procent hoger op 11,76 euro.

Door: ABM Financial News.
info@abmfn.nl
Redactie: +31(0)20 26 28 999

© Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.
dubbeldraaien
0
quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 12 februari 2021 07:52:



- verkoop In de Boogaard aan.. jawel HAL. Prijs van €26 mln nog niet beoordeeld, maar zal niet top zijn


EDIT:

IDB = 19900 m2 en theoretische huur €4,5 mln (jaarverslag 2019), maar dat laatste zal inmiddels wel wat minder zijn. Op het eerste gezicht dus een matig prijsje voor een matig winkelcentrum. Prima deal voor HAL overigens;)


Nog even ultimo 2018, ter vergelijk de cijfers:
In de Bogaard - 19500m2, theoretische huur 4.7mln, rent/m2 = EUR 241, visitors = 2.5mln
Woensel - 10400m2, theoretische huur 3mln, rent/m2 = EUR 288, visitors = 1.9mln


Woensel is verkocht voor bijna 26mln. 12 maanden geleden. Volgens die waardering zou In de Bogaard 40 mln moeten doen.
Natuurlijk hebben we Covid gehad, maar bedenk dat Woensel ook al niet tegen de topprijs ging.
Veel te forse discount, en belooft weinig goeds voor NAV van bestaande bezit. do your maths
NLvalue
0
quote:

dubbeldraaien schreef op 12 februari 2021 09:40:


[...]

Nog even ultimo 2018, ter vergelijk de cijfers:
In de Bogaard - 19500m2, theoretische huur 4.7mln, rent/m2 = EUR 241, visitors = 2.5mln
Woensel - 10400m2, theoretische huur 3mln, rent/m2 = EUR 288, visitors = 1.9mln


Woensel is verkocht voor bijna 26mln. 12 maanden geleden. Volgens die waardering zou In de Bogaard 40 mln moeten doen.
Natuurlijk hebben we Covid gehad, maar bedenk dat Woensel ook al niet tegen de topprijs ging.
Veel te forse discount, en belooft weinig goeds voor NAV van bestaande bezit. do your maths


Je bent een tijdje weggeweest. In December is Amersfoort verkocht voor ~ 2400/m2 - net zoveel als Woensel XL. pre corona - wat rond het gemiddelde van de markt was.

IndenBoogaard is "hors categorie" met haar eigen 2 pagina's in het fd met een special over teloorgang..

Non-core bijna opgeruimd - als alle core voor 2400 er uit kan... dan mag het . Gaat niks doen voor NAV.. maar wel voor de beurskoers

dubbeldraaien
0
quote:

NLvalue schreef op 12 februari 2021 09:52:


[...]

Je bent een tijdje weggeweest. In December is Amersfoort verkocht voor ~ 2400/m2 - net zoveel als Woensel XL. pre corona - wat rond het gemiddelde van de markt was.

IndenBoogaard is "hors categorie" met haar eigen 2 pagina's in het fd met een special over teloorgang..

Non-core bijna opgeruimd - als alle core voor 2400 er uit kan... dan mag het . Gaat niks doen voor NAV.. maar wel voor de beurskoers




Zou je me dan eens uitwillen leggen waarom Emiclaer en In de Boogaard (beide qua lettable area even groot ) allebei ultimo 2018 in de boeken stonden voor annual theoretical rent van 4.7mln? allebei voor ~ 242 EUR/m2.
Waarom zou de 1 dan voor 1300/m2 verkocht worden en de ander 2400/m2 ?

als er echt zo'n kwaliteitsverschil zit dat een discount van >40% rechtvaardigt, hoe verklaar je dan dat Wereldhave dit niet vertaalt in de 'annual theoretical rent'? Die zou ook fors lager moeten liggen, maar is notabene gelijk. Wat zegt dit voor jou over het management?
Maria Geertruida
0
Nog een vraag mijnerzijds over een ander punt in het beleid van Wereldhave.

Mag je de ombouw van winkels (verouderd, of niet) tot woningen zien als een versterking van de balans, maar tegerlijkertijd als een verlaging van potentiele huurinkomsten en daarmede het resultaat van WHA op termijn?

En wat doet dat met de koers van WHA volgens jullie?
Maria Geertruida
0
@ NL value

Mag ik uit jouw post opmaken, dat jij tevreden bent over de koers van de directie? Zie jij nog verbeterpunten? Of kan het (gezien de marktomstandigheden) zo niet beter en moeten we het hiermee doen?
dubbeldraaien
0
quote:

NLvalue schreef op 12 februari 2021 09:52:


[...]


Non-core bijna opgeruimd - als alle core voor 2400 er uit kan... dan mag het . Gaat niks doen voor NAV.. maar wel voor de beurskoers




nog een vraagje:
- welk percentage m2 is core jouw insziens? WHA heeft 809.000m2 over.
- als bruto prijs 2400 is, wat blijft er netto over? hoeveel procent zijn transactiekosten?

als we uitgaan van het voor jou meest positieve scenario (bruto = netto, alles core) dan kunnen we ruim EUR 18 cash krijgen per aandeel als we WHA opdoeken.
Opdoeken betekent trouwens ook allemaal afkoopkosten (personeel , contracten etc).

NLvalue
0
quote:

dubbeldraaien schreef op 12 februari 2021 10:08:


[...]

Zou je me dan eens uitwillen leggen waarom Emiclaer en In de Boogaard (beide qua lettable area even groot ) allebei ultimo 2018 in de boeken stonden voor annual theoretical rent van 4.7mln? allebei voor ~ 242 EUR/m2.
Waarom zou de 1 dan voor 1300/m2 verkocht worden en de ander 2400/m2 ?

als er echt zo'n kwaliteitsverschil zit dat een discount van >40% rechtvaardigt, hoe verklaar je dan dat Wereldhave dit niet vertaalt in de 'annual theoretical rent'? Die zou ook fors lager moeten liggen, maar is notabene gelijk. Wat zegt dit voor jou over het management?


Dat is een vraag die je mag stellen aan de accountant tijdens de AvA.

Mijn opinie (als niet-vastgoed expert, maar als belegger) is bekend: EPRA heeft een fantasie wereld op waardebepaling gecreeerd. NAV/NNAV/NNNAV/NTA/NDA/NRV/NCRV.. IFRS NAV. De accountant (en bank) weet niet beter - en klampt zich eraan vast.

Gevoed door een circus van taxateurs die met theoretische markthuren werken die ze verdisconteren met disconto voeten waar de opslagen per week lijken veranderen. En exit cap rates die een hogepriester op voorspelkunst vereist. Want zonder referentie transacties bakken ze er vrij weinig van als je zo eens langs de vastgoed fondsen heen kijkt.

Als belegger mag je dat allemaal voor kennisgeving aannemen (imho) - en alleen kijken naar de cashflow statement de komende 5 jaar.

Branco P
0
quote:

dubbeldraaien schreef op 12 februari 2021 09:40:


[...]

Nog even ultimo 2018, ter vergelijk de cijfers:
In de Bogaard - 19500m2, theoretische huur 4.7mln, rent/m2 = EUR 241, visitors = 2.5mln
Woensel - 10400m2, theoretische huur 3mln, rent/m2 = EUR 288, visitors = 1.9mln

Woensel is verkocht voor bijna 26mln. 12 maanden geleden. Volgens die waardering zou In de Bogaard 40 mln moeten doen.
Natuurlijk hebben we Covid gehad, maar bedenk dat Woensel ook al niet tegen de topprijs ging.
Veel te forse discount, en belooft weinig goeds voor NAV van bestaande bezit. do your maths


Je hebt gelijk. Een object met een theoretische huurstroom van 4.5 mio (eind 2019) kan NOOIT voor 26 miljoen verkocht zijn. Wat er echter vermeld werd is:

The gross proceeds of this transaction amounted to € 26m.

Dus mijn vermoeden is dat het hier om een transactie van de vennootschap gaat en dat de schulden (hypotheek) zijn meeverkocht. Of wellicht is alleen de lening mee overgenomen.

Grofweg krijg je dan:

Laten we zeggen een daadwerkelijke huur van 4 mio per jaar x factor 14 = 56 miljoen. LTV echter zo'n 50% (ca. 28mio) en die lening werd mee overgenomen dus dan krijg je netto nog per saldo zo'n 28 miljoen aan "gross proceeds"
Kees1
0
[Modbreak IEX: Gelieve op de inhoud van uw berichten te letten, bericht is bij dezen verwijderd.]
MOEdig Voorwaarts
0
@Kees1

Bedankt voor het plaatsen, maar het had nog leuker geweest als je die tekst een beetje had bijgesneden door de overbodige onzin eraf te knippen. Dat houdt het forum leesbaar.
MOEdig Voorwaarts
0
quote:

Branco P schreef op 12 februari 2021 10:52:


[...]

Je hebt gelijk. Een object met een theoretische huurstroom van 4.5 mio (eind 2019) kan NOOIT voor 26 miljoen verkocht zijn. Wat er echter vermeld werd is:

The gross proceeds of this transaction amounted to € 26m.

Dus mijn vermoeden is dat het hier om een transactie van de vennootschap gaat en dat de schulden (hypotheek) zijn meeverkocht. Of wellicht is alleen de lening mee overgenomen.

Grofweg krijg je dan:

Laten we zeggen een daadwerkelijke huur van 4 mio per jaar x factor 14 = 56 miljoen. LTV echter zo'n 50% (ca. 28mio) en die lening werd mee overgenomen dus dan krijg je netto nog per saldo zo'n 28 miljoen aan "gross proceeds"



Ik had verwacht dat er dan "net proceeds" of "net cash in" oid had gestaan.

Ga er toch maar gewoon vanuit dat dit winkelcentrum "weggeramsjd" is.

PS

Dit staat er overigens net boven in het jaarbericht:

"At the end of the year, we disposed our Emiclaer shopping center in Amersfoort, as well as Les Passages Mériadeck in Bordeaux. The total gross proceeds for both transactions amounted to € 57m. Combined, the two transactions were executed at a disposal price close to book value at end-December 2020."
Branco P
0
Ik heb de resultaten eens bekeken en enkele opmerkingen erbij:

* Mooi dat de leegstand iets is teruggebracht (van 5,2% naar 5%)
* Zorgelijk dat ineens in België de kantoorbezetting zo hard terugvalt. Ga in deze markt maar eens op zoek naar nieuwe kantoorhuurders... Enfin, wie weet komt er komende kwartalen ineens een nieuwe huurder aanwaaien, ik weet niet wat de kwaliteit is van die kantorenportefeuille
* Ik vroeg me af hoe de overall footfall in Q4 2019 nou negatief kon zijn terwijl deze in alle afzonderlijke landen toen juist positief was. Ik gok een foutje.
* In Frankrijk de contracten met de twee bioscopen voortijdig verlengd, dat is mooi want dat zijn belangrijke trekkers voor die twee objecten.
* In Frankrijk is het verkopen van de hele portefeuille ineens dus niet gelukt. Het verhaaltje eromheen moet je met een korreltje zout nemen. Ik heb hier al vaker gezegd dat men helemaal niet zou moeten inzetten op de verkoop van Frankrijk in zijn geheel. De portefeuille is te pluriform en dat betekent dat daarvoor alleen koopjesjagers in de markt zouden zijn die de portefeuille vervolgens opknippen en (deels) doorverkopen. Wat mij betreft verkoopt men snel het object in Bordeaux en doet men daarna het management van de FR portefeuille vanuit België. Dan kun je in een betere markt vervolgens de paar objecten verkopen die je liever kwijt bent. Maar er zijn ook een paar objecten in Frankrijk die je juist liever wilt behouden en ooit pas verkopen als de markt echt weer gedraaid is. In de tussentijd kan Storm dan wat tijd stoppen in Franse les in plaats van mooie filmpjes (van zichzelf) laten maken en blabla verhaaltjes ophangen over LifeCycleCenters.
* Die afwaarderingen in Nederland naar NIY van 7% nu, daar heb ik wel mijn vraagtekens bij. Vervolgens worden de objecten ook nog eens verkocht aan Husselaar Hilders en nu ook weer aan Bodemprijsvisser HAL. Dat voelt toch echt als verkopen tegen de laagste prijs en waarom zou je dit doen? Overigens heb ik in januari een positie HAL opgebouwd (omdat de GrandVision deal m.i. gewoon door gaat) en daar heb ik geen spijt van. De enige andere reden die ik kan bedenken voor die NIY van 7% zou dan moeten zijn dat de objecten nog steeds flink oververhuurd zijn. Dat is niet onmogelijk gezien het feit dat dit ooit Corio objecten waren en Wereldhave alleen de left-overs opkocht die Klepierre niet wilde hebben. Dit soort signalen (verkoop aan Handelaar Hilders en HAL) zijn wat mij betreft in de basis geen positieve signalen en ik vraag me ook af wat Van Herk daar nou van vindt.
NLvalue
0
quote:

Maria Geertruida schreef op 12 februari 2021 10:28:


@ NL value

Mag ik uit jouw post opmaken, dat jij tevreden bent over de koers van de directie? Zie jij nog verbeterpunten? Of kan het (gezien de marktomstandigheden) zo niet beter en moeten we het hiermee doen?


De RvC leeft al ettelijke jaren in een droomwereld en heeft te weinig tegengewicht geboden tegen de kapitaalverslindende strategieen van de oude RvB. De nieuwe RvB heeft een valse start gemaakt met een veel te optimistische inschatting van de werkelijkheid.

De sterk afwijzende reactie van Moody's , ( groot)aandeelhouders - zeker ook het werk van TTW, plus daarover heen een covid crises heeft deze RvB in een " Ok - het is menens" modus gebracht. Deze RvB heeft besloten geen bullshit al a Anbeek/Nuhn meer te verkopen, de issues aan te pakken. Conservatief guidance te geven. En vervolgens steeds positief verrassen. Om het vertrouwen te herstellen

Ik denk dat de RvB dat heel goed doet.

Verbeterpuntjes zijn er - als je zo het verslag doorleest - welke vallen jou op?

Branco P
0
quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 12 februari 2021 11:00:


[...]

Ik had verwacht dat er dan "net proceeds" of "net cash in" oid had gestaan.

Ga er toch maar gewoon vanuit dat dit winkelcentrum "weggeramsjd" is.



Nee zo'n winkelcentrum wordt echt niet voor 6x a 7x de jaarhuur verkocht, dat zou echt een strafbare actie zijn van het bestuur. Er zal wel nog een toelichting komen, en dat zal in de richting van mijn vermoeden gaan. Vermoed ik ;-)
Marco1337
0
SB real estate aka HAL. De partij die samen met collega Rotterdammer van Herk Wereldhave gaat overnemen doet een eerste stap met in den Boogaard. Heb het hier al meer dan een jaar geleden voorspeld.

Het gaat HAL echt niet om de centra zelf, maar zoals altijd in vastgoed om de locatie locatie locatie. Prachtige herontwikkeling locaties. Geld heeft HAL als water, beursgang mogelijk vanCoolblue en verkoop Grandvision maken dat er in de nabije toekomst mogelijk vrachtwagens geld in de kluis liggen.
MOEdig Voorwaarts
0
quote:

Branco P schreef op 12 februari 2021 11:18:


[...]

Nee zo'n winkelcentrum wordt echt niet voor 6x a 7x de jaarhuur verkocht, dat zou echt een strafbare actie zijn van het bestuur. Er zal wel nog een toelichting komen, en dat zal in de richting van mijn vermoeden gaan. Vermoed ik ;-)


Ik zou daar niet zo zeker van zijn.

Toch tellen de getallen allemaal niet zo lekker op, als je in het halfjaarbericht en jaarbericht de in de cash flow statements genoemde "Proceeds from disposals direct investment properties" afzet tegen de in de presentatie op sheet 28 en 29 genoemde bedragen.

www.wereldhave.com/siteassets/coporat...

Op zijn minst verwarrend dus.

Wellicht is er tijdens de CC nog iets over gezegd, die is inmiddels afgelopen maar nog niet beschikbaar voor "play back".
Branco P
1
AMSTERDAM - Wereldhave is eindelijk van het uitgedoofde Rijswijkse winkelcentrum In de Bogaard af. Het vastgoedfonds, met nog een dozijn winkelcentra in Nederland, presenteerde vrijdag ook best redelijke jaarcijfers. „Maar we moeten realistisch zijn, er zullen dit jaar zeker winkeliers gaan omvallen. De overheidssteun gaat eruit”, zegt topman Matthijs Storm. [grote winkelketens krijgen geen noemenswaardige overheidssteun. Er zal vast nog een keten omvallen ergens. Relevant is dan de vraag of de winkellocatie interessant genoeg is voor andere retailers om deze over te nemen]

Een deel van het Rijswijkse winkelcentrum werd al buiten gebruik gesteld. Er zijn plannen voor woningbouw. [uit eerdere berichten hier begreep ik dat dit niet het deel was van Wereldhave?]

Het Rijswijkse winkelcentrum telde in zijn toptijd 185 drukbezochte winkels. Nu wordt het geteisterd door leegstand, zoals veel middelgrote winkelcentra. Online winkelen en de lokroep van binnensteden gelden als belangrijke oorzaak voor de leegloop. [en de komst van Mall of The Netherlands zal ook niet fijn geweest zijn]

Wereldhave heeft zijn aandeel in het winkelcentrum voor €26 miljoen afgestoten aan een dochterbedrijf van Hal Investments, de beleggingsmaatschappij van de familie Van der Vorm. Het stond al jaren in de verkoop. Het aankoopbedrag ligt naar verluidt enige miljoenen onder de boekwaarde, maar daarmee is het bloeden voor Wereldhave tenminste gestelpt. [het bloeden gestelpt... alsof het object verlieslatend is... nee realistischer is: het object is precies op de bodem van de markt verpatst]

Meerdere eigenaren
„De voornaamste reden dat we er in Rijswijk uit zijn gestapt, is dat er meerdere eigenaren waren. Dan is veranderen bijna onmogelijk. [wat een onzin is dat! Je zult dan wel wat samen moeten werken ja, en dat vereist kwaliteiten. Kwaliteiten die de ondervaren Wereldhave organisatie niet in huis heeft. Bij HAL hebben ze die natuurlijk wel!] We misten ook een supermarkt in ons gebied. Rijswijk zat echt aan de onderkant van onze winkelportefeuille”, aldus Storm. Nog twee winkelcentra – Storm wilde niet zeggen welke – zijn in een ver gevorderd verkoopproces.

Veel winkelcentra van Wereldhave, zoals in Dordrecht, hadden vorig jaar ondanks corona toch toeloop.

Wereldhave haalde in het coronajaar fors minder huur binnen, een daling van van 22% naar €133 miljoen. Dat kwam mede door bijna €12 miljoen aan huurkortingen voor winkeliers. Van de wel gefactureerde huur kwam 94% binnen.

Storm was redelijk tevreden hoe het bedrijf het lastige coronajaar is doorgekomen. „De bezettingsgraad van onze panden is zelfs omhoog gegaan.” Daarbij profiteert Wereldhave wel van het feit dat het concern, anders dan veel branchegenoten, ook sterk is in de dagelijkse boodschappen. „Wij zitten minder in mode en hebben meer Action, Zeeman en Albert Heijn”, zo drukt Storm het uit. Op de Amsterdamse beurs klom het aandeel vrijdagochtend 5%. [de transitie naar meer Action en Zeeman gaat natuurlijk wel gepaard met afschrijvingen. Die clubs betalen minder huur. Maar wel een goede ontwikkeling]

Unibail
Terwijl winkelvastgoedreus Unibail deze week zijn dividend aan aandeelhouders schrapte voor de jaren 2020 tot en met 2022, komt Wereldhave wel met dividend voor 2020 en de belofte daarvan voor dit jaar. Het concern gaat voort met het transformeren van zijn winkelcentra. „De fysieke retail zal moeten veranderen. Er moeten meer functies in winkelgebieden komen om ze aantrekkelijk te houden voor consumenten”, aldus Storm. [blabla, dit is codetaal voor: nieuwe gebruikers betalen lagere huren]
2.029 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 ... 98 99 100 101 102 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 17 sep 2021 17:35
Koers 12,990
Verschil +0,290 (+2,28%)
Hoog 13,180
Laag 12,700
Volume 360.380
Volume gemiddeld 130.324
Volume gisteren 148.077